Peningamál Seðlabankans - Eru stjórnvöld að hlusta?

Ég var að kíkja í ritið Peningamál sem Seðlabankinn gefur út ársfjórðungslega.  Þar er eins og venjulega margt forvitnilegt að sjá.   Þó ég ætli að mestu að fjalla um raunlækkun fasteignaverðs, þá get ekki setið á mér að benda á nokkra gullmola í ritinu.

Gjaldeyriskreppan og verðbólga

Á blaðsíðu 5 er umfjöllun um gjaldeyriskreppuna.  Þessi umfjöllun er þannig að maður getur ekki annað en spurt sig hvaða tímatal Seðlabankinn notar.

Líkt og gjaldmiðlar margra smáríkja hefur gengi íslensku krónunnar lækkað verulega frá því í haust, í kjölfar alþjóðlegs fjármálaumróts.

Skoðum nokkrar tölur.  1. október var gengi EUR = 154,88 samkvæmt miðgengi Glitnis, þar fór hæst í 185,97 þann 1. desember og stendur í 170,16 þegar þetta er ritað.  Breyting upp á tæp 9,9% miðað við 1. október og styrking upp á 9,1% miðað við 1. desember eru augljóslega andstæðir pólar og því erfitt að meta hvað Seðlabankinn telur "verulega" lækkun.

Næst segir:

Frá sama tíma fyrir ári hefur gengi krónunnar lækkað um tæplega 30% gagnvart öðrum gjaldmiðlum. Gengislækkunin hefur aukið verulega á skuldabyrði þeirra heimila og fyrirtækja sem hafa tekið lán í erlendum gjaldmiðlum. Þetta hefur haft áhrif á gæði útlánasafns innlendra fjármálafyrirtækja. Þannig hefur efnahagur þeirra einnig orðið fyrir miklu áfalli, sem hefur komið niður á getu þeirra og vilja til frekari lánveitinga.

Er verið að tala um að lækkun krónunnar frá því í haust hafi valdið þessu eða lækkunin á einu ári?  Hefði Seðlabankinn fært viðmið sitt til 1. mars, þá erum við að tala um 41% lækkun eða 70% hækkun annarra gjaldmiðla að meðaltali.

Þau skyndilegu straumhvörf fjármagnsinnflæðis sem urðu hér á landi sl. haust og gjaldeyriskreppan sem fylgdi í kjölfarið hafa leitt til mikillar aðlögunar eftirspurnar.

Ég er svo vitlaus.  Ég hélt að straumhvörfin hafi byrjað í mars á síðasta ári og það sem gerðist "sl. haust" hafi bara verið afleiðing á því ferli sem fór á fullt í mars.

Horfur eru á því að verðbólgan fari niður fyrir 10% strax á þriðja fjórðungi þessa árs og muni verða við verðbólgumarkmiðið snemma á næsta ári.

Ég segi bara bíðið við.  Munum við ekki sjá verðbólguna fara niður fyrir 10% fyrr en með júlí mælingunni?  Mér finnst þetta vera í mótsögn við ummæli Seðlabankastjóra að stýrivextir muni lækka mikið næst.  Hvernig á það að geta gerst, ef verðbólgan lækkar ekki hraðar?

Vegna fjármálakreppunnar hefur lánsfjármyndun og verðlagning lánsfjár að miklu leyti farið úr skorðum. Það hefur dregið úr áhrifum stýrivaxta á aðra vexti og á fjármálamarkaði almennt.

Ég hélt í einfeldni minni að hátt vaxtastig hjá útlánastofnunum væri einmitt skýrt með því að stýrivextir væru svo háir.

Við það að miðlunarhlutverk fjármálakerfisins fór úr skorðum og vegna lánsfjárkreppunnar sem fylgdi í kjölfarið dró úr getu peningastefnunnar til að styðja við efnahagsbatann.

Nú er ég alveg hættur að skilja menn.  Peningastefnan hefur verið dragbítur á efnahagsbatann og raunar á allt atvinnulíf í landinu í langan tíma.  Það var peningastefnan sem dró hingað jöklabréfin, það var peningastefnan sem hélt uppi háu gengi og undanfarna mánuði hefur að verið ótrúlega skammsýn peningastefna sem hefur hjálpað til við að dýpka kreppuna.

Traust kjölfesta fyrir verðbólguvæntingar er forsenda þess að hægt sé að draga úr sveiflum í framleiðslu og atvinnu. Ljóst er af nýlegum atburðum á Íslandi að lítið traust á peningastefnuna hefur hindrað Seðlabankann í því að draga úr peningalegu aðhaldi eins hratt og annars hefði verið æskilegt.

Á að skilja sem svo, að Seðlabankinn sé ekki viss um að verðbólgan lækki?  Samt er bankinn búinn að tala um það frá því í haust, að hann reiknaði með að verðbólgumarkmiðum yrði náð innan tveggja ára.  Ég skil þetta ekki.  Ég aftur dáist af hreinskilni manna að viðurkenna að peningastefnan hafi notið lítils trausts.

Húsnæðismarkaðurinn

Seðlabankinn er nokkuð berorðum um hvernig hann sér þróun fasteignamarkaðarins fyrir sér.  Kannski hefur bankinn lært það af klúðri síðustu ára að best er að segja sannleikann hreint út frekar en að fela hann í minnispunktum eða leynifundum bankastjóra og ráðherra.

Mér finnst vanta í þessa spá nákvæmari lýsingu á því sem er framundan.  Til þess að átta sig á því hve mikil lækkun er í pípunum, þá þarf lesandinn að hafa nokkuð góða þekkingu á tölfræði. Skoðum þessar tölur betur.  46% raunlækkun og 32% lækkun nafnverðs. Seðlabankinn spáir að þessi lækkun eigi sér stað frá október 2007 til 2011.  Sagt er að á fyrri hluta tímabilsins hafi 25% og hins vegar 10% þegar komið fram.  Það þýðir að 21% og 22% eigi eftir að koma fram.  Ef við snúum þessu yfir á fjárhæðir, þá hefði íbúð sem kostaði 50 milljónir í október 2007 átt að hafa lækkað niður í 45 milljónir í apríl 2009 og endar í 34 milljónum í lok tímabilsins árið 2011. Hefði þessi sama íbúð hækkað í samræmi við verðbólgu ætti verð hennar að vera 60 milljónir í dag og 63 milljónir í lok tímabilsins.  Það áhugaverða við þetta er að Seðlabankinn reiknar með 5% verðbólgu frá apríl 2009 til loka tímabilsins árið 2011.  það neikvæða við þetta er að Seðlabankinn gerir ráð fyrir að nafnverð íbúðahúsnæðis eigi eftir að lækka um 25% frá því sem það er í dag þar til að botninum verður náð.

Ef þessi lækkun verður að veruleika, þá verður markaðsverð íbúðahúsnæðis líklegast komið undir fasteignamat og brunabótamat.  Slíkt hefur ekki gerst hér á höfuðborgarsvæðinu frá því um aldamót, ef það náði því þá, en þetta er alþekkt vandamál á landsbyggðinni.  Spurningarnar sem þarf að svara:  Er ástæða til þess að sporna gegn þessu?  Ef svo, hvernig er hægt að sporna gegn þessu?  Hver væri aðkoma ríkisvaldsins og bankanna í því ferli?  Getur verið að þetta sé vanmat á þeirri lækkun sem á eftir koma fram?

Það kemur fram í Peningamálum að í Finnlandi hafi íbúðaverð um 52% á tímabilinu frá 1989 til 1993.  Einnig hefur komið fram annars staðar að í norsku bankakreppunni hafi verð lækkað um 50% á fimm árum.  Væri ekki skynsamlegt núna að skoða hvað þessar þjóðir gerðu til að snúa þessari þróun við og hvað það tók langan tíma að endurheimta hver 10% sem verð á húsnæði lækkaði um.  Síðan væri einnig fróðlegt að sjá hvaða áhrif það hefði á íbúðaverð, ef hér verður gripið til leiðréttingu húsnæðislána eða að í ljós kemur að gengisbundin lán séu ólögleg og þeim verði breytt yfir í krónulán.

46% raunlækkun fasteigna

Athugasemdir

[Snorri Hrafn Guðmundsson, 7.5.2009 kl. 17:23]

Þetta er eins og ferskur andvari.  :o)

Eftirfarandi lýsir ástandinu: If it's broke, don't fix it!

[. (IP-tala skráð) 7.5.2009 kl. 18:13]

"Líkt og gjaldmiðlar margra smáríkja hefur gengi íslensku krónunnar lækkað verulega frá því í haust, í kjölfar alþjóðlegs fjármálaumróts". 
Þetta hlýtur að vera´joke´!?! Var nú ekki komin lengra við lesturinn og komst ekki vegna sjokks!? 

EE elle

[Steini (IP-tala skráð) 7.5.2009 kl. 21:13]

Ég skil ekki alveg hvað er svona svakalega slæmt við lækkun húsnæðisverðs?  Finnst fólki virkilega betra að búa í dýrara húsnæði með hærri skuldir? 

Lækkun húsnæðisverðs, lækkar vísitöluna og lækkar því vísitölu-tryggð húsnæðis-lán.  Því hefði ég haldið að það væri flestum fagnaðarefni að húsnæðisverðið lækki.  Þeir einu sem "tapa"á lækkun húsnæðisverðs eru þeir sem ætla að selja húsnæði og ætla að minnka við sig eða kaupa ekki nýtt húsnæði.  Þeir sem ætla að búa áfram í sínu húsi eða eru að stækka við sig, græða á lækkuninni, svo framalega sem að bankinn gengur ekki að fólki ef/þegar skuldirnar verða hærri en markaðsverð.  Lækkun húsnæðisverðs hefur líka þær æskilegu afleiðingar að þeir sem ekki höfðu nokkurn möguleika á að kaupa sér húsnæði meðan fasteignaverðið var í botni, fara nú að eygja möguleika á að geta keypt sér húsnæði. 

[Marinó G. Njálsson, 7.5.2009 kl. 21:25]

Steini, ég tek undir með þér að það er margt jákvætt við lægra húsnæðisverð.  En snögg lækkun eins og núna er í gangi hefur neikvæðar hliðar.  Málið er að fjölmargir aðilar eru með mikla skuldsetningu á eignum sínum.  Samkvæmt upplýsingum Seðlabankans eru 42% heimila ýmist með neikvæða eiginfjárstöðu eða við það detta í neikvæða eiginfjárstöðu.  Lækki húsnæðisverð gæti þetta fólk lent í því að vera fast í húsnæði sínu, þar sem nýr eigandi vill skiljanlega ekki taka við hærri lánum en nemur kaupverði og helst talsvert lægri skuldsetningu.  Annað tengt þessu er að fjöldi aðila í atvinnurekstri þurfa að leggja fram fasteignaveð þegar þeir taka lán.  Mikil lækkun fasteignaverðs skerðir því möguleika þessara aðila til að taka lán eða leggja fram ábyrgðir tengt rekstrinum.

[Steini (IP-tala skráð) 7.5.2009 kl. 21:56]

Já, eins og ég sagði þeir sem ætla/þurfa að selja húsnæðið (og eru ekki að stækka við sig) þeir tapa á lækkuninni, við erum sammála um það.  En þorri fólks græðir á þessari lækkun og því finnst mér hún bara hið besta mál.

Varðandi þá sem eru í atvinnurekstri þá held ég að margir þeirra hefðu nú farið betur út úr kreppunni ef að þeir hefðu ekki verið búinir að taka alltof mikil lán út á alltof hátt metnar fasteignir. 

[Marinó G. Njálsson, 7.5.2009 kl. 22:27]

Steini, sem sjálfstætt starfandi ráðgjafi, þá get ég ekki tekið undir þetta með þér.  Ég átti ekkert val.  Það má ekki alltaf hengja allt við það sem gerðist eftir að bankarnir komu inn á húsnæðislánamarkaðinn.  Það féllu ekki allir í þær gildrur sem þá voru spenntar.

[Karl Ólafsson, 7.5.2009 kl. 22:57]

Steini,

við erum nú ekki farin að sjá það að verðtryggðar skuldir eigi eftir að lækka, þrátt fyrir bæði raunverðs og nafnverðslækkun húsnæðis. Húsnæði telur aðeins upp að vissu marki í útreikningi vísitölu (sem betur fer sögðum við þegar lánin okkar voru að hækka á húsnæði sem maður var búinn að kaupa af því að húsnæði var að hækka á markaði). Þannig þarf að koma til hér almenn og all veruleg verðhjöðnun yfir all langt tímabil til þess að verðbótahækkanir svo mikið sem byrji að tikka til baka. Er einhver sem trúir því að við séum að fara að upplifa slíkt? Til þess þyrfti gengi krónunnar að styrkjast all verulega, geri ég ráð fyrir. Laun þyrftu að lækka, innlend framleiðsla og ýsan í fiskbúðinni yrðu að lækka o.s.frv. Ef við upplifum verðhjöðnun í t.d. 3 mánuði giska ég á að Seðlabankinn rjúki upp til handa og fóta og byrji að prenta peninga til þess að stöðva verðhjöðnunina. Þannig að ég verð bara að segja það að ég á eftir að sjá það að eitthvað af þeim milljónum sem bæst hafa við mín lán gangi til baka. Ef það gerist með náttúrulegri verðhjöðnun, þá skal ég éta hatt minn!

[Steini (IP-tala skráð) 8.5.2009 kl. 00:05]

Sko, ef húsnæðisverð lækkar þá hefur það lækkandi áhrif á vísitöluna, aðrir þættir geta að sjálfsögðu hækkað hana samt sem áður.  Ef að húsnæðisverð hækkar þá hefur það hækkandi áhrif.  Þetta er augljóst og jafn augljóst að lækkun húsnæðisverðs er því hagstæð fyrir meginþorra almennings. 

Hins vegar sjá margir sjá sér hagi í að telja þessu fólki trú um hið gangstæða og vilja gera allt til að reyna að blása aftur í gatsprungna húsnæðis-blöðruna.   Karl ef að húsnæðis verðið hefði haldið áfram að hækka ofan á allt annað þá hefðu lánin þín hækkað töluvert meira en þau gerðu.  Hefðir þú verið í betri stöðu ef þú byggir í "dýrara" húsnæði og með hærri greiðslubyrði af lánunum? 

[Marinó G. Njálsson, 8.5.2009 kl. 00:24]

Steini, þess vegna er svo mikilvægt að annað hvort losna við verðtryggð lán eða setja þak á verðbætur.

[Axel Pétur Axelsson, 8.5.2009 kl. 00:43]

snorri

til gamans, þá misskildi ég "If it's broke, don't fix it!" lengi vel. Las það sem "If you are broke, dont fix it ! "

Á kannski vel við á þessum nýu tímum . . .

[Axel Pétur Axelsson, 8.5.2009 kl. 00:49]

Steini

Þú verður að sækja hattinn þinn. Verðtryggðu lánin okkar LÆKKUÐU um síðustu mánaðarmót :) Bon appetit þú veist . . .

[Axel Pétur Axelsson, 8.5.2009 kl. 00:50]

sorry ég meina karl ólafs

vona að þú hafir ekki verið byrjaður að borða steini.

[Steini (IP-tala skráð) 8.5.2009 kl. 00:56]

Nú jæja, ég sem var farinn að leita að helvítis hattinum, fann hann hvergi.  Hef líklega étið hann í ógáti einhvern tímann.

[. (IP-tala skráð) 8.5.2009 kl. 09:27]

Og ýsa með roði var að lækka í fiskbúðunum, svo nú þarf  Karl að klára hatt sinn!?

EE elle

[Sigurjón Jónsson, 8.5.2009 kl. 10:15]

Það er hægt að velta sér endalaust upp úr prósentu hækkunum og lækkunum án þes að komast að niðurstöðu. Ég er búinn að vera í byggingastarfsemi í mörg ár og ég veit einfaldlega hvað það kostar að byggja hús. Kostnaðurinn er ca 160.000 kr/fm, við það bætist álagning verktaka ca 30.000 og gatnagerðagjöld. Reykjavíkurborg gerðist svo gráðug á uppgangstímunum að hún rukkaði um 100.000 kr/m í gatnagerðargjöld. en kostnaður borgarinnar var á sama tíma un 10.000. Ef tekinn er aðeins raunverulegur kostnaður og eðlileg álagning verktaka er verð á húsnæði ca 200.000 kr/fm og þangað mun verðið stefna. Og það er sú tala sem bankar og einstaklingar eiga að miða við þegar tekin er ákvörðun um lántökur.

[Guðmundur Jónsson, 8.5.2009 kl. 13:41]

Vandamál þeirra sem eru með yfirskuldsettar eignir þarf að leysa með öðrum hætti en að hald áfram að vera með of hátt verð á húsnæði. Mér finnst ákveðins misskilnings gæta hjá þér Marinó að það þurfi að ná aftur einhverjum tugum % af húsnæðisverði. Ég lít svo á að Húsnæðisverð þurfi að lækka niður undir byggingakostnað sem var orðin innan við 50% af söluverið þegar ástandið var hvað verst. (Að meðtöldu ökri á gatnagrðagjöldum).  42% raunvirðislækkun er því nærri því sem þarf sýnist mér. 

[Marinó G. Njálsson, 8.5.2009 kl. 14:24]

Guðmundur, nú ert þú að leggja mér orð í munn.  Ég hef hvergi sagt að það þurfi að ná aftur tugum prósenta. Ég veit að það gerðist í báðum löndum og velti því upp þeirri spurningu hvað það hefði tekið langan tíma. 

Sigurjón bendir á að byggingarkostnaður sé líklegast ekki undir 200.000 kr./fm fyrir utan lóð.  Samkvæmt nýjasta fasteignamati er verðmæti míns húss nær því að vera 230.000 kr./fm og er þá búið að afskrifa það í 10 ár eða um einhver 30%.  Uppreiknað kostnaðarverð væri því í kringum 310.000 kr./fm.  Markaðsverð í dag er góðum 60.000 kr./fm undir þessu.  Niðurstaðan er einföld:  Það verður ekkert byggt í bráð til að selja!

Markaðsverð var vissulega orðið hátt og mátti alveg við að lækka.  Í mínu hverfi var algengt að sjá um 350.000 kr./fm um það leiti sem markaðurinn toppaði.  Eigi það að lækka um 32%, þá þýðir það  um 240.000 kr./fm.  Það er einfaldlega of lágt (miðað við tölur Sigurjóns) til þess að byggingaraðilar hafi nokkuð út úr því að byggja.  Svo einfalt er það.

[Snorri Hrafn Guðmundsson, 9.5.2009 kl. 05:35]

Axel, mér líst betur á þína útgáfu!  :o)

Svo, til að beina máli að umræðunni, þá skiptir húsnæðisverð nákvæmlega engu máli æi þessu samhengi. Sá VG væng vera að steypa með að lækka þurfi lán í samhengi við fasteignaverð. Ok, gott og vel, þá þegar fasteignaverð hækkar aftur verða lánin þá hækkuð aftur? Skoðum þetta nánar:

Jóli kaupir snjóhús 50/50 verðtryggt/gengisbundið. Banki veitir lán og tekur lán frá sparifjáreigendum og erlendum banka.

Snjóhús lækkar í verði. Bankinn lækkar umsvifalaust vexti á innistæðum sparifjáreigenda til þess að endurspegla þessa þróun. Hvað gerir erlendi bankinn? Á hann að lækka vexti á kröfunni í samræmi við þróun íslensks fasteignaverðs?

Hvað verður um stýrivexti SÍ þegar bankarnir eru búnir að tengja sig við þróun fasteignaverðs? Eiga stýrivextir að miðast við það þá? Á etv. að fara alla leið og negla lánskjör föst við einstakar fasteignir? Það væri snilld að hafa slíkt eða hitt þó.

Jóli gæti verið að greiða 20% vexti á meðan Rúdolf, sem keypti stöðugri fasteign, væri aðeins að greiða 5% vexti. Sum hverfi yrðu verðlaus á meðan önnur myndu rjúka upp í verði.

Utanumhaldið á þessu væri kostulegt.

[Snorri Hrafn Guðmundsson, 9.5.2009 kl. 05:50]

Gleymdi aðalatriðinu sem tengist athugasemd Gvendar:

"Vandamál þeirra sem eru með yfirskuldsettar eignir þarf að leysa með öðrum hætti en að hald áfram að vera með of hátt verð á húsnæði."

Þið eruð að rugla saman 'Leveraged buyout' og hefðbundinni útlánastarfsemi. Það er aðeins í LBO sem eign/skuld þarf að vera í vissu jafnvægi þar sem eign er veð í skuld. Lækkandi eignaverð er ekki áhyggjuefni heimilanna heldur kröfuhafa; þeir eiga kröfu á eign sem hefur fallið undir verðmæti skuldar. LBO virkar þannig að eign sem sett er að veði má ekki falla undir viss mörk ellegar þarf lántakandi, LBO aðili, að leggja fram viðbótar veð til tryggingar. Þetta var það sem steypti hagkerfinu á hvolf.

Heimili miða ekki við eignastöðu heldur tekjuflæði; vegna þess er framkvæmt greiðslumat. Verðmæti eignar skiptir því nákvæmlega engu máli heldur fjárstreymi. Vegna þessa eru gjaldþrot fyrirtækja og atvinnuleysi helsta áhyggjuefnið - ekki fasteignaverð - þar sem aukið atvinnuleysi ógnar fjárstreymi. Það er sífellt verið að rugla saman LBO og hefðbundnum útlánum.

Atvinnulaus aðili getur ekki greitt af láni saman hvað gert er, en geti hann greitt má eignin alveg falla um 90% án þess að kröfuhafi geri neitt tilkall til hennar.