Leita ķ fréttum mbl.is

Aršsemi af śtleigu er oft of lįg, en hver er įstęšan

Ég reikna meš žvķ aš žeir sem stašiš hafi ķ śtleigu į hśsnęši hafi į einum eša öšrum tķma įttaš sig į žvķ aš aršsemi žeirra af hinu śtleigša hśsnęši er ekki sś sem žeir héldu.  En hver er įstęšan? Sumir halda žvķ fram aš hśsnęšisverš žurfi aš lękka um jafnvel 50% svo žaš borgi sig aš leiga śr hśsnęši mišaš viš nśverandi leiguverš, ašrir segja aš leiguverš žurfi aš hękka og sķšan eru žeir sem benda į aš lįnakjör séu hreinlega ekki nógu góš.  Ég velt žvķ fyrir mér hvort aš hśsnęšisverš sé vandamįliš og réttara sé aš horfa til hśsnęšiskostnašar, ž.e. kostnašinn viš aš eiga hśsnęšiš, og leiguveršs.

Hśsnęšisverš og leiguverš

Ég verš aš višurkenna, aš mér finnst vera viss rökvilla ķ žvķ aš fasteignaverš sé of hįtt fyrir leigumarkašinn, žó ég sé sammįla žvķ aš leiguverš hafi ekki alltaf stašiš undir žvķ verši sem er į fasteignum.

Fyrst er aš spyrja:  Er fasteignaverš of hįtt?

Hvaša žęttir rįša fasteignaverši?  Į eldra hśsnęši eru žaš markašsašstęšur og žegar ég tala um "eldra hśsnęši", žį į ég viš hśsnęši žar sem ętti aš vera bśiš aš afskrifa stóran hluta byggingarkostnašar, ž.e. upprunalegur byggingarkostnašur hefur ekki įhrif į verš fasteignarinnar.  Į nżrra hśsnęši er žaš byggingarkostnašur og fjįrmögnunarkostnašur vegna framkvęmdanna.  Ég žekki žaš į eigin skinni aš byggingarkostnašur getur sveiflast mikiš.  Eftir innkomu Mśrbśšarinnar į grófvörumarkaš, žį t.d. lękkaši verš į flestum naušsynlegum byggingavörum allverulega.  Sama geršist žegar Hśsasmišjan var undir eignarhaldi eins af bönkunum, žį var eins og menn gętu lękkaš verš verulega og var oft hęgt aš gera góš kaup.  Laun išnašarmanna hafa į sķšustu mįnušum fariš hękkandi aftur eftir aš žau snarféllu eftir hrun.  Mergur mįlsins er aš byggingarkostnašur er sveiflukenndur og žaš getur hreinlega veriš hendingu hįš hver kostnašurinn er viš tvö nįnast eins hśs sem standa hliš viš hliš og eru byggš į svipušum tķma.  Hvaš sem žvķ lķšur, žį fer žessi kostnašur aš jafnaši hękkandi.

Ef ekki er hęgt aš lękka byggingarkostnaš, žį er tómt mįl aš tala um aš verš nżbygginga sé of hįtt, nema nįttśrulega veriš sé aš okra į kaupendum.  Žį er spurning hvort markašsverš sé of hįtt.  Vķša śt um land er markašsverš į pari viš eša lęgra en fasteignamat viš komandi hśsnęšis.  Į žeim stöšum er vart hęgt aš tala um of hįtt fasteignaverš, žar sem fasteignamat į m.a. aš endurspegla endurbyggingarkostnaš eignarinnar aš frįdregnum afskriftum mišaš viš aldur hśsnęšisins.  Hvernig er žį meš markašsverš į Reykjavķkursvęšinu?  Žaš er eins misjafnt og hverfin eru mörg og žvķ erfitt aš segja til um hvort verš ķ einu hverfi sé of hįtt eša of lįgt.

Žį er žaš fjįrmagnskostnašurinn.  Fyrir framkvęmdarašila, žį getur munaš miklu hvort framkvęmdirnar eru fjįrmagnašar į 3,75% óverštryggšum vöxtum, eins og Ķslandsbanki bżšur žeim sem voru įšur meš gengistryggš lįn, eša 11% yfirdrįttarvöxtum eins og žeir sem taka brśunarlįn žurfa gjarnan aš greiša.  Fjįrmagni tveir byggingarašilar 40 m.kr. framkvęmd į annars vegar į kjörum Ķslandsbanka og hins vegar meš brśunarlįni, žį er įrlegur kostnašarmunur 2,9 m.kr.  Annar ašilinn žarf žvķ lķklega aš selja hśs sem tekur 24 mįnuši ķ byggingu į um 10% hęrra verši en hinn.

Kostnašur af leiguhśsnęši og aršsemi

Žaš sem į aš rįša leiguverši er annars vegar kostnašur leigusalans af hśsnęši og hins vegar markašsverš leigunnar.  Verš fasteignarinnar į ekki aš skipta žar neinu mįli, žar sem leigusalinn į hśsnęšiš įfram, žó svo aš žaš sé leigt śt.  Hękki verš fasteignarinnar eša lękki er žaš hagnašur eša tjón fasteignareigandans af žvķ aš eiga hśsnęšiš, en er gjörsamlega óviškomandi žvķ hvort hann hafi tekjur af žvķ aš leiga hśsnęšiš śt.  Vissulega hefur fasteignaverš įhrif į žörf eigandans til aršsemi į śtleigšu hśsnęši, en žaš veltur ekki sķšur į skuldsetningu hśsnęšisins og fjįrmögnunarkostnašinum.

Hver er kostnašurinn sem leiga į aš standa undir?  Ķ mķnum huga er žaš kristaltęrt, ž.e. kostnaši af rekstri eignarinnar.  Og žį er nęsta spurning:  Hver er kostnašurinn af rekstri eignarinnar?  Ķ stuttu mįli er žaš nafnvextir lįna, skattar, tryggingar og višhald fasteignarinnar.  Sķšan er spurning um almennan rekstrarkostnaš į borš viš hita, rafmagn, žrif, rekstur hśsfélags o.s.frv.  Almennt er greitt sérstaklega fyrir almennan rekstrarkostnaš og hann žvķ ekki tekinn inn ķ leiguverš.  Af žvķ sem eftir er, er fjįrmagnskostnašurinn mikilvęgasta mįliš.  Spurningin er nefnilega ekki bara af hvaša fjįrmagni į aš greiša slķkan kostnaš, heldur ekki sķšur undir hvaša hluta vaxtanna į leigutakinn aš standa.

Į einhverjum tķmapunkti eignašist leigusalinn hin śtleigšu eign.  Gefum okkur aš hann greiši 5% vexti af žeim lįnum sem tekin voru og eignin hafi kostaš 20 m.kr. sem aš fullu hafi veriš tekiš aš lįni.  Lįniš var verštryggt og hefur žvķ hękkaš um 6% į įri frį lįntökudegi.  Hvort telst žaš til rekstrarkostnašar eignarinnar aš veršbólgan hafi veriš 6% eša telst žaš til stofnkostnašar?  Svariš viš žessari spurningu getur rįšiš śrslitum um žaš hvort aršsemi fęst af leigunni eša ekki.  Förum millileišina og lįtum veršbętur į vexti falla undir rekstrarkostnaš en veršbętur į afborganir falla undir stofnkostnaš.  Žį er ętlast til aš leiguverš standi undir 5% af 20 m.kr. eša 1.000.000 kr. į įri verštryggt śt leigutķmann plśs skattar, tryggingar og višhald.  Gefum okkur aš skattarnir séu 150.000, tryggingar 50.000 og višhaldskostnašur 1%.  Žar meš žarf įrleg leigugreišsla aš nema 1.400.000 kr. auk žeirrar aršsemi sem krafist er.  Höfum žó ķ huga aš aršsemin reiknast ofan į 1,4 m.kr. en ekki verš hśsnęšisins, ž.a. 5% aršsemi er 70.000 kr. og 10% aršsemi gerir 140.000 kr.

Koma breytingar į fasteignaverši leigutaka viš?

Nś hękkar hśsnęšiš ķ verši, į žį aš hękka leiguna?  Bara aš žvķ leiti sem hęrra markašsverš breytir kostnašinum sem leigusalinn hefur af hśsnęšinu.  Hęrra markašsverš breytir ekki upphęš įhvķlandi lįna, en lķklegast gętu skattar, tryggingar og višhaldskostnašur hękkaš.  Nś tekur leigusalinn nżtt lįn og setur hiš śtleigša hśsnęši aš veši, į žį aš hękka leiguna?  Nei, žar sem hiš nżja lįn er öflun leiguhśsnęšisins óviškomandi.

Markašsverš leiguhśsnęšis hefur eingöngu įhrif į leiguverš žegar hśsnęšiš er keypt.  Ef leigutaki į aš greiša fyrir veršbreytingar į hśsnęšinu, žį vęri ešlilegt aš hann eignašist hlut ķ hśsnęši.  Svo er almennt ekki og žvķ er markašsverš fasteigna leigutakanum óviškomandi.

Hvaš meš aršsemi eiginfjįr?

Ķ mörgum tilfellum leggur leigusalinn til eigiš fé viš kaup į fasteigninni.  Aš sjįlfsögšu žarf hann aš reikna sér vexti af žvķ framlagi.  Ešlilegt er aš žaš sé žaš sama og vaxtakostnašur vegna žeirra lįna sem eru tekin.  Ķ dęminu aš ofan eru žaš 5%, auk aršsemiskröfunnar.  Žaš į sem sagt ekki aš skipta mįli hvernig hśsnęšiš er fjįrmagnaš ķ upphafi, ž.e. meš eigin fé eša lįnum, ešlilegt er aš gera sömu įvöxtunarkröfu į allt fjįrmagn.  Ekki skiptir žvķ mįli hvert eiginfjįrhlutfalliš er eša žaš breytist mišaš viš upphaflegt kaupverš eignarinnar.

Nś hękkar markašsverš eignarinnar og eigiš fé eykst, į žaš aš breyta einhverju?  Žessu svaraši ég aš ofan:  Eingöngu aš žvķ leiti sem skattar, tryggingar og višhaldskostnašur hękkar.  Aš öšru leiti er markašsveršiš śtleigunni óviškomandi.

Er aršsemin of lįg og hvaš er til rįša?

Įrsęll Valfells komst aš žeirri nišurstöšu um daginn, aš verš į fasteignum vęri of hįtt til žess aš hęgt vęri aš nį višunandi aršsemi af leigutekjunum.  Ég stórlega efast um žessa fullyršingu.  Eins og ég bendi į aš ofan, žį er kostnašurinn af 20 m.kr. ķbśš mišaš viš 5% nafnvexti um 1.400.000 kr. į įri.  Bętum viš 10% aršsemi og žį fer talan upp ķ 1.540.000 kr. eša 128.333 kr. į mįnuši.  Hvort žessi upphęš fęst fyrir ķbśšin ręšst lķklegast af stęrš hennar og stašsetningu.  20 m.kr. er eins og rašhśs ķ Lindahverfi ķ Kópavogi kostaši fyrir 10 įrum, einbżlishśs ķ sumum hverfum Hafnarfjaršar, žriggja herbergja ķbśš ķ vestari hluta Reykjavķkur og 4-5 herb. ķbśš ķ austari hluta borgarinnar.  Fęrum okkur fram til 2006 og žį fékkst ekki mikiš fyrir 20 m.kr., en 1996 var hęgt aš gera żmislegt fyrir 20 m.kr., svo sem einbżlishśs vķša ķ borginni og flottar ķbśšir į besta staš ķ mišborg Reykjavķkur.

Kaupįriš og tegund fasteignar ręšur žannig miklu um hvort leigusalinn er aš fį įsęttanlega aršsemi af śtleigunni, en žaš sem ręšur mestu eru vaxtakjör og įvöxtunarkrafa.  1% breyting til lękkunar į vöxtum lįna og žar meš įvöxtunarkröfu gerir heilan helling.  Lękkun vaxta śr 5% ķ 4% er 20% lękkun fjįrmagnskostnašar.  

En hvernig greišir leigusalinn nišur lįniš?

Ķ venjulegum rekstri, žį greišast lįn nišur af fjįrmunum frį rekstri, en dragast ekki af rekstrarkostnaši.  Leigusalinn er ķ sömu stöšu.  Fjįrmunir frį rekstri, ž.e. sį peningur, sem ekki er notašur til aš greiša rekstrarkostnaš, er notašur til aš greiša afborganir įhvķlandi lįna.  Hve hį žessi upphęš er ręšst af įvöxtunarkröfunni, eiginfjįrhlutfallinu og nįttśrulega leiguverši.  Mergur mįlsins er aš leigutakinn į ekki aš sjį um aš greiša afborganir lįna leigusalans.  Ef žaš vęri mįliš, žį vęri hreinlegast aš leigusalinn sendi bara greišslusešlana beint til leigutakans.  Hins vegar mį bśast viš žvķ aš leigusalinn geri rįš fyrir afborgunum ķ aršsemiskröfu sinni.  Ętlist leigusali bęši til žess aš fį pening ķ vasann og aš eiga fyrir öllum afborgunum, žegar skuldsetning er hį, žį veršur hann aš sjįlfsögšu aš hękka leiguna enn frekar.

Er žį markašsverš leigu of lįgt eša fasteignaverš of hįtt?

Ég er viss um aš allir leigusalar vilja fį hęrri leigu og finnst žvķ markašsverš leigu of lįgt.  Einnig er ég viss um aš allir kaupendur hśsnęšis vildu gjarnan geta keypt į lęgra verši.  Žó žetta skipti mįli, žį fer ekkert į milli mįla aš tvennt skiptir mestu mįli:  Eiginfjįrhlutfall viš kaup fasteignarinnar og fjįrmögnunarkostnašur.

Leigusali sem greišir 5% vexti og er meš 100% skuldsetningu žarf meiri įlagningu ofan į rekstrarkostnaš en sį sem greišir 3% vextir og lagši ķ upphafi fram 50% af kaupveršinu.  Sį fyrri fęr lķklega ekki mikla fjįrmuni frį rekstri til aš greiša nišur afborganir nema įlagning sé žess meiri.  Markmiš beggja er standa undir skuldbindingum sķnum vegna hśsnęšisins, sem felst ķ žvķ aš geta greitt fastan kostnaš vegna žess og eignast sķfellt stęrri hlut ķ hśsnęšinu.

Ómögulegt er aš svara žvķ hvort markašsverš leigu sé of lįgt eša fasteignaverš of hįtt, žar sem žaš veltur svo mikiš į öšrum žįttum.  Ég held samt aš žaš sé alveg į hreinu, aš vęntanlegur leigusali sem kaupir eign meš hįrri skuldsetningu og meš lök vaxtakjör, hann mun lķklegast vera meš tap į rekstrinum a.m.k. fyrst um sinn.  Hvort nota eigi slķka ašila til višmišunar er sķšan allt annaš mįl.


« Sķšasta fęrsla | Nęsta fęrsla »

Athugasemdir

1 Smįmynd: Kolbrśn Hilmars

Ef leiguverš mišast viš heildarrekstrarkostnaš (žmt eigin umsżslu eiganda) viškomandi ķbśšar meš 2% afskriftarįlagi, žį ętti hśseigandinn aš vera sįttur. Fjįrfesting hans felst ķ eigninni - sem aušvitaš getur sveiflast eftir markašsašstęšum. Upp og nišur eftir atvikum.

En ętli hśseigandinn jafnframt aš lįta leigjanda sinn kosta fjįrfestinguna sjįlfa, meš vöxtum og veršsveiflum, žį žarf leigjandinn aš hugsa sinn gang.

Kolbrśn Hilmars, 16.9.2011 kl. 17:33

2 identicon

Marinó.

Žś ert nógu gamall til aš sjį hvernig allar ,,peningamaskķnur"  vilja allataf meira ?

Hvaš žurfa menn aš vera lengi ķ hįskóla og hvaš žurfa žeir margar  hįskólagrįšur til aš sjį venjulegt fólk sem jafningja ?????

Hvers vegna er žaš kappsmįl ķ hįskólanįmi og śtskrifšum hįskólanemdum aš stela peningum frį venjulegu fókli ?

JR (IP-tala skrįš) 17.9.2011 kl. 00:37

3 Smįmynd: Gušmundur Įsgeirsson

Getur veriš aš aršsemi af śtleigu hśsnęšis sé lįg vegna žess aš 77% leiguveršsins eru fjįrmagnskostnašur? (Tek žaš fram aš žetta er tala frį Žżskalandi en žaš vęri forvitnilegt aš vita hvaš sambęrileg tala er hér į landi. Hśn er varla mjög frįbrugšin.)

Gušmundur Įsgeirsson, 17.9.2011 kl. 00:54

4 Smįmynd: Kjartan Sigurgeirsson

Žetta er svolķtiš einkennileg umręša aš mķnu mati, žegar verš į hśsnęši į frekar aš rįšast af žvķ hvaša įvöxtun leigusalar geta haft af žvķ aš leigja śt hśsnęši, frekar en hvaš kostar hśsbyggjandann aš koma upp hśsnęšinu.

Teldi žaš reyndar verulegt skref aftur į bak, eigi Ķslendingar aš hverfa frį žvķ sparnašrformi sem žeir hafa nota ķ įrarašir, ž.e. aš koma sér upp žaki yfir höfušiš og eiga žar sparnaš til efri įranna.  En žaš er aš mķnu mati nokkuš vķst aš verši bśsetužörf nżrra kynslóša fullnęgt meš leiguframboši, ekki séreign, breytist žessi "lķfeyrissöfnun" verulega til hins verra. 

Kjartan Sigurgeirsson, 18.9.2011 kl. 17:24

5 identicon

Žś segir aš " leigutakinn į ekki aš sjį um aš greiša afborganir lįna leigusalans". Žetta er smį misskilningur.

Leiguupphęšin ręšst į markaši. Hśn žarf aš vera nęgilega hį til žess aš leigusali fįi hęrri krónutölu til baka af leigu en sem nemur įvöxtunarkröfu af ÖLLU fjįrmagni sem bundiš er ķ eigninni. Ef eiginfjįrhlutfall er hįtt žarf leigan aš vera žeim mun HĘRRI. Įstęšan er sś aš leigusalinn (eigandi eignarinnar) er aš taka meiri įhęttu en eigendur annars fjįrmagns sem bundiš er ķ eigninni, ž.e. lįnveitendur sem hafa veš og fį greidd sķn lįn óhįš žvķ hvernig gengur meš leiguna.

Lįn til hśsakaupa hafa veriš meš ca. 4,5% vöxtum į Ķslandi sem samsvarar u.ž.b. įhęttulausri įvöxtunarkröfu. Žvķ žarf įvöxtunarkrafa v. leigu aš vera a.m.k. žessi. Ofanį hana leggst įhęttuįlag, segjum 2%. Žar ofanį mętti leggja önnur 2 prósent vegna kostnašar, t.d. višhalds, fasteignagjalda, innheimtukostnašar og umsżslu, greišslufallskostnašar osfrv. Sķšan žarf aš gera rįš fyrir fjįrmagnssköttum sem eru flatir 20% og žś ert strax kominn uppķ žaš aš leiga žarf aš vera ca. 10% af verši sambęrilegrar eignar.

M.ö.o..venjuleg 4 herbergja, nżleg ķbśš ķ Reykjavķk sem kostar ca. 30 milljónir žarf aš leigja śt į ca. 250 žśsund į mįnuši. Ef leigan er lęgri en žaš er betra aš selja eignina, losa śt śr henni fjįrmagniš og nota žaš ķ eitthvaš annaš.

Žessu til stašfestingar mętti lķta į leigu hjį t.d. Bśseta, Bśmönnum eša öšrum stórum ašilum į markašnum. Hśn er ca. žessi 150 til 250 žśsund į mįnuši.

Viš vitum aš leiga er miklu lęgri en žetta ķ dag. Žaš er hįtķš leigutaka. Įstęšan er sś aš fólk leigir śt eignir ķ stuttan tķma, undan skatti, og sęttir sig viš aš leigan dekki afborganir lįna en horfir framhjį fórnarkostnašinum af eigin fé bundnu ķ eigninni svo og afskriftum og višhaldsžörf. Žetta gerir fólk einfaldlega vegna žess aš žaš er erfitt aš selja ķ dag og engin augljós fjįrfestingarkostur ķ boši annar en bankareikningar meš neikvęšum vöxtum.

En punkturinn er ss. žessi. Leigan veršur aš vera hęrri en sem nemur fjįrmagnskostnašinum og žaš sem umfram er rennur til nišurgreišslu lįna. Lįntaki mun žvķ alltaf greiša nišur lįnin fyrir leigusalann aš öšrum kosti snżr leigusalinn sér aš einhverju öšru.

Sś stašreynd aš leiga er svona lįg śtskżrir lķka afhverju hér er ekki ešlilegur leigumarkašur. Žaš er vegna žess aš žangaš er ekki neinn hagnaš aš sękja.

Magnśs Birgisson (IP-tala skrįš) 18.9.2011 kl. 18:49

Bęta viš athugasemd

Ekki er lengur hęgt aš skrifa athugasemdir viš fęrsluna, žar sem tķmamörk į athugasemdir eru lišin.

Höfundur

Marinó G. Njálsson
Marinó G. Njálsson
Upplýsingaöryggi og persónuvernd eru mínar ær og kýr, þó ég blaðri um allt og ekkert hér á blogginu. Er í Hagsmunasamtökum heimilanna og berst fyrir réttlæti fyrir heimili í landinu.  Loks er ég faggiltur leiðsögumaður.  Netfangið mitt er mgn@islandia.is og netfang fyrirtækisins oryggi@internet.is.

Heimsóknir

Flettingar

  • Ķ dag (30.5.): 3
  • Sl. sólarhring: 5
  • Sl. viku: 40
  • Frį upphafi: 1673804

Annaš

  • Innlit ķ dag: 3
  • Innlit sl. viku: 36
  • Gestir ķ dag: 3
  • IP-tölur ķ dag: 2

Uppfęrt į 3 mķn. fresti.
Skżringar

Maķ 2023
S M Ž M F F L
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31      

Innskrįning

Ath. Vinsamlegast kveikiš į Javascript til aš hefja innskrįningu.

Hafšu samband