Breyta þarf lögum um nauðungaruppboð - Veit þarf þolanda forkaupsrétt til að koma í veg fyrir brask

Ég sendi Ögmundi Jónassyni, dómsmála-, mannréttinda- og samgönguráðherra, sl. miðvikudag 29. september eftirfarandi tölvupóst með hugmyndum um breytingu á lögum um nauðungarsölur:

Sæll Ögmundur

Ég vil læða að hugmynd.  Nú eru nauðungarsölur komnar á fullt og er það til mikilla vansa.  Kröfuhafa leika þann ljóta leik að bjóð lágt í eignir og eignast þær fyrir lítið.  Ég vil því leggja til eftirfarandi breytingu á nauðungarsöluferlinu:

1.       Við nauðungarsölu falli niður kröfur sem ekkert fæst upp í.  Þetta hvetur kröfuhafa til að bjóða hærra verð en annars yrði gert.

2.       Þolandi nauðungarsölu hefur rétt á að ganga inn í það tilboð sem hæst er boðið og hafi hann 3 mánuði til að ákveða sig og fjármagna kaupin.

3.       Þolandi nauðungarsölu hefur rétt til að ganga inn í fyrstu sölu á eigninni eftir nauðungarsölu.  Þetta gerir það að verkum, að hann getur nýtt sér lækkað verð eignarinnar hafi kröfuhafinn talið sig þurfa að lækka verðið.

Atrið 1 minnir um margt á lyklafrumvarp Lilju, en samt ekki, þar sem því er ætlað að þvinga fram hærra verð, þannig að þolandi nauðungarsölunnar skuldi minna að lokinni sölunni en ella.  Atriði 2 og 3 er hægt að hrinda í framkvæmd með einfaldri lagabreytingu án þess að verið sé að skerða eignarrétt kröfuhafa.  Þar sem atriði 1 segir að kröfur sem ekkert fæst upp í falli niður, þá gæti þolandinn vissulega setið uppi með kröfu umfram kaupverð, en líklegast væri auðveldara að semja við kröfuhafa um það en áður, þegar hugsanlega voru kröfur á síðari veðréttum sem nú hafa dottið út.

Bara pæling.

Kv.

Marinó

Ögmundur svaraði mér strax um hæl og þakkaði fyrir hugmyndirnar.  Ég vona að þær verði skoðaðar, þar sem það fyrirkomulag, að þolandi nauðungarsölu hafi forkaupsrétt á eign allt fram yfir fyrstu sölu eða þess vegna í tiltekinn tíma, þannig að forkaupsrétturinn gæti náð til framhaldssölu, gæti komið í veg fyrir brask með eignir sem bitnar síðan eingöngu á þeim sem misst hefur heimili sitt á nauðungaruppboði.  Eins og ég bendi á í póstinum, þá tel ég þetta ekki á nokkurn hátt raska eignarréttarvörðum hagsmunum kröfuhafa eða þess sem kaupir eignina eða leysir hana til sín á uppboði.

Auðmenn græða á uppboðum

Athugasemdir

[Birnuson, 3.10.2010 kl. 00:18]

Þetta virðast við fyrstu sýn geysiskynsamlegar tillögur. En mætti ekki ganga lengra og kveða á um að þolandi nauðungarsölu njóti sjálfkrafa allrar hækkunar á eigninni frá nauðungarsölu fram að fyrstu sölu eftir það (með einhverjum tímamörkum)?

[Sigurður Sigurðsson, 3.10.2010 kl. 00:36]

Fínar tillögur, það sorglega er að engin sem situr á Alþingi skuli hafa eins og ca eina virka heilasellu. Þeim er öllum nákvæmlega sama um almenning og þá sérstaklega labbakútum eins og Róberti fyrrum fréttahauk. 

[Einar Guðjónsson, 3.10.2010 kl. 00:44]

Fyrsta atriðið er nú með einhverjum hætti í Lögunum en 57. gr. Laganna er svon: [Nú hefur sá sem notið hefur réttinda yfir eigninni ekki fengið þeim fullnægt með öllu af söluverðinu og getur hann þá aðeins krafið gerðarþola eða annan um greiðslu þess sem eftir stendur af skuldbindingunni að því leyti sem hann sýnir fram á að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hefði ekki nægt til fullnustu kröfunnar.
Jafnframt er þeim heimilt sem kann að verða krafinn um eftirstöðvar skuldbindingar að höfða mál á hendur þeim sem með hana fer til að fá þær felldar eða færðar niður samkvæmt því sem segir í 1. mgr.]¹⁾

Á mannamáli þýðir þetta að ef markaðsverðið er 20 millj. en skuldin stóð í 18 þá er krafan að fullu greidd þó að boðið hafi aðeins verið upp á 10. milljónir.

Atriði 2 og 3 eru ágæt en svo er mjög mikilvægt að banna innheimtulaun á veðkröfur ( enda er krafan ekki '' innheimt'' heldur er borgað með eigninni ), og tryggja að uppboðsbeiðandi '' mæti'' á sinn kostnað og geti ekki bætt á skuldaranum 140.000. kr fyrir að mæta við uppboðið eins og nú tíðkast en það gefur augaleið að veðkrafa í vanskilum upp á 50.000. kr er viðráðanleg en þegar á að fara að borga þá stendur sama krafa í 530.000. kr sem Sýslumenn skattborgara eru látnir innheimta með uppboðinu/ sölunni.

Varðandi númer 2 hjá þér þá er nú  s.k. kallaður samþykkisfrestur sem þýðir að eigandi getur greitt kröfuna innan 2 ja vikna og þá hjá lögmanninum sem bað um uppboðið.Geri hann það þá fær þolandi eignina aftur en þarf að greiða tífalt eða tuggufalda upphæð.Allt eftir því hve lögmaðurinn er blankur. Þessu þarf að breyta algjörlega.

[Steinar Immanúel Sörensson, 3.10.2010 kl. 00:56]

þú mættir vel benda honum á að setja samskonar ákvæði inn í gjaldþrotalögin og þú nefnir í lið 1 og sjá til þess að tími lifstíðar stofufangelsis verði settur af og fyrning gjaldþrota einstaklinga verði hámark 3-4 ár, gæti þess vegna verið þrepaskipt eftir stærð gjaldþrots og þvi hve mikið fengist upp í kröfunar. 2 ár fyrir þrot undir 5 milljónum, sé það miðað við höfuðstól án kostnaðar, 3 ár fyrir 5-15 milljónir, 4 ár fyrir það sem er þar fyrir ofan.

[Lísa Björk Ingólfsdóttir, 3.10.2010 kl. 01:08]

Ég tel þetta góðar og gildar tillögur. En það er eitt sem er stórlega ábótavant. Það er að í okkar þjóðfélagi í dag er svo mikill forsendubrestur að í raun er ekki hægt að ætlast til að þolandi hafi getu til að ganga inní kaupin þar sem búið er að svipta fólk atvinnumöguleikum og þar með möguleikum til að hafa reglulegar tekjur.

Það er í raun bara eitt sem er hægt að bjóða fólki uppá núna og það er að stöðva allar nauðungarsölur þar til atvinnustig er komið í sama horf og það var fyrir hrun. Það á ekki að leyfa nauðungarsölur á eignum fólks sem misst hafa atvinnu og, þrátt fyrir ýtrekaðar tilraunir, hafa ekki fengið atvinnu á þessum tíma.

Hér þarf meira en löggjöf - hér þarf neyðarlög!

[Hullio (IP-tala skráð) 3.10.2010 kl. 03:36]

Bæði fyrsti og annar liður geta raskað eignarréttarvörðum hagsmunum kröfuhafa. Allar niðurfellingar löglega myndaðra skulda með lagasetningu eftirá er röskun eignarréttarvörðum hagsmunum kröfuhafa. Og kröfuhafi á rétt á vöxtum þann tíma sem dráttur verður á greiðslum til hans, hver borgar þessa þrjá mánuði?

Fyrsta sala væri bara yfir í hinn vasann, sami seljand og kaupandi bara önnur kennitala.

Svo er hæpið að eignalaust fólk með stórar skuldir á bakinu (nema þú ætlir að raska eignarréttarvörðum hagsmunum kröfuhafa) fái nokkurstaðar lán til að staðgreiða fasteign.

En stærsti gallin við þetta er þó að þetta getur bara gengið svo lengi sem kröfuhafar vita ekki af þessu. Annars sneiða þeir auðveldlega hjá þessu. Og allir hætta að lána nema á fyrsta veðrétti. Við fengjum ekki einu sinni Visa kort nema eiga skuldlausa eign.

[Sigurður Sigurðsson, 3.10.2010 kl. 04:11]

Hullio finnst að heimurinn eigi að snúast í kringum kröfuhafa jafnvel þó að kröfur þeirra séu tilkomnar vegna glæpaverka sömu kröfuhafa.

[Jóhann Einarsson (IP-tala skráð) 3.10.2010 kl. 11:49]

Fasteignaverð þarf að lækka um 30-40% til þess að fólk í nánustu framtíð hafi efni á að kaupa. Það græða engir nema fjármagnseigendur á þessu uppsprengda verði. Það þarf líka að bjóða upp á leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði. Leigumarkaðurinn er kominn í tóma vitleysu. Þetta er ósköp einfalt. Til þess að kerfið virki þarf fólk að hafa efni á því að halda því gangandi. Nema þið viljið halda áftam að vera þrælar bankanna og treysta því að börnin ykkar haldi áfram að greiða af lánunum eftir ykkar dag.

[Marinó G. Njálsson, 3.10.2010 kl. 12:18]

Einar, takk fyrir ábendinguna, ég hef greinilega ekki lesið lögin nógu vel

Hullio, annar liðurinn raskar ekki eignarréttarákvæði.  Svona ákvæði eru algeng í samningum og ég sé ekki að kröfuhafi tapi á þessu, þar sem hann fær sama verð og hann greiddi.  Varðandi að viðkomandi fái ekki lán, þá er ekki saman að jafna að viðkomandi hafi ekki efni á að borga segjum 40 m.kr., en gæti vel staðið undir 20 m.kr. Viðkomandi getur haft alveg mjög góðar tekjur, þó svo að hann hafi misst eign sína á nauðungaruppboð.

Varðandi að þetta geti ekki gengið nema kröfuhafa viti ekki af þessu.  Hugmyndinni er ætlað að hafa tvíþættar verkanir til að skilja þolandann í sem bestri stöðu á eftir:

1.  Að hækka boð sem berst í eign, þannig að sem mest fáist upp í kröfu kröfuhafa.

2.  Koma í veg fyrir að eign sé seld á slikk, t.d. til vildarvinar, eftir að kröfuhafi hefur eignast hana.

Kröfuhafi þarf sem sagt að vera mjög meðvitaður um þessi til þess að þau virki, eins og til er ætlast.  Ef hann kýs að bjóða lágt í eignina, þá gerir það þolandanum einfaldlega kleift að kaupa hana til baka.

Bara svo það sé á hreinu, þá veit ég til þess, að bankar hafa stundað það í einhverju mæli, að kaupa eign á nauðungaruppboði og endursemja við fyrri eiganda, þ.e. einfaldlega selja honum eignina aftur á lægra verði en nam kröfunni.  Því ekki bara festa þennan möguleika í lög með forkaupsrétti.

Varðandi ábendingu um að auðvelt væri að selja til dótturfélags eða systurfélags á uppsprengdu verði og selja eignina síðan með tapi, þá einfalt að setja skorður á slíkt og láta forkaupsréttinn ekki falla niður fyrr en sala er til aðila ótengdum kröfuhafa.

[Hullio (IP-tala skráð) 3.10.2010 kl. 19:48]

Annar liðurinn raskar að því leiti að það vantar einhvern til að greiða þær hundruðir þúsunda eða miljónir sem ættu að fást í vexti á þessum mánuðum. Við gætum samið um niðurfellingar og vaxtaleysi okkar á milli í frjálsum samningum. En sem þvingunaraðgerðir stjórnvalda væru það allt annar handleggur. Stjórnvöld geta ekki sagt þér að lána mér tugi miljóna vaxtalaust í einhverja mánuði.

"Við nauðungarsölu falli niður kröfur sem ekkert fæst upp í.  Þetta hvetur kröfuhafa til að bjóða hærra verð en annars yrði gert."  Þetta yrði líka til þess að aðeins stærstu kröfuhafar ættu möguleika á að fá greiddar sínar kröfur. Iðnaðarmaðurinn, sem fékk borgaða parketlagninguna með skuldabréfi, fær ekkert. Og í framtíðinni ef þú ert með eitthvert lán á fasteigninni er engum óhætt að lána þér frekar.

Það þarf að fara varlega í lagasetningu sem gæti rústað öllum lánamarkaðinum. Þar sem eingöngu fjársterkustu aðilar lána lágmarks upphæðir þeim með besta fjárhaginn. Hvernig gengi þér að kaupa nýan bíl án allra lána? Og hvað tæki það marga mánuði að safna fyrir viðgerð ef hann bilaði? Þú gætir gleymt því að stofna eða reka fyrirtæki.

Hugmyndin er ekkers vitlausari en margar aðrar sem komið hafa fram. En, eins og þær margar, er hún eins og að pissa í skóinn sinn. Áhrifin verða mikil óþægindi fyrir alla til lengri tíma litið, lakari lífskjör og enginn hagvöxtur eða nýsköpun.

[Einar Björn Bjarnason, 3.10.2010 kl. 20:24]

Hullio (IP-tala skráð) 3.10.2010 kl. 19:48

---------------------------

---------------------------

Eerrm - það eru í dag fjölmörg lán veitt án fasteignaveða. 

Sbr. lán til bílakaupa gegn veðum í bílnum.

Lán til kaupa á sjónvarpi eða tölvu, án veða.

O.s.frv.

Kv.

[Marinó G. Njálsson, 3.10.2010 kl. 20:43]

Hullio, ég veit ekki um marga iðnaðarmenn sem eru með þinglýstar veðkröfur í húsnæði þess sem er verið að vinna fyrir.  Þú mátt heldur ekki rugla saman almennum kröfum og veðkröfum.  Nauðungarsala snýst bara um veðkröfur og síðan fjárnámskröfur.  Sá sem gerir fjárnámskröfu veit að hann lendir aftast í kröfuröð og ef veðsetningarhlutfall fasteignar er hátt, þá eru litlar líkur á að nokkuð fásist upp í þær kröfur sem eru aftastar í kröfuröðinni.  Tilgangurinn með þessu er að koma í veg fyrir að veðkröfuhafar geti líka borið fyrir sig persónulegri ábyrgð.  Veðið á að duga sem ábyrgð.

Ég geri mér grein fyrir að þessar hugmyndir og lyklafrumvarpið líka, munu hafa varanleg áhrif á lánamarkaðinn.  Flest þessi áhrif verða til góðs, en einhverjir munu  komast að því að ekki verður eins auðvelt að fá lán og áður.  En er það ekki bara til góðs?

Lánamarkaðurinn er nú þegar í rúst.  Fjármálafyrirtækin sáu alveg um það sjálf.  Því miður ætlast þau til þess að við, lántakar og skattgreiðendur, borgum fyrir klúðrið þeirra.  Það vil ég ekki, enda tel ég að frá 2006 og fram að hruni, hafi starfsemi stærstu leikenda á fjármálamarkaði snúist um að hlunnfara almenning, almenn fyrirtæki og sveitarfélögin í landinu.  Það er mín skoðun að Glitnir hafi verið kominn í greiðsluþrot eða greiðsluþrot verið óumflýjanlegt strax á haustmánuðum 2007 (jafnvel síðsumars) og Kaupþing hafi verið komið í sömu stöðu í nóvember eða desember sama ár.  Gengislækkun krónunnar hafi síðan gert Landsbankann tæknilega gjaldþrota í mars 2008.

[Arnór Baldvinsson, 4.10.2010 kl. 01:48]

Sæll Marinó,

Datt í hug að senda þér link sem ég fann um reglur um nauðungaruppboð (foreclosure) hér í Bandaríkjunum:  http://www.foreclosureprocess.org/  Þarna er líka farið í gegnum reglur í hverju fylki fyrir sig.  Þar kemur m.a. fram að hér í Washington fylki þá hefur lántakandi allt að 8 mánuði til að kaupa eign til baka fyrir söluverð á nauðungaruppboði að viðbættum vöxtum.  Íbúðalánasjóðirnir Freedie Mac og Fannie Mae þrýsta á lánveitendur til að ná samningum við lántaka. 

"In reality, foreclosure is also negative and expensive for lenders, investors and mortgage users. The private insurance companies, HUD/FHA and investors namely Freddie Mac and Fannie Mae, always insist lenders to cooperate ad work aggressively with their borrowers who are caught in financial trouble."

Ég veit að innheimta smálána hér, sem falla undir "small claims" sem nemur einhverjum þúsundum dollara að hámarki er svolítið öðruvísi en á Íslandi, þ.e. innheimtustofnunum er aðeins heimilt að innheimta upphaflega upphæð að viðbættri þóknun.  Engir vextir, dráttarvextir, vanskilavextir, vextir á vexti, dráttarvexti eða vanskilavexti eins og viðgekkst á Íslandi sem gat auðveldlega þrefaldað skuld við það eitt að hún var send í innheimtu. 

Ég er með gamla skuld upp á eitthvað um tvö þúsund dollara, sem kom til vegna lækniskostnaðar eftir bílslys sem ég lenti í 2004.  Þessi skuld átti að greiðast af tryggingafélagi bílsins sem keyrði á mig og ég átti því aldrei að borga.  Læknastofan sendi ekki reikning til tryggingafélagsins fyrr en krafan var fyrnd svo þeir sendu þetta til mín til innheimtu.  Þetta var krafa sem ég átti aldrei að borga og m.a.s. læknirinn sem átti skuldina hætti hjá stofunni svo þeir höfðu ekki einu sinn rétt til að sækja kröfuna (hann átti hana og felldi hana niður!)  Þessi krafa hefur setið í innheimtu síðan 2004 og ég hef bréflega neitað að greiða hana.  Hún stendur enn í nákvæmlega sömu upphæð og hún stóð upphaflega!  Þessi krafa dregur "credit score" hjá mér svolítið niður, en fellur niður á næsta ári (eftir 7 ár)  Aðeins upphaflega höfuðstólinn er innheimtanlegur.  Þetta er öðruvísi með stærri kröfur en maður er ekki hundeltur hér eins og glæpamaður eins og maður var heima á Íslandi ef eitthvað fór úrskeiðis. 

Kveðja,

[Gunnar Már Gunnarsson (IP-tala skráð) 4.10.2010 kl. 10:01]

Er ekki bara orðið ágætt að ráðleggja fólki sem er að kaupa sér íbúð að taka lán hjá að lágmarki tveimur aðilum.  Banki eða lífeyrissjóður á fyrsta veðrétti upp að 60-65% og ÍLS uppí 80%.  Við uppboðið þá hafa tveir aðilar hag af því að eignast húsnæðið uppí kröfuna hjá sér sem getur þá þýtt minni eftirstöðvar á lánum. 

Annars góðar hugmyndir hjá þér.

[Lísa Björk Ingólfsdóttir, 6.10.2010 kl. 19:25]

Sæll Marínó

Hagsmunasamtök heimilana hafa staðið sig mjög vel í því að fylgjast með lögmæti og réttlæti þeirra lána sem hvíla á húseigendum og öðrum í því skyni að fá þau leiðrétt. Það er ekki skrýtið að farið sé að hitna í kolum þegar millistétt, sem enn hefur atvinnu, er farin að sjá sína daga ekki góða. En það sem sárlega vantar er að horfa til þeirra sem hafa t.d. ekki atvinnu lengur. Leiðrétting lána dugar ekki lengur. Það þarf meira til.

Persónulega finnast mér Hagsmunasamtök heimila þurfa að ná til allra heimila. Að víkka sjóndeildarhringinn og ná til þeirra sem nú lifa á óbreyttum bótum þrátt fyrir 15,5% kaupmáttarrýrnum ásamt hærri neysluskatta og geta ekki með neinu lifandi móti greitt af lánum sínum fyrr en atvinnustig er komið á rétta braut. Hér er líka stór hópur fólks sem að mínu mati hefur ekki verið sinnt sem skyldi.

Ég vildi bara benda þér á þetta Marínó þar sem HH eru nú farnir að ræða stöðu heimila við ríkisstjórn. Heimilin eru mörg og mis illa stödd eftir 2ja ára kreppu. Það þarf að gera meira en að leiðrétta lán eins og staðan er í dag.