Ríkið ætlar í innheimtuaðgerð fyrir bankakerfið - Vaxtabætur fyrir skilvísa gera lítið fyrir þá verst settu

Í vinnu "sérfræðingahóps" forsætisráðuneytisins voru vaxtabætur mikið ræddar.  Hafði ég á tilfinningunni, að búið væri að ákveða að hækkun vaxtabóta ætti að vera helsta framlag ríkisstjórnarinnar til að taka á skuldavanda heimilanna.

Það hefur verið mönnum þyrnir í augum að einhver takmarkaður hópur, líklegast 10 - 20 manns, hafa gert í því að svindla á vaxtabótakerfinu.  Þessir aðilar hafa verið með öll lán sín í vanskilum, flutt úr húsnæði sínu, sett það á leigu, heimtað vaxtabætur af ríkinu, fengið þær í hendur og notað í eyðslu.  Ekki ætla ég að mæla þessu fólki bót og tel eðlilegt að á einhvern hátt verði sett undir þann leka.

Ráðgjafar ríkisstjórnarinnar (líklegast embættismenn) hafa sett fram þá hugmynd að þeim einum verði greiddar vaxtabætur sem hafa greitt af lánum sínum.  Þannig sé ljóst að enginn geti talið fram vexti til vaxtabóta nema þeir hafi verið greiddir.  Mér finnst þetta ákaflega varasöm hugmynd, þar sem hún bitnar helst á þeim hópi heimila sem er í mestu vanda.  Raunar gæti þessi útfærsla fjölgað í hópi þeirra sem eru í mestum vanda, þar sem vaxtabætur eru mikilvægur hluti af tekjum þeirra og þó fólk hafi ekki náð að standa í skilum með öll lán sín, þá er ekki hægt að refsa því fyrir það sem bótasvikurum. 

Hafa verður í huga, að stofn til vaxtabóta fæst með því að tiltaka þá vexti sem gjaldfallnir eru af húsnæðislánum viðkomandi.  Eingöngu eru taldir vextir upp að ákveðnu hámarki.  Frá þessum stofni dregst hlutfall tekna, sem núna er 6% en lagt er til að verði 9% á næsta ári.  Ef breyta á kerfinu í það að vaxtabótastofninn nái eingöngu til greiddra vaxta, en ekki gjaldfallinna, þá er verið að raska því kerfi sem verður hefur.  Þá skiptir t.d. máli hvort afborgun láns var greidd 31.12. eða 4.1.  Sé greitt af láninu 31.12. teljast vextirnir til stofns vaxtabóta, en ekki sé greitt 4.1.

Vilji menn breyta þessu, þá er mun nær að fólki sé gefinn kostur á að láta vaxtabætur renna til lánveitandans.  Ekkert er óeðlilegt við slíkt fyrirkomulag. Þannig gæti lántaki sem er í skilum látið vaxtabætur ganga upp í næstu gjalddagagreiðslur og þannig verið laus við þær í einhvern tíma.    Lántaki sem er í vanskilum gæti með þessu grynnkað á vanskilum sínum.

Vaxtabótakerfið er ein leið stjórnvalda til að niðurgreiða vexti húsnæðislána.  Um er að ræða félagslega aðgerð.  Verði hugmyndin um að eingöngu greiddir vextir verði gildir sem stofn til vaxtabóta, þá er ríkið komið í innheimtuaðgerð fyrir bankakerfið.  Ekki er nóg að vanskilagjöld og lögfræðikostnaður hrúgist upp á fólk, heldur ætlar ríkið að taka að þrýsta á fólk að greiða.

Mikil óvissa hefur verið frá 12. febrúar sl. um stöðu gengisbundinna lána, þegar dómari við Héraðsdóm Reykjavíkur komst að þeirri niðurstöðu að gengistrygging væri ólöglegt form verðtryggingar.  Hæstiréttur staðfesti þá niðurstöðu 16. júní sl.  Svo ég tali bara fyrir mig, þá fékk ég bréf frá einum banka í júlí að lán mín hjá bankanum féllu undir fordæmisgildi dóma Hæstaréttar.  Núna fjórum mánuðum síðar hef ég ekki ennþá fengið greiðsluseðil þar sem tekið er tillit til þeirrar skoðunar bankans, að lánin hafi borið ólöglega gengistryggingu.  Ég hef ekki heldur fengið greiðsluseðil, þar sem bankinn hefur rukkað mig í samræmi við tilmæli FME og Seðlabanka frá 30. júní sl.  Eina sem ég hef fengið er greiðsluseðill í samræmi við ólöglega skilmála.  Ég er viss um að mun fleiri eru í þessari stöðu og neita að greiða í samræmi við ólöglega skilmála.  Nú á að refsa fólki fyrir að krefjast þess að fjármálafyrirtækin hlíti dómi Hæstaréttar!  Hvernig væri að yfirvöld sneru sér frekar að því að sjá til að fjármálafyrirtækin fari að dómum Hæstaréttar?  

Sumir gætu misst allar vaxtabætur

Athugasemdir

[Brjánn Guðjónsson, 24.11.2010 kl. 16:04]

Á eyðublaði skattframtalsins um skuldir og vaxtagjöld skala tiltaka skuldir vegna húsnæðis, stöðu þeirra og upphæð afborgana og vaxta.

Árlega hef ég sett þarna inn Íbó-lánið mitt og alltaf fengið einhverjar vaxtabætur.

Á síðasta ári var þetta lán í frosti og því ekkert greitt af því. Þann tíma fékk ég enga greiðsluseðla né annað sent frá Íbó.

Á skattframtalinu í ár voru allar upplýsingar fyrirfram fylltar inn, ss. bankainnistæður og slíkt. Íbó lánið var á sínum stað, en vitanlega voru afborganir og vaxtagjöld núll, eða svo til.

Ég fékk engar vaxtabætur í ár.

[Marinó G. Njálsson, 24.11.2010 kl. 16:27]

Vextirnir þínir voru ekki gjaldfallnir og því mynduðu þeir ekki stofn til vaxtabóta.  Hitt er annað mál, að verða þeir ekki gjaldfallnir um leið og þeir bætast á höfuðstólinn og ættu þeir því ekki á þeim tímapunkti að falla undir stofn vaxtabóta.  Eða skiptir greiðslumátinn máli?

[Guðmundur Ingi Kristinsson (IP-tala skráð) 24.11.2010 kl. 23:22]

Hvernig er hægt að fá vaxtabætur ef engir vextir eru greiddir. Er hægt að fá námslán nema stunda nám er hægt að fá húsnæðislán nema kaupa húsnæði er hægt að fá örorkubætur nema vera öryrki er hægt að fá atvinnuleysisbætur nema vera atvinnulaus. Eftir frystingu og greyðslu vexta  fást vaxtabætur. Fást bætur greiddar út vegna þess að sá sem sækir um stefnir eftir tíu ár að kaupa húsnæði,verða öryrki,stunda nám og svo framvegis. Sammála Marinó.

[Jakobína Ingunn Ólafsdóttir, 24.11.2010 kl. 23:39]

Ef vextir er lagðir við höfustól (og farnir að bera vexti) þá eru þeir (de facto) gjaldfallnir.

Fékk skattinn einu sinni til þess að viðurkenna það fyrir vinafólk.

[Júlíus Björnsson, 25.11.2010 kl. 03:15]

Verðbætur eru vextir. Almennar niðurgreiðslur á íbúalánum sanna að raunvaxta upphæðin á útgáfu degi er of há almennt.

USA fasteignsalar eru sammála ef ég skil rétt að meira en 30% raunvaxta álagning á 30 ára jafngreiðsluláni: gangi ekki upp almennt. Afleiðingar, gjaldþrot, nýlán, dráttarvextir og yfirdráttur.

Hér eru lagðar um 8,5 milljónar raunvaxta á hverjar 10 milljónir 85%.  Þetta hefur aldrei verið gert í félagslegum tilgangi nema þá til að fjölga skjólstæðingum félagsmálstofnunnar.  

Vaxtabætur þekkjast ekki utan Íslands á þessum langtíma lánaflokki: Afföll af veðsöfnum miðast alfarið við greiðslugetu. Því lægri raunvextir því sterkari lánastofnun. 

Allt eru þetta alþjóða staðreyndir.

[HA (IP-tala skráð) 25.11.2010 kl. 08:13]

Vil benda á augljósan tvískinnung yfirvalda í sínu málflutningi. Skatturinn hikar ekki við að taka vaxtabætur upp í vangoldnar skattaskuldir ef þær eru fyrir hendi. Ekki fara þeir peningar í að greiða af húsnæðislánum svo mikið er víst.

[DD (IP-tala skráð) 25.11.2010 kl. 09:00]

Ég verð að segja að mig hryllir við þessari hugmynd að láta vaxtabætur renna til lánveitanda. Þetta er sama leið og láta inneign lántaka vegna gengisdóms fara á höfuðstól lánsins. Hér er verið að svipta fólki frelsinu að taka sínar eigin fjármálaákvarðanir. Það gæti vel verið að ég sem lántaki þurfi þessar vaxtabætur til þess að eiga fyrir mat, eða ég telji mun skynsamlegra að borga af öðrum skuldum en veðskuldum.  En þetta er alveg stórhættuleg leið og endanlega sviptir fólk hér á landi frelsinu að geta ráðstafað sínum peningum sjálft.

Auk þess eru vaxtabætur ekkert annað en viðurkenning á það að hlutirnir eru ekki verðlagðir rétt. Hér erum við að borga af lánum til einkafyrirtækja sem verðsetja lánin (álagning á vexti) eftir dúk og disk og ríkið er að tryggja þeim innheimtu á sínni verðlagningu. Getur kanski ríkið ekki líka farið að greiða neyslubætur, þar sem er verið að bæta okkur neytendum fyrir ofurálagningu verslunareigenda?

En Marinó, ég vona að þú íhugir þessa tillögu sem þú ert að leggja fram með vaxtabæturnar vel og vandlega áður en þú ferð að berjast fyrir henni.

Svo er einn annar vinkill á vanskilum. Sumir KJÓSA að borga ekki,  t.d. í mótmælaskyni eða vegna þverrandi greiðsluvilja. Þetta er eina tækið sem við lántakar höfum til að berjast fyrir okkar réttindum og með þessari leið þá ertu að svipta okkur þessu frelsi og tæki.

Í raun finnst mér lítið að því að borga ekki vaxtabætur fyrir vexti sem hafa ekki verið greiddir. Sparnaðurinn sem fæst við þetta ætti því að renna í aðra bótasjóði þar sem fólk sem er ekki að greiða þarf e.t.v. aðstoð samt sem áður, en köllum það sínum réttum nöfnum.

[Guðmundur Jónsson, 25.11.2010 kl. 10:59]

Stóri gallin við vaxtabæturnar er að með þeim afskrifast ekki peningar heldur er einugis verið að prenta meira af peningum sem ekki vísa á nein raunverðmæti í hagkerfinu

Sjá hér

[Júlíus Björnsson, 25.11.2010 kl. 13:38]

Að mínu mati var og er verðbólga hér notuð til að greiða niður skuldir við erlenda lánadrottnafjárfesta. Í framhaldi mælist hagvöxtur það er nettó þjóðartekjur vaxa að sama  skapi.

Íbúalánin eru leið til að minnka peningamagn í almennri umferð. Þau er sögð jafngreiðslu. Þá gildir alltaf á hverjum tíma að eftirstöðvar er margfeldi jafngreiðslunnar sem um var samið og fjölda þeirra gjalddaga sem eftir eru. Þetta viðmið hjá dómurum erlendis  er notað þegar svindl koma upp. Þau tengjast oft samning um veðaflosun, það er hvert er hlutfall lánsafborgunnar og vaxta í jafngreiðslunni á herjum gjaldadaga.  

Ef jafngreiðsla er verðtryggð þá er heildar jafngreiðslulánið verðtryggt. 

Hér þegar um íbúðarlána jafngreiðslu er að ræða fylgir hún ekki hlutfallslegri breytingu neysluvísitölu heldur vex upp fyrir hana . Auðvelt er að fara inn á heima síðu Íbúðalánsjóðs og gera próf á þessu.

Ég hef skoðað jafngreiðslu sem var um 100.000 kr á útgáfuð degi og ef verðbólga er 3,0% á ári þá er hún 90% eftir 30 ár eða á gjalddaga 360. Vertryggð [CPI indexed] er greiðslan því þá 190.000 kr. Mið við alþjóðlegan lagaskilning. Hér er hún samkvæmt greiðslu forriti íbúðlánsjóðs hinsvegar á gjalddaga 360 um 247.000 kr.

Þetta finnst mér eigi að gera ráð fyrir í greiðslumati lánataka og  hætta að ljúga því þetta sé jafngreiðslu lán.

Þetta mætti kalla í samræmi við önnur skuldabréfaform lán jafnra afborganna með stigvaqxandi raunvaxta kröfu á lánstíma.

Ég er næstum alveg vissum að flestir halda að jafngreiðslan sé verðtryggð þannig að hún hækki ekki umfram raunvirði.  Því þar sem hækkar þarf lántaki að hækka samsvarandi í tekjum á lánstímanum. Það gera í mest lagi 10% lántaka örugglega.

Falsið hér fæst með því að í stað þess að hækka jafngreiðslu hlutfallslega miðað við verðbólgu frá útgáfudegi og í framhaldi greiðir lántaki hlutfallslega hækkun  lánsafborgunar og hlutfallsleg hækkun  vaxta, þá er lánið tæknilega gjaldfært og fundin út þannig heildaskuld til að dreifa vöxtum upp á nýtt og skilgreina nýja jafngreiðslu.

Í þessum reiknings kúnstum  myndast skekkja um 0,1% af vertryggingu jafngreiðslunnar á gjaldaga um 0,1%/360 ef lánið er 30 ár. Heildaskekkja færist svo fram á nýju jafgreiðslurnar eða heildarskuldinn hefur hækkað um 0,1%. Eftir 12 falsanir er búið að  ná fram 1% raunvaxta hækkun.

Þetta er mjög erfitt að reikna fyrir gjald og fyrir hvert lán, hinsvegar nægir að til að sýna fram á ofteknar verðbætur miðað við neysluvístölu og að skoða t.d. síðast gjalddaga. 

Ég hef gert þetta fyrir 3,0% meðal verðbólgu  í 30 ár  og þá hækka heildar vertryggðir vextir í upphafi um 30%.      

 Þetta heitir glæpur utan Íslands. Hér er vel hægt að reikna verðtyggingu án umtalsverðar skekkju.

Það er enginn tilviljun að sumir fengu 30% laun hækkun og endurgreitt er vaxtasvindl miðað við 10.000.000 lán í 30 ár, eða 25 til 45 ár.

[Axel Pétur Axelsson, 25.11.2010 kl. 14:35]

Sæll Marinó,

Staðreyndin er sú að Ísland ER gjaldþrota og Íslendingar sitja nú í þrotabúi sem bíður eftir að allar eignir verði gerðar upptækar.

Þetta er orðinn hlutur og ekkert hægt að gera, þjóðin hefur tapað fjárræði og sjálafstæði sínu.

[Júlíus Björnsson, 25.11.2010 kl. 14:58]

Staðreyndin er sú að Ísland ER gjaldþrota og Íslendingar sitja nú í þrotabúi sem bíður eftir að allar eignir verði gerðar upptækar.

Í ljósi þess að fjármálgeirar eru ekki arðbærir til endurreisnar. Þeir skapa ekki eftirspurn á heimamarkaði til hækkunar virðisauka eða raunveruleg verðmæti hér á landi. Reknir að mestu leyti fyrir erlenda lánadrottnafjárfesta hingað til.

[Helgi Kristjánsson (IP-tala skráð) 25.11.2010 kl. 15:07]

Við ættum einfaldlega að fara að fordæmi Norðmanna með vaxtabætur.  Þar minnkar skattprósenta í hlutfalli við upphæðir vaxtagreiðslna og er um að ræða allar skuldir viðkomandi.  Þetta gerir það að verkum engar endurgreiðslur koma í formi lægri skatta ef engar launatekjur eru fyrir hendi sem og háar peningagreiðslur einu sinni á ári þekkjast ekki.

Virkar mjög vel þar í landi sem og skattkerfið allt í heild sinni.

[Júlíus Björnsson, 25.11.2010 kl. 20:29]

Vextir af langtímalánum vegna eigin húsnæðis eru hvergi taldir ráðstöfunartekjur vinnuaflsins utan Íslands. Heldur skuldbindingar með laga jafngildi svo þeim er alltaf þinglýst.  Í Danmörku reiknast vextir af þessum lánum, þess vegna til frádráttar frá tekjuskatti, til að eftirspurnar ráðstöfunar tekjur fjöldans skerðist ekki. Hér eiga flestir að kaupa sem sem mest ódýrt drasl til að spara gjaldeyristekjur sjálfskipaðar forréttinda stéttar.      Aðalatriði þar sem samkeppni er eðlileg er að allir hafi nóg ráðstöfunarfé  til að tryggja lága virðisaukaskatts prósentu og framleiðslu á nauðsynjavörum. 

Vaxtabætur er kallaðar opinberar niðurgreiðslur erlendis, eins og persónu afsláttur. Þetta er í vissum skilningi hvað varðar fjármálgeira hér inn á mörkuðum EU[ESB?] samkeppni brenglun: ólöglegt.

Í EU þá fá séreignabankar ekki opinberar niðurgreiðslur til að halda uppi almennu áhættu hávaxtastigi. Líka á "öruggum"  langtímalánum.

Húsnæðiskostnaður eru grunnur allra laungreiðsla samkeppni fyrir tækja í öðrum löndum en Íslandi eftir 1982 þegar hann var hækkaður upp í 8,5 % raunvexti [erlendis 2% hámark almennt]. Síðan um aldamótin var byrjað að nota vitlausar reiknis aðferðir á jafngreiðslulán þar sem lækkun niður 6,5% raunvexti nokkru áður gat ekki gengið upp vegna heimkostnaðar fjármálgeirans hér.   

Erlendis er samkeppni um öruggu langtíma veðlánin, þess vegna er heildar raunvextir á jafngreiðslu lánum þar svo lágir um 5 sinnum lægri en hér.

örugg langtíma lán eru með veði í algengasta [verðflokki] húsnæði á markaði og miða við greiðslu sem eru stöðugar og jafnar á 30 ára tímabili.

Þetta eru alls ekki lán til hinna efnameiri og tekjuhærri sér í lagi viðskiptatengdum með tekjur upp og niður: þeir fá lán í samræmi við tekjur þegar sótt er um lánið yfirleitt til kaupa á húsnæði sem selst illa og er tengt tísku.

[Arnór Baldvinsson, 25.11.2010 kl. 21:46]

Júlíus,

"...ef verðbólga er 3,0% á ári þá er hún 90% eftir 30 ár"

Þetta er ekki rétt.  Ef verðbólgan er 3% á ári, þá eru það ekki 90% yfir 30 ár!  Þú þarft að reikna 1.03 (100% + 3% = 1.03) í 30. veldi til að fá rétta 30 ára verðbólgu með 3% á ári eða 2.4272.  Það samsvarar 142,72% verðbólgu yfir tímabilið.  247.000 er því nokkuð nærri lagi.  3% leggjast við árlega, alveg eins og þegar "accrued" vextir eru reiknaðir á skuldir eða inneignir.

Kveðja,

[Júlíus Björnsson, 25.11.2010 kl. 22:29]

Lestu Irwing Fisher föður CPI. Hann skömmu eftir kreppuna miklu skilgreinir verðbólgu línulega.

Þetta er rétt síðan út um allan heim nema á Íslandi.  Eða í öðrum  vanþroska efnhagslendum.

Rögn forsenda hér á landi í hundrað ár.

Enginn skilgreinir CPI indexed betur en höfundurinn. 

Íslensk grunn þvæla, verðbólga eða hrun.  

[Júlíus Björnsson, 26.11.2010 kl. 00:27]

Röng forsenda hér á landi í hundrað ár. 

http://en.wikipedia.org/wiki/Fisher_equation

 Fisher equation is primarily used in YTMcalculations of bonds or IRRcalculations of investments

Jafngreiðslulán=Veðaflosunarlán með föstum heildar nafnvöxtum [tengdir vaxtadreifingu með nafnvöxtum í öðruveldi] er samsettir úr heildar væntalegum raunvöxtum[settir fyrst] og heildar væntanlegum CPI verðbólgu vöxtum. 

80% veðskuldarlán í USA er jafngreiðslu.  Það er sá hlutinn yfirleitt sem ekki er að kaupa heimili nema til að búa í því næstu 30 ár.

Til að ákveða heildarvexti  í upphafi jafnra afborganna er þá er reiknuð raunvaxtakrafan fyrir hverja jafna afborgun sem gefur heildar grunnvexti. Síðan er reiknuð væntalega verðbólgu auking  á hverri jafnri afborgun sem gefur heildar væntanlega verðbólgu afskriftir=verðbætur innan sama sjóðs, sem gefur heildar verðbætur. 

Þegar heildar vaxtaupphæð hefur verið fundin út er fundin út eða nálguð nafnvaxta prósentan til að dreifa afskriftum þannig að þeér er mestar á fyrsta gjaldaga og minnstar á þeim síðasta. 

Yfirleitt er miðað við veðskuldarsjóðurinn [til verðtryggingar] sé  30 ára [mætti hækka í 45 ár miðað við lengri starfsævi]. Þá gerist það að sjóðurinn er sjálfbær  jafn mörg ný lán koma inn og fara út. Lánin öll einsleitt: þanning að gjalddagar í hverjum mánuði endurspegla vaxta og afborgunar dreifingu  grunnláns. Þetta á við um fullþroskaðar borgir sem eru hættar að stækka og ávöxtunarkarfa í samhengi mjög lítil.

[Júlíus Björnsson, 26.11.2010 kl. 00:55]

Sjóðurinn er því að tryggður gegn verðbólgu fyrirfram. Þetta er svo kallaðir þrautavarsjóðir sem aldrei eru notaðir en til að verðtryggja og tryggja stöðugt lámarks reiðufjár innflæði.

Gera vaxandi raunvaxta kröfu til húsnæðis 80% skattgreiðenda vinnuaflsins er það sama og krefja það um að fara fram á hærri laun eða draga úr eftirspurn eftir neysluvarningi.   

Ef nafnvextir á þessum stöðuleika lánum hækka þá fer strax að kynda undir [Húsnæðisgrunnurinn er undirstaða heildarlauna]. Neytendur byrja að stunda heimavinnu og kaupmenn sjá að velta dregst saman og hækka því verð.  

Þetta er augljóst mál utan Íslands.

Það er fullt að 300.000 manna samfélögum út um alla USA  þar sem  stöðugleiki á venjulegu húsnæðisverði og tengdum veðskuldarlánum  hefur verið mjög stöðugur um langatíma.

Fjárfestingarkröfu lánin  tengjast yfirleitt byggingarverktökum  í nýjum hverfum og þeim sem eru að kaupa fyrst til að selja áður enn allt er selt. Því þá er hverfið á leiðinni að verða gamalt og stöðugt fasteignaverð að myndast: lægra en toppverðið.

Ekki öll fasteignveð eins og gerðist hér.

N.B. ávöxtunarkrafa er reiknuð út fyrst þegar um samsett jafngreiðslu lán er að ræða. Síðan dreift.

Afskriftir vegna verðbólgu ávaxta engir nema þá Ísland og Ísrael.

Ég mæli alls ekki með því. 80% stöðugt og öruggt er lámarks kjölfesta. Dregur úr þörf fyrir erlenda lánadrottnafjárfesta.

 http://frontpage.simnet.is/uoden/negam/index.htm

Einföldun borgar sig ekki: þrívídd með tímaás er lámark. Bókhaldið hér viðbjóðslegt og til skammar á alþjóðamælikvarða.

[Hörður Þórðarson, 26.11.2010 kl. 07:29]

Þetta er alveg rétt reiknað hjá Arnóri. Ef verðbólga er 3% í 30 ár hækkar verðlag um 143% á þeim tíma. Þeir sem halda öðru fram reikna annað hvort vitlaust eða eru ekki að tala um sama hlutinn.

 

Ef verðbólga er 3% á ári:

CPI er 100x1.03 eftir ár 1

1.03x1.03x100 eftir ár 2

1.03x1.03x1.03x100 eftir ár 3

1.03 í þrítugasta veldi sinnum 100 eftir ár 30 = 243

[Júlíus Björnsson, 26.11.2010 kl. 12:38]

CPI er mæling erlendis á hlutfallslegri hækkun á verðlagi.  CPI er ekki ávöxtunarkrafa [IRR] skammtíma fjárfestingalánsdrottna. Hlutfallsleg hækkun á CPI =neytenda verð vísi [á Íslandi neysluvístölu]  kallast inflation [rate] á ensku.

Ef lögð er 3% ávöxtunar á húsnæðis grunn launa almennra launa þá eru all líkur á að neysluvísitala og launvísitala sem miða við almenn neytendur elti það markmið eða væntingar uppi.

Orsök => afleiðing.

YTM er grunnur  jafngreiðslu lána erlendis  ef ávöxtunar karfan er 4,5% þá verða grunnvextir lánsútborgunar um 10.000.000 um  8.500.000 sem jafngildir jafngreiðsluveðskuldabréfi með föstum nafnvöxtum  4,5%. Þegar þetta er er vertryggt miðað við verðbólguna sem beðið er eftir eða átt er von á [expected] segjum 3,0% er reiknuð út summa allra  hlutfallslegra hækanna á hverri jafnri afborgun = 18.500.000/360 = 51,388 ef lánstími er 30 ár.

Greiðsla eitt hækkar um  3,0%/12= 0,25 % eða verður 51,388 x 1,0025=  51.517.  Greiðsla 360 verður 1.900 x 51.388 = 97.637kr.

Heildar verðbætur  verða  45,125% og við fáum verðbótavexti : 18.500.000 x 0,45125= 8.348.125  kr. Heildar vextir með fastri verðtryggingu:  16.848.125 . Heildar veðskuldar upphæð til jafnar greiðslu skiptingarskiptingar verður 26.848.125. Grunngreiðsla á gjalddögum verður: 74.578 kr.

Fastir nafnvextir verða um 7,6% til veðaflosunardreifingar eða raunvaxta og afskrifta dreifingar.

Verðbólga verður að öllum líkindum um 3,0% á ári ef  raunávöxtunarkarfan er almennt er um 4,5% á öruggum langtíma fast verðtryggðu jafngreiðslu lánum.

Afskriftir vegna verðbólgu í sama jafnflæðisjóði er mestar á gjalddögum 1 og neikvæðar og minnstar á gjalddögum 360. Þetta fyrir fram tryggir sjóðinn. Ef verðbólga stefnir hærra næstu 30 ár þá þarf hann að hækka ný lán í samræmi um brot úr nafnvaxtaprósenti.  

Indext lán =breytilegra vaxt eru í sjóðsgrunn jafngreiðslu og ef ávöxtunarraunkrafa er um 4,5% þá sveiflast nafnvextir um 7,5% í þeim sjóð.

80% fasteignalántaka í USA velja fasta vexti [og verðbætur]. Þess vegna telja aðilar í USA að verðbólga=inflation fari ekki úr böndum: eftirstöðvar haldist innan veðbanda: sjá YTM.

Allir USA fasteigna salar eru sammála um að ef lántaki=neytandi er undir segjum 3.000.000 eftir skatta í árstekjur, þá megi ávöxtunar karfan ekki fara yfir  2,0%  eða heildar raunvaxta upphæð fyrir verðtryggingavexti um  3.300.000 kr.

Rétt metin lágmarks verðbólga hjá Arnóri miðað við skammtíma lánaflokka IRR: Negam t.d. Baloon eða íbúalánsform á Íslandi.

Ég er lítið gefin fyrir "ef" þegar stærðfræði er annars vegar.  

Íslenska verðbólgu samhengið hefur ekkert gildi í efnahagslega þroskuðum ríkjum.

Það borgar sig aldrei til langframa.

Hér um 1982 voru nafnvextir til eftir á verðtryggingar til að byrja með um 8,5%  enda fóru vanskil að ágerast 15 árum seinna um 1997, þangað til íbúðalánsjóður yfirtók þau með nýjum fölsku negam lánum sem byrja að stíga merkjanlega 5 ár frá útgáfu degi.

Fagaðilar í USA og EU geta ekki verið ver að sér en Íslenski mannauðurinn.   

Ríki sem skilja ekki verðbólgu aflvakan eða þar sem einhliða sjónarmið skammtíma áhættu fjárfesta ríka 100% í fjármálageiranum, búalíka við sínar væntingar eða hrun öðru hvoru.

CPI getur orðið í samræmi við almennar eða opinberlega innlagðar ar væntingar er þroskuð ályktun.

Verðbólga= inflation vex línulega [hlutfallslega] hjá marktækum.  

Annað kallast fáfræði og þar sem hún ríkir getur vel verið að hún vaxi veldisvísislega.

Veldissvísa veðlosunar dreifingin  koma fram á sínum tíma og miðað við eðlilega verðbólgu er sannað stærðfræðilega að hún dreifir vöxtum/afskriftum mest fyrst þannig að allar greislur séu jafnháar.  

Þetta vita greinlega ekki háskólamenntaðir Íslendingar telja dreifingu grunn jafnra greiðslna.   

[Hörður Þórðarson, 26.11.2010 kl. 18:54]

"Verðbólga= inflation vex línulega [hlutfallslega] hjá marktækum. "

Heldur þú að verðbólga sem helst stöðug, 3% á ári sé vaxandi verðbólga?

Ef þú hefur einhverja minnimáttarkennd gagnvart háskólamenntun ættir þú bara að drífa þig í háskólann sjálfur. 

Þú skrifaðir:

"Það er fullt að 300.000 manna samfélögum út um alla USA  þar sem  stöðugleiki á venjulegu húsnæðisverði og tengdum veðskuldarlánum  hefur verið mjög stöðugur um langatíma"

Það er mjög ólíklegt að þetta sé rétt. Ef það er rétt, þá hefur það lítið að segja í hinu stærra samhengi.

"Home price appreciation has been non-uniform to such an extent that some economists, including former Fed Chairman Alan Greenspan, have argued that United States was not experiencing a nationwide housing bubble per se, but a number of local bubbles.^[58] However, in 2007 Greenspan admitted that there was in fact a bubble in the US housing market, and that "all the froth bubbles add up to an aggregate bubble."^[31]"

http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble

CPI ræðst vissulega að einhverju leiti af væntingum en það er einnig mjög viðkvæmt fyrir atburðum á borð við hækkun eldsneytsiverðs, gengishurns og svo framvegis. Eins og undanfarin ár hafa sýnt eru væntingar oft byggðar á sandi.

[Júlíus Björnsson, 26.11.2010 kl. 21:34]

Ég er búin að vera um 6 ár í H.Í, fyrst innritaður í eðlisefnaverkfræði, 15 árum seinna í Frönsku með latínu og grísku.

CPI í USA er mældur með því að mæla neytendakörfu, neytenda hóps óbreytt vinnuafls um 80% :  Yfirmönnum og viðskiptatengdum,  atvinnuleitendum og öryrkjum er sleppt: rugla stöðuleikan. 1. Hópur úr Stórborgum og 1 hópur af landsbyggðinni. Þetta er hægt að kynna sér hjá viðkomandi ábyrgðar aðilum í USA á netinu. 

Verðbólga er búin að vera um 96% síðustu 30 ár í USA. Það er  um 3,2 að meðaltali á ári of ferillinn var ekki fall af  x í öðru veldi.

Ég er búinn að kynna mér nafnvexti á 30 ára jafngreiðslu lánum [sem er fastra vaxta og ekki indexed] út um allt USA , þeir eru frá um 5,0% til 7,5%. bólurnar og froðurnar mun þess vegna tengjast toppunum.

Hér hækkaði skömmu eftir alda mótin 2000 allt fasteignaverð um 30% yfir nýbyggingar kostað á nokkrum mánuðum. Síðan um og eftir 2005 kom enn þá hærri og krappari uppsveifla.   

CPI ræðst aðalega af markmiðum Seðlabanka viðkomandi ríkis í þeim þeim ríkjum þar sem stöðuleiki ríkir á langtíma forsendum.

Þegar ábyrgur lánadrottinn metur  verðbólgu fyrirfram til 30 ára þá dettur honum ekki hug að meta hana hærri 3,5% í USA og annars flokks evru ríkjum, 1 flokks evru ríki miða við efri þolmörk 2,0 % og 2,5 hámark.  

Íslensk reynsla af heimtilbúinni verðbólgu er ekki til að taka til fyrirmyndar. 

Verðlag í alvöru efnahagslendum hækkar almennt sem svar seljenda vöru og þjónustu við minnkandi ráðstöfunartekjum almennra neytenda til að halda upp sinn veltu. Eldsneytisverð ofur hækkanir og gengishrun er tiltekin sértök vandamál sem vissulega hafa skammtíma áhrif upp á við líka í alvöru efnahagslendum.

USA:

expect

v.hope, anticipate; assume

UK.

 regard as likely to happen, do, or be the case. ▶suppose or assume: I expect I'll be late.
    believe that (someone) will arrive soon. ▶(be expecting) informal be pregnant.
    require as appropriate or rightfully due. ▶require (someone) to fulfil an obligation.

Vænting:  segir allt um sjónarmið sem ríkja á Íslandi.

Svipuð og hjá almenningi í USA.

 

[Júlíus Björnsson, 28.11.2010 kl. 07:12]

Ef verðbólga er 3% á ári:

CPI er 100x1.03 eftir ár 1

1.03x1.03x100 eftir ár 2

1.03x1.03x1.03x100 eftir ár 3

1.03 í þrítugasta veldi sinnum 100 eftir ár 30 = 243

EF verðbólga miðað við neysluvístölu [Ath. hér öðruvísi mæld en CPI]  er 3% á ári:

CPI er 100 x 1.03= 103 eftir ári 1.

Eftir 3 ár  100 * 1.03x 1,03 x 1,03= 109.28

Þá er jafngreiðlan á ári miðað við  enga raunvexti erlendi, það er nafnvextir eru 3,0%, 109.2727/3= 36.42 kr.

Lántaki borgar 36,42 á ári  erlendis af jafngreiðslu með enga raunvexti.

Fyrsta lánið [til greiðslu] er 100/3 =33,33 og CPI hækkar það um 1,03 svo það er 34.33 kr.

Hér borgar lántaki 36.42 - 34.33 = 2,08 of mikið.

Næsta lán [til greiðslu] hækkar um 1,03 x1,03  svo það er  35.36 kr.

Hér borgar lántaki 36.42 - 35.36 = 1,06 of mikið.

Þriðja lán til greiðslu hækkar 1,03x1,03x1,03 svo það er 36,42 kr.

Þannig  eru 80% jafngreiðslu lána verðtryggð í USA með föstum verðtryggingar vöxtum.

Litið er á þetta sem 3 lán.

Þetta 80% íbúðlána er með föstum vöxtum  er sagt tryggja efnhagslegan stöðugleika í USA.

Íslenska auka neysluvísitölu trygging  í raun breytilegir vextir á láni jafnra afborganna.  Varð gerð til að hækka raunvaxta kröfu úr max 2% í 8,5% raunvexti til að byrja með. Þetta var svo komið niður í 6,5% þegar fundið var upp á að falsa lán jafnra afborganna, þar sem um 18 árum síðar var engin Íslendingur lengur sem kunna að reka eða skildi að jafngreiðlu lánasjóði.

Það að 80% íbúðlána USA er jafngreiðslu gerir 20% lánanna breytilegra vaxta , slíki sjóðir geta verið ódýrari en jafngreiðlu sjóðir en á 30 árum geta komið háir vextir í 5 ár sem eru hærri á þeim tíma.

Mjög lítil hluti negam lánsform þar sem greiðslur hækka að raunvirði eins og hér allan lánstíman: ólögleg í flestum fylkjum USA.

local:relating or restricted to a particular area or one's neighbourhood.

Þetta er upphverfi aðalega sem eru í byggingu. 

Skilja ensku og grunn lánsforma er lágmarks krafa sem ég geri til þeirra sem útskrifast úr æðra námi. 

Lánin er að meðaltali til 30 ár í sjóðunum þannig að ný lán í jöfnu flæði eru um  3,33% á fyrsta ári. 3,33% á því síðasta.

Vandamálið hér eru öll langtíma neytenda lán í Alþjóðasamhengi.  

Talið var að hægt hefði verið plata 5%, þá heimskustu, lántakanna í USA til að taka 30 ára negam lán.

Hér hefur tekist að plata heila þjóð síðan um 1982.

[Júlíus Björnsson, 1.12.2010 kl. 17:45]

Samkvæmt AGS er eðlilegt [Íslenskt jafnaðar réttlæti] að tengja vaxtabætur við tekjur lántaka. Eðlilegt er að fella þær niður hjá þeim sem hafa meira en 18.000 til matarkaupa á fjölskyldu meðlim í Bónus eftir niðurfellingu.

Auka svo vaxtabæturnar hjá þeim sem eftir eru.