Verkefni nýrrar ríkisstjórnar - Stefnumótun fyrir Ísland

Í þriðja sinn eftir hrun er gengið til kosninga.  Í þriðja sinn eru uppi kröfur (a.m.k. háværra) hópa um umbætur.  Ég vil hins vegar vara enn og einu sinni vara við því, að ætt sé í umbætur nema markmiðið sé ljóst.

Stefnumótun fyrir Lýðveldið Ísland hefur aldrei farið fram.  Við vitum því ekki gjörla hvert við viljum að þjóðarskútan sigli, enda hefur sigling verið nokkuð rykkjótt.  Þó ferðin hafi á köflum sóst vel, þá hefur samt ansi oft verið snúið af leið og krókar teknir í einhver tilraunastarfsemi að koma þjóðarskútunni hraðar á áfangastað.  Hún hefur fundið rastir sem aukið hafa hraðann, en líka setið föst á fjöru og fylgt fallegu útsýni í ógöngur.  Stundum er eins og sjókortin séu ekki nógu nákvæm.

Ekki er í sjálfu sér um einn ákveðinn áfangastað að ræða, en gott er samt að hafa fast leiðarljós, þó ekki væri nema Pólstjarnan til að stefna á.  Það er ekkert að því að fylgja alltaf sömu leiðinni, ef árangur batnar í hverri umferð.  En við fylgjum hvorki Pólstjörnunni eða nokkurri annarri stjörnu.

Væri Lýðveldið Ísland fjallgönguhópur sem ætlaði að ganga á Hvannadalshnjúk, þá væri það hugsanlega einhvers staðar nálægt Öræfasveit. Eins líklegt er að hópstjórinn hafi fengið þá hugmynd að mun flottara væri að ganga á Everest (hversu vel sem hópurinn væri tilbúinn fyrir þá áskorun) og því hefði hópurinn fyrirvaralaust sett stefnuna á Nepal.  Á miðri leið var hins vegar skipt um hópstjóra og þeim nýja leyst betur á Mont Blanc og aftur var breytt um stefnu.  Svona er þetta, ef engin stefnumótun hefur átt sér stað.

Staða Lýðveldisins Íslands er dálítið eins og í frægu atriði í Lísu í Undralandi.  Lísa kom hlaupandi eftir einhverjum stíg að krossgötum sem voru undir tré.  Uppi í trénu lá kötturinn.  Lísa sneri sér að honum og spurði:  Hvaða leið á ég að velja?  Kötturinn svaraði:   Hvert ertu að fara?  Lísa segir þá:  Ég veit það ekki.  Kötturinn spyr:  Hvaðan ertu að koma?  Aftur svara Lísa: Ég veit það ekki.  Þá sagði kötturinn:  Ef þú veist ekki hvaðan þú komst eða hvert þú ætlar, þá er alveg sama hvaða leið þú velur.

Ég hef gert það áður að skora á væntanlega ríkisstjórn að fara í svona stefnumótun.  Sumir vilja meina að Þjóðfundurinn hafi verið slíkur vettvangur, en hafi svo verið, þá kom ekkert út úr því.  Eygló Harðardóttir fór í stefnumótunarvinnu fyrir húsnæðismarkaðinn, en fyrir utan það man ég ekki eftir slíkri vinnu í opnu ferli, þar sem allir höfðu sama aðgang að stefnumótuninni.

Áskorun

Ég vil beina áskorun til næstu ríkisstjórnar, að hún setji af stað og ljúki vinnu við stefnumótun fyrir Lýðveldið Ísland og að síðan verði niðurstaða þeirrar stefnumótunar lögð í þjóðaratkvæðagreiðslu.  Ráðnir verði sérfræðingar í stefnumótun til að stýra vinnunni.  Mótuð verið stefna og markmið, skýrður tilgangur, markaðir bautasteinar fyrir leiðina og annað sem tilheyrir slíkri stefnumótun.

Umgjörð um stefnumótunina verði fest í lög, þar sem m.a. verður skilgreint hvernig að henni skuli staðið, hver ábyrgð ríkisstjórna er varðandi framkvæmd, forsendur fyrir að víkja frá markmiðum eða bautasteinum og hvernig þessu megi breyta.  Stefnunni megi hins vegar ekki breyta nema um málið náist mikil samstaða á þingi (aukinn meirihluti upp á 70-75%), málið fari fyrir þjóðina eða sé samþykkt á tveimur þingum með þingkosningar á milli.  Stefnan fyrir Lýðveldið Ísland á að vera næst Stjórnarskrá að vægi og ofar öðrum lögum, þ.m.t. fjárlögum.

Í framhaldi af þessu þarf kalla til lærða sérfræðinga til að endurskipuleggja verkferla, greina tekjustreymi, leggja pening í vöruþróun og endurskoða öll útgjöld með markmiðin í huga.  Þetta er það sem flest fyrirtæki af ágætri stærð gera einhvern tímann.  Hvað þá fyrirtæki með 330 þúsund starfsmenn.  Málið er bara, að Lýðveldið Ísland er ekki fyrirtæki og því er ekki búið að gera neitt af þessu.  (Eða í mjög takmörkuðu mæli.)

Móta þarf stefnu Lýðveldisins Íslands í að minnsta kosti eftirfarandi málaflokkum (sumt er þegar til):

• Velferðarmálum
• Heilbrigðismálum
• Menntamálum
• Fjölskyldumálum
• Jafnréttismálum
• Mannréttindamálum
• Menningarmálum
• Verndun þjóðminja
• Náttúruvernd
• Nýtingu auðlinda
• Byggðamálum
• Húsnæðismálum
• Atvinnumálum
• Orkumálum
• Samgöngumálum
• Varnarmálum
• Öryggismálum
• Mannúðarmálum
• Alþjóðamálum
• Peningamálum
• Gjaldmiðilsmálum
• Framfærslumálum
• Málefnum mikilvægra grunnstoða
• Uppbyggingu einstakra atvinnugreina

Síðan önnur atriði óupptalin.  (Ekki lesa neitt í að atriði séu ekki á listanum.)

Brjóta þarf hvert atriði niður í annars vegar hve langt viljum við ná með hvert atriði og ekki síður ákveða hvað er það minnsta sem við sættum okkur við að verði gert.  Markmið eiga að vera háleit því þangað viljum við stefna, en við eigum samt strax að ákveða lágmarkskröfur.  Þessar lágmarkskröfur þurfa þó að taka mið af getu þjóðfélagsins til að standa undir þeim og hugsanlega þarf að draga tímabundið úr þeim, en þá jafnframt setja tímaáætlun hvenær þessum kröfum verður náð.  Ekki má víkja frá lágmarkskröfum nema efnahagslegar eða þjóðfélagslegar kringumstæður koma í veg fyrir að þeim verði náð og öll önnur markmið hafi áður verið færð niður í lágmarksmarkmið.

Ég legg til að bautasteinar að markmiði taki mið af þarfapíramída Maslows eða öðrum álíka líkönum.  Ekki byrja öll atriði á neðstu stigum píramídans, en framgangur þjóðfélags næst ekki nema allir taki þátt í þróuninni.  Maður kemst ekki á milli hæða með því einu að færa hægri fótinn sífellt ofar í tröppunum.  Báðir fætur verða að hreyfast og bilið milli þeirra getur ekki aukist óhóflega.

Lögfræðiálit vegna gengislána dóma 16. júní 2010

Löng sorgarsaga hjónanna Ástu Lóu Þórsdóttur og Hafþórs Ólafssonar hefur verið birt. Hún er merkileg yfirlestrar, því hún sýnir úrræðaleysi stjórnvalda og vald fjármálastofnana. Ég þekki því miður of margar svona sögur og eina af eigin raun.

Ásta minnist á þrjú lögfræðiálit í færslunni sinni, tvö frá Aðalsteini Jónssynni og eitt frá Jóhannesi Karli Sveinssyni. Hún hefur deilt þessum álitum með mér og undrast ég sérstaklega ýmislegt í áliti Jóhannesar, því hann var einn af samningarmönnum Steingríms í samningum við kröfuhafa vegna uppgjörs og eignarhalda á nýju bönkunum. Álitin eru hengd við þessa færslu.

Skrár tengdar þessari bloggfærslu:

• minnisbla_um_myntkorfulan_eftir_doma_haestarettar_-_endanlegt_170610.pdf
• minnisbla_dags_21_6_2010.pdf
• minnisbla_vegna_doma_um_gengistryggingu_210610.pdf

Vísitala neysluverð og húsnæðisliðurinn - uppfærð færsla

Boltinn er byrjaður að rúlla.  Umræðan um húsnæðisliðinn í núverandi mynd í vísitölu neysluverðs (VNV) er komin af stað.  Ég ætla að birta hér á blogginu hluta úr bók sem ég er að vinna að, og vonandi er ekki of langt í, þar sem ég skoða m.a. afleiðingarnar fyrir þjóðfélagið, að húsnæðisliðurinn er reiknaður eins gert er í VNV.  Hér er þó eingöngu horft til þess hvernig hann er reiknaður.  (Ath. þetta er uppfærð færsla og talsvert mikið breytt í framhaldi af því að ég sendi fyrirspurnir um efnið til Hagstofunnar.)

Greidd og reiknuð húsaleiga í VNV

Lítið fer á milli mála, í mínum huga, að nauðsynlegt er að reikna húsnæðiskostnað á einhvern hátt inn í neysluvísitölu.  (Ekki eru allir sammála þessari fullyrðingu og vilja sleppa honum alveg.)  Gagnvart þeim sem leigir húsnæði, er þetta frekar einfalt.  Breyting á leiguverði segir beint til um kostnaðarbreytingu leigjandans.  Með því að taka úrtak leigukostnaðar frá mörgum leigusölum, er hægt að sjá líklega breytingu á markaðsverði leigu.  Þetta er gert í liðnum „041 Greidd húsaleiga“ í vísitölu neysluverð.

Spurningin er hins vegar hvernig eigi að gera það þegar um eignarhúsnæði er að ræða.  Breytingar á þeim þætti eru sýndar í liðnum „042 Reiknuð húsaleiga“ og endurspeglar í dag breytingar á húsnæðisverði.  Hagstofan notar aðferð sem byggir á því að reikna út "notkunarkostnað" húsnæðisins.  Svo vitnað sé í nokkrar greinar sem hafa birst um þetta, þá er Hagstofan meðvituð um að kaup á húsnæði er gerður í tvennum tilgangi.  Annars vegar sem fjárfesting og hins vegar til notkunar og að taka þurfi til beggja þátta.  Í grein sem birtist í Fjármálatíðindum 1/2004 segir höfundurinn, Rósmundur Guðnason:

Af þeim sökum hefur verðmat á notum eigin húsnæðis lengi verið vandamál við útreikning á neysluverðsvísitölum sérstaklega þar sem leigumarkaðir eru smáir eins og á Íslandi.

Nokkrar leiðir hafa verið farnar innan OECD, en sú leið sem notuð hefur verið á Íslandi frá árinu 1980, byggir á svo kölluðum notendakostnaði.

"Þegar notendakostnaður er reiknaður er það árgreiðslan af stofni eignanna sem er notuð til að fá útgjaldavogina," eins og Rósmundur segir í framagreindri grein.  Markaðsbreytingar eru notaðar til að finna út breytingar á húsnæðisliðnum innan vísitölunnar.  Notendakostnaður byggir á því að fundinn er út nokkurs konar fórnarkostnaður af því að eigandinn búi í húsnæðinu miðað við að hann gæti notað peningana í eitthvað annað.  Eða svo vitnað sé í svar Hagstofunnar við fyrirspurn minni: 

Notendakostnaðinn, sem liður 042 Reiknuð húsaleiga byggist á, má líta á sem fórnarkostnaðinn af því að hafa fjármagn bundið í eigninni, hvort sem það er eigið fé eða lánsfé. Einnig er tekið tillit til slits eignarinnar og hún afskrifuð  miðað við ákveðinn endingartíma. Ekki tekið tillit til reglulegs viðhalds í honum.

Áður en ég held áfram með þetta, þá vil ég vitna aftur í grein Rósmundar:

Árgreiðsla (reiknuð leiga) er reiknuð af markaðsvirði eignarinnar og reiknaða húsaleigan metin miðað við ákveðna raunvexti og afskriftir. Raunvextirnir eru ávöxtunarkrafa (fórnarkostnaður) á það fjármagn sem bundið er í eigninni eða tekið að láni. Tillit er tekið til slits eignarinnar og hún afskrifuð miðað við ákveðinn endingartíma húsnæðisins. Litið er til notanna af húsnæðinu, búsetunnar, en afrakstur fjárfestingarinnar er mældur með langtímaraunvöxtum. Verðbreytingin ræðst aðallega af breytingum á markaðsverði allra eigna sem seldar eru og að einhverju leyti af breytingu raunvaxta.

En svo kemur ein nokkuð stór forsenda, sem mér finnst eyðileggja nokkuð mikið:

..að vegna smæðar leigumarkaðar sé til skemmri tíma litið ekki unnt að selja húsnæðið og leigja annað í staðinn.

Eins og þarna kemur fram er "fórnarkostnaðurinn" fundinn út frá nokkrum atriðum.  Fyrst er að nefna, að markaðsvirði eignarinnar er notað í upphafi, því næst eru ákveðnir tilteknir raunvextir vegna ávöxtunarkröfu (fórnarkostnaðarins) og loks er reiknaðar afskriftir upp á 1,25% á ári.

Mér finnst vera hægt að pota nokkuð í þessa aðferðafræði, en það má þó allt laga í gegn um vægi eigin húsaleigu (Reiknaðrar húsaleigu) í vísitölu neysluverðs.  Veit ég ekki hvort það sé gert. Þau atriði sem ég vil benda á eru:

1. "Fórnarkostnaðurinn" er reiknaður út frá tilbúinni ávöxtunarkröfu, sem í kynningu sem Rósmundur hélt, er sögð vera 3% raunvextir og bætt við innan sviga að sé sú sama og lífeyrissjóðirnir gera, en í greininni í Fjármálatíðindum er raunávöxtunarkrafan sögð vera 4%.  (Tekið skal fram, að lífeyrissjóðirnir eru með 3,5% ávöxtunarkröfu á öllum eignum sínum, en hún er breytileg á milli eigna.)
2. Bætt er við afskriftum til að mæta endingartíma húseigna og er það miðað við 67 ár.  Hvort 67 ár sé eðlilegur endingatími, má deila um, en í öðrum lið húsnæðisliðar (liðnum 043 Viðhald og viðgerðir húsnæðis) er tekið tillit til viðhalds, sem samkvæmt svari við fyrirspurn minni byggir á "að verðgildi eignarinnar er [ekki] viðhaldið með því viðhaldi sem er inni falið í lið 043 heldur að not hennar eru óbreytt, þ.e. notagildinu er viðhaldið en ekki verðgildinu".  Nú má reikna með því að afskriftir eigi að mæta hvorutveggja rýrnun á notagildi og verðgildi.  Gagnvart húsnæði, þá gildir samt einhvern veginn sú fáránlega regla, að gamalt húsnæði er almennt á eftirsóttum stað.  Það er því ekki að rýrna í verðmæti með aldrinum, heldur þveröfugt, verðmæti þess eykst, eins og enginn sé morgundagurinn.  Þess fyrir utan, þá hefur liðurinn 043 Viðhald og viðgerðir á húsnæði vegið á bilinu 2,0-2,5% á árinu 2016 meðan liðirnir 041 Greidd húsaleiga og 042 Reiknuð húsaleiga hafa verið að sveiflast í kringum 20%.  Viðhaldskostnaður vegna rýrnunar á notagildi húsnæðis er því metinn 10-12,5% af raunverulegri og ímyndaðri leigu í útgjöldum fjölskyldunnar.  Verulegt viðhald þar á ferð til þess eins að viðhalda notagildi eignarinnar.
3. Ekki er metið inn í vísitöluna, sú ávöxtun sem fæst af því að búa í húsnæðinu.  Sú ávöxtun er almennt jákvæð, þegar húsnæðisverð hækkar, og neikvæð þegar það lækkar.  Sem sagt "leigutakinn" er alveg ónæmur af stöðu "leigusalans", þ.e. hans sjálfs, vegna hagnaðar eða taps á markaðsverði.  Ég hefði haldið, að góð ávöxtun "leigusalans" ætti að minnka "fórnarkostnað" hans af því að búa sem "leigutaki" í eigin húsnæðis.  Á sama hátt ætti "fórnarkostnaðurinn" að aukast á þeim tíma þegar fasteignaverð lækkar.  En "fórnarkostnaðurinn" er alveg ónæmur fyrir þessum þætti, þó svo að forsenda þessara breytinga sé búseta í eigin húsnæði.
4. Þá er það, að ekki er tekið tillit til þess (vegna þess hve leigumarkaðurinn er lítill) hvaða kosti "leigutakinn" hefði, ef hann vildi selja húsnæðið.  Þetta tel ég hreinlega rangt.  Hvernig er hægt að meta "fórnarkostnað" af búsetu í eigin húsnæði, ef ekki er metið hvað það myndi kosta að selja húsnæðið og fara í leiguhúsnæði í staðinn, þó leigumarkaðurinn sé lítill?  Fyrir flesta, þá myndi 4% raunávöxtun af eiginfé ekki duga til að dekka mismuninn á útlögðum kostnaði vegna búsetu í eigin húsnæði og leiguverði á frjálsum markaði. Höfum í huga, að Hagstofan miðar við að eigið fé sé 50%, en það hlutfall er mjög mismunandi.  Eftir því sem eiginfjárhlutfall eykst, þá minnkar raunverulegur kostnaður "leigusalans" af húsnæðinu og svo öfugt þegar eiginfjárhlutfallið lækkar.  Því mætti alveg staðhæfa, að "fórnarkostnaðurinn" aukist með hækkun eiginfjár, þrátt fyrir að kostnaðurinn af eigninni minnki.
5. En gagnvart hverju er þessi "fórnarkostnaður"?  Líklegast er miðað við, að "leigusalinn" geti selt húsnæðið og sett fjármunina í aðra fjárfestingu.  Það er hægt á meðan bara lítill hluti húseigenda selja húsnæðið sitt og færa sig yfir í leiguhúsnæði.  Húsnæði landsmanna er metið á um 2.800 ma.kr. og leiguhúsnæði er takmarkað.  Gefum okkur að ALLIR húseigendur ætli að breyta til og annað hvort selja húsnæðið sitt eða flytja í leiguhúsnæði og leigja eigið húsnæði út.  Ef nú hrúgaðist skyndilega út á markaðinn bæði gríðarlegt magn húsnæðis til sölu og gríðarlegt magn húsnæðis á leigu, þá væri markaðurinn í steik.  Þó svo að í raun og veru væri þörf fyrir sama magn af húsnæði, þá tækju markaðslögmálin líklegast annan snúning á þetta.  Húsnæðisverð myndi lækka verulega og það myndi leiguverð líka gera til lengri tíma, en fyrst tæki það mikinn kipp upp á við.  En vegna þess að "fórnarkostnaðurinn" er eingöngu metin eign fyrir eign, þá mælist svona markaðssveifla ekki.
6. Enn frekar um "fórnarkostnaðinn".  Ef allir seldu til að fara á leigumarkað og festu ekki fé sitt í annarri fasteign, þá mun ávöxtunarkrafa á verðbréfamarkaði hrynja og verðbréf hækka mikið í verði.  Eigið fé húseigenda er um 1.500 ma.kr. um þessar mundir (ef ekki meira).  Hvert ættu 1.500 ma.kr. að leita eftir ávöxtun?  Þau tækifæri eru einfaldlega ekki fyrir hendi, nema náttúrulega að fasteignafélögin, sem munu verða gríðarlega öflug, fari í hlutfjáraukningu eða markaðsverð þeirra (og þar með gengi hlutabréfa) rjúki upp úr öllu.

Svona úr frá þessum athugasemdum, þá fæ ég a.m.k. þrennt út:

1. Ávöxtunarkrafan við mat á "fórnarkostnaði" er alveg út úr kortinu.
2. Nauðsynlegt er að taka tillit til, eftir því sem við á, fjárfestingarhagnaðar eða fjárfestingartaps "leigusalans" í "fórnarkostnaði" hans að leigja sjálfum sér eignina.
3. Ekki eru færð nægilega góð rök fyrir afskriftarhluta reiknaðrar húsaleigu, þegar viðhald til að viðhalda notagildi eignarinnar er talið inni í öðrum lið húsnæðisliðarins.

Svo fólk skilji betur þetta með viðhaldið, þá vil enn vitna í svar Hagstofunnar við fyrirspurn minni. En þar segir:

Handbók frá Eurostat um húnæðisverð útskýrir þetta mjög vel hvaða viðgerðir og viðhald eru innifaldar í viðhaldskostnaði  þeirra sem búa í eigin húnæði. Ég vona að þér sé sama þótt ég afriti textann hér inn á ensku:

"a)They are activities that must be undertaken regularly in order to maintain the dwelling in working order over its expected service life. The owner or user of this asset has no choice about whether or not to undertake ordinary maintenance and repairs if the dwelling in question is to continue to provide the usual shelter service;

b) Ordinary maintenance and repairs do not change the dwelling's performance, capacity or expected service life. They simply maintain it in good working order, if necessary by replacing defective parts by new parts of the same kind."

Sama hvernig reiknað er, þá tel ég vera rangt að nota breytingar á húsnæðisverði beint til að meta kostnað af eigin húsnæði, því sú breyting sýnir ekki kostnaðarbreytingar fyrir eiganda húsnæðisins.  Raunar er yfirhöfuð rangt að nota húsnæðisverð til að mæla reiknaða húsaleigu, því kaupin á húsnæðinu eru (skuldsett) fjárfesting sem ætlunin er að leiði til þess að sparnaður safnist upp.  Allar afborganir af lánum (bara afborganahlutinn) eru því aðferð til að leggja meira fé í sparnað/lækka skuldsetningu fjárfestingarinnar. Að ímyndaður leigjandi sé látinn borga langt umfram þessa upphæð í húsnæðiskostnað, er einnig rangt.

Sá sem er búinn að eiga húsnæði í mörg ár, verður ekki endilega fyrir kostnaðarbreytingu jafnóðum hækkun húsnæðisverðs.  Líklegra er að þessi kostnaðarbreyting tengist nýju fasteignamati, þar sem fasteignamatið hefur áhrif á fasteignagjöld.  Þar sem breyting á fasteignagjöldum á sér bara stað einu sinni á ári, þá ætti sú breyting bara að koma fram í húsnæðisliðnum einu sinni á ári.  Markaðsverð húsnæðis hefur hins vegar ekki áhrif á nein gjöld sem húsnæðiseigendur greiða.  (Svo má spyrja sig hvernig standi á því að verð á tonninu af köldu vatni breytist eftir fasteignamati húsnæðis og hvað þá að það kosti meira að leiða skolp frá dýrum eignum en ódýrum, þó þær séu í sama stigaganginum.)

Áhrif við eigendaskipti

Annað sem verður að skoða, er hvort eigendaskipti á húsnæði leiði yfirhöfuð til kostnaðarhækkunar fyrir kaupandann, þrátt fyrir að húsnæðisverð hafi hækkað.  Nokkur atriði skipta þar máli:

• Fjármagnskostnaður: Breytingar á vaxtakjörum gætu hreinlega leitt til þess að greiðslubyrði lána minnki við húsnæðisskipti, þó farið sé í dýrara húsnæði. Ekki er sjálfgefið að nýtt húsnæði krefjist hærri lántöku. Engin tengsl eru á milli þeirra lána sem þarf að taka og húsnæðisverðs og því þarf fjármagnskostnaður ekki að hækka í sama hlutfalli og húsnæðisverð.
• Útborgun af seldri eign: Flestir sem kaupa sér húsnæði, eru að koma úr annarri eign.  Sú eign hefur líklega hækkað í verði og vonandi hefur eigið fé viðkomandi í eigninni hækkað.  Við sölu þarf því sá sem kaupir að greiða út mismuninn á yfirteknum lánum og söluverðinu.  Þessi upphæð er sparnaður, sem seljandi hefur náð að mynda, varðveita eða varna að tapist frá því hann eignaðist húsnæðið.  Þegar þessi peningur er settur í kaup á nýrri eign, þá er ekki um kostnað að ræða fyrir viðkomandi, heldur verið að færa sparnað á milli fjárfestinga.  Eftir því sem fólk eldist, þá vonast það til þess að þessi sparnaður aukist og hann verði hægt að taka út á einhverjum tímapunkti, þegar ákveðið er að fara í ódýrara húsnæði á efri árum.  Að eiga sparnað í húsnæði, er ekki að fórna ávöxtun þess sparnaðar.  Ávöxtunin kemur fram í hækkun húsnæðisverðs.  Hún getur verið jákvæð og hún getur verið neikvæð, en það á við um allar fjárfestingar.  Ekkert segir heldur til um að ávöxtunin eigi að halda í við verðbólgu.
• Verðbólga og verðbætur: Breytingar á verðbólgu fer beint inn í afborganir lána. Um leið og verðbætur leggjast á lán, þá hækkar sá hluti fjármagnskostnaðar sem heitir verðbætur á höfuðstól/eftirstöðvar, verðbætur á afborgun og verðbætur á vexti.  Í lítilli verðbólgu, þá dregur úr þessum hluta fjármagnskostnaðarins, meðan hann eykst í mikilli verðbólgu.  Í lítilli verðbólgu gæti lántakinn meira að segja verið að greiða niður eftirstöðvar lánsins, þ.e. greitt meira í afborgun og verðbætur á afborgun, en nemur verðbótum sem bættust á lánið vegna hækkunar vísitölu neysluverðs.  Svo þarf að skoða (sbr. síðasta lið) hvort verðbætur hafi ekki í raun áhrif á sparnaðarhlutann, en ekki notkunarhlutann, því verðbæturnar stuðla að lækkun eiginfjár í fasteign hvort heldur fasteignaverð er að hækka eða lækka.  (Vissulega er stundum verðhjöðnun, en þar sem það er afbrigðilegt ástand, þá er því sleppt hér.)
• Breytingar á gerð húsnæðis: Er viðkomandi að minnka við sig eða stækka við sig, að fara úr gömlu húsnæði í nýtt eða öfugt, að fara af dýrara svæði yfir á ódýrara eða öfugt. Er húsnæðið nýuppgert, í upprunalegu ástandi eða í niðurníðslu.  Er um nýbyggingu að ræða.
• Breytt búsetuform: Er viðkomandi að koma úr/fara í leiguhúsnæði eða ókeypis húsnæði.

Verðbreytingar segja ósköp lítið

Að mæla bara breytingar á verði húsnæðis, segir nákvæmlega ekkert til um hvort húsnæðiseigandi hafi orðið fyrir kostnaðarbreytingum samhliða verðbreytingum.  Það mælir bara einn lið af mörgum sem skipta máli.

Tökum nokkur einföld dæmi:

1. Lán endurfjármögnuð: Húsnæði var keypt á 30 m.kr. húsnæði með 24 m.kr. óverðtryggðu láni á 6,95% vöxtum og 6 m.kr. af sparnaði/eiginfé.  Eftir tvö ár stendur lánið í 22 m.kr. og þá er það endurfjármagnað með verðtryggðu láni með 3,6% vöxtum.  Verðbólga er stöðug um 2%.  Vaxtakostnaður fellur úr því að vera 127.417 kr. á mánuði í því að vera 66.000 kr. á mánuði.  Á þessum tveimur árum hækkaði markaðsverð húsnæðisins í 36 m.kr.  Þrátt fyrir 20% hækkun húsnæðisverðs, þá var fjármagnskostnaður húsnæðiseigandans að lækka um 48%.  Það er ekki metið í VNV vegna þess að gagnvart henni skiptir húsnæðisverðið eitt máli.
2. Hagstæðari vextir í boði: Á árunum 2003-2008 flæddu yfir markaðinn gengistryggð lán.  Þau báru mjög lága vexti.  Þó þau hafi reynst úlfur í sauðagærum, þá sýna þau, að mjög mikil hækkun húsnæðisverðs þarf ekki að leiða til hækkunar fjármagnskostnaðar.  Reyndin varð, að fjármagnskostnaður þeirra sem nýttu sér þessi lán, lækkaði um hundruð þúsunda á ári af 10 m.kr. láni.  Gerðist þetta á sama tíma og húsnæðisverð hækkaði mikið.  Með réttri samsetningu lána var hægt að kaupa húsnæði, sem hafði þrefaldast í verði á stuttum tíma, með hagstæðari fjármögnun en verðtryggð lán buðu upp á miðað við verð fyrir hækkun.
3. Söluverð vegur upp hluta eða alla hækkun ný húsnæðis: Jón og Gunna selja húsnæði á 50 m.kr. sem þau eru búin að eiga í 5 ár.  Þau keyptu það á 30 m.kr. og hafði því hækkað um 66%, sem jafnframt er meðalhækkun húsnæðis á þessu tímabili.  Þau kaupa annað húsnæði á 60 m.kr., en það kostaði 5 árum áður 35 m.kr. og hafði því hækkað um rúmlega 71%.  Þegar hækkun á eldra húsnæðinu er dregin frá hækkun á nýja húsnæðinu, þá er hækkunin til Jóns og Gunnu ekki 25 m.kr. heldur 10 m.kr. vegna þess að þau nýta söluhagnað af eldra húsnæði upp í kaupverð á hinu nýja.  Þau halda áfram að leggja uppsafnað sparnað til að lækka framtíðarkostnað af húsnæðinu.  Vísitala neysluverðs horfir bara til þess að verð á hinu keypta húsnæði hefur hækkað, en lítur ekki til þess að hið selda húsnæði hækkaði líka.
4. Söluhagnaður lækkar lántöku: Fjölskylda selur eldra húsnæði, sem hún hafði átt í 15 ár.  Húsnæðið var keypta á 20 m.kr., en er selt á 60 m.kr.  Áhvílandi lán námu við sölu 25 m.kr.  Kaupandi greiddi því 35 m.kr.  Fjölskyldan kaupir annað húsnæði á 55 m.kr. (kemst af með minna húsnæði) og greiðir 35 m.kr. í peningum, en tekur yfir lán upp á 20 m.kr. á sambærilegum kjörum og þau sem voru á hinu húsnæðinu.
5. Vextir og afborganir lána lægri en leiga: Leigjandi sem festir kaup á húsnæði lendir oftast í því að leigugreiðslur eru mun hærri en vextir og afborganir lána og annar fastakostnaður af húsnæði í einkaeigu.  Húsnæðiskostnaður viðkomandi lækkar því heilmikið við það að breytast úr leigjanda í húsnæðiseiganda.  Vísitölu neysluverðs er nákvæmlega sama um þetta.
6. Auðvitað virkar þetta allt í hina áttina líka, þ.e. vaxtagreiðslur lána á breytilegum vöxtum geta hækkað samkvæmt skilmálum lánssamnings, seljandi gæti hafa tapað eiginfé frá kaupum til sölu og jafnvel staðið uppi með tvær hendur tómar og leigjandi gæti vissulega verið að færa sig í mun dýrara húsnæði en gamla leiguhúsnæðið og því farið í hærri greiðslubyrði eða er að fara úr eignarhúsnæði í fokdýrt leiguhúsnæði. En vísitölu neysluverðs er jafn sama um það og hitt.  Hún horfir bara á breytingar á húsnæðisverði og reynir ekki að meta allt hitt sem er að gerast í tengslum við eignarhald á húsnæði.
7. Hér er síðan nauðsynlegt að skoða ástandið frá apríl 2008 til ársloka 2011 eða svo. Langtímum sama á þessu tímabili lækkaði húsnæðisverð mjög mikið, en flestir húsnæðiseigendur höfðu ekki áður staðið frammi fyrir jafnmiklum fjármagnskostnaði (a.m.k. ekki á síðustu 20 árum fyrir 2008).  Sem sagt, þegar fjármagnskostnaðurinn var að drepa fólk, þá sagði VNV að húsnæðisliðurinn væri að draga úr hækkun verðbólgu.  Þetta eru þau verstu öfugmæli, sem til eru, og sýna best að liðurinn 042 Reiknuð húsaleiga má ekki byggja á húsnæðisverði, ef hann í raun að endurspegla kostnað (húsleigu) húseigenda af því að búa í eigin húsnæði.  Það sem gerðist á þessum árum, var að tap var á fjárfestingunni og sparnaður var að glatast, en stærri hluti en áður af ráðstöfunartekjum fóru í að greiða vexti og annan kostnað af lánum til lánveitenda.

Hvernig er hægt að ákveða, að íbúi í eigin húsnæði sé að fórna ávöxtun með því að búa í því?  Hvað þá að sú ávöxtum nemi 4% raunaávöxtun af markaðsverði húsnæðisins?  Hvernig er síðan hægt að segja að fórnin aukist við það að verðið hækki, og minnki við það að verðið lækki, þegar allt bendir til þess, að þessu sé öfugt farið.  Getur einhver bent mér á í hverju "fórnarkostnaðurinn" er fólginn að búa í húsnæði sem hefur hækkað um tugi prósenta á nokkrum árum, þegar hinn kosturinn, þ.e. að búa í leiguhúsnæði, hefur jafnvel hækkað enn meira.  Er þá ekki fórnarkostnaður fólginn í því að selja, taka húsnæði á leigu og sjá húsnæðið sem selt var hækka um 20% á tveimur árum meðan leigan hækkaði líka um 20%.  Í þeirri sviðmynd, þá felst fórnarkostnaðurinn í því að flytja í leiguhúsnæðið, fara á mis við verðhækkun eignarinnar og borgar sífellt hærri leigu.

Á móti, þá er augljós fórnarkostnaður fólginn í því að búa í húsnæði, sem hrynur í verði, í staðinn fyrir að selja og búa í leiguhúsnæði, þar sem leigan lækkar.  Flestir "leigusalar", sem leigðu sjálfum sér íbúð, töpuðu stórum upphæðum á árunum 2008-2011, þegar skuldir hækkuðu upp úr öllu og húsnæðisverð lækkaði um tugi prósenta.

Ætli menn að nota annað hvort ávöxtun eða fórnarkostnað til að mæla breytingar á liðnum 042 Reiknuð húsaleiga í vísitölu neysluverðs, þá verður rökstuðningurinn að standast.  Eins og hann er settur fram í tilvitnuðu efni og svörum frá Hagstofunni, þá gerir hann það ekki nema í útópísku þjóðfélagi, þar sem einn og einn aðili er tekinn út úr og staða hans skoðuð eins og hann sé Palli einn í heiminum.  (Þetta á þó ekki við, þegar ákveðið er að útiloka þann kost, að húseigandi geti selt og gerst raunverulegur leigutaki.)