Leita ķ fréttum mbl.is

Vķsitala neysluverš og hśsnęšislišurinn - uppfęrš fęrsla

Boltinn er byrjašur aš rślla.  Umręšan um hśsnęšislišinn ķ nśverandi mynd ķ vķsitölu neysluveršs (VNV) er komin af staš.  Ég ętla aš birta hér į blogginu hluta śr bók sem ég er aš vinna aš, og vonandi er ekki of langt ķ, žar sem ég skoša m.a. afleišingarnar fyrir žjóšfélagiš, aš hśsnęšislišurinn er reiknašur eins gert er ķ VNV.  Hér er žó eingöngu horft til žess hvernig hann er reiknašur.  (Ath. žetta er uppfęrš fęrsla og talsvert mikiš breytt ķ framhaldi af žvķ aš ég sendi fyrirspurnir um efniš til Hagstofunnar.)

Greidd og reiknuš hśsaleiga ķ VNV

Lķtiš fer į milli mįla, ķ mķnum huga, aš naušsynlegt er aš reikna hśsnęšiskostnaš į einhvern hįtt inn ķ neysluvķsitölu.  (Ekki eru allir sammįla žessari fullyršingu og vilja sleppa honum alveg.)  Gagnvart žeim sem leigir hśsnęši, er žetta frekar einfalt.  Breyting į leiguverši segir beint til um kostnašarbreytingu leigjandans.  Meš žvķ aš taka śrtak leigukostnašar frį mörgum leigusölum, er hęgt aš sjį lķklega breytingu į markašsverši leigu.  Žetta er gert ķ lišnum „041 Greidd hśsaleiga“ ķ vķsitölu neysluverš.

Spurningin er hins vegar hvernig eigi aš gera žaš žegar um eignarhśsnęši er aš ręša.  Breytingar į žeim žętti eru sżndar ķ lišnum „042 Reiknuš hśsaleiga“ og endurspeglar ķ dag breytingar į hśsnęšisverši.  Hagstofan notar ašferš sem byggir į žvķ aš reikna śt "notkunarkostnaš" hśsnęšisins.  Svo vitnaš sé ķ nokkrar greinar sem hafa birst um žetta, žį er Hagstofan mešvituš um aš kaup į hśsnęši er geršur ķ tvennum tilgangi.  Annars vegar sem fjįrfesting og hins vegar til notkunar og aš taka žurfi til beggja žįtta.  Ķ grein sem birtist ķ Fjįrmįlatķšindum 1/2004 segir höfundurinn, Rósmundur Gušnason:

Af žeim sökum hefur veršmat į notum eigin hśsnęšis lengi veriš vandamįl viš śtreikning į neysluveršsvķsitölum sérstaklega žar sem leigumarkašir eru smįir eins og į Ķslandi.

Nokkrar leišir hafa veriš farnar innan OECD, en sś leiš sem notuš hefur veriš į Ķslandi frį įrinu 1980, byggir į svo köllušum notendakostnaši.

"Žegar notendakostnašur er reiknašur er žaš įrgreišslan af stofni eignanna sem er notuš til aš fį śtgjaldavogina," eins og Rósmundur segir ķ framagreindri grein.  Markašsbreytingar eru notašar til aš finna śt breytingar į hśsnęšislišnum innan vķsitölunnar.  Notendakostnašur byggir į žvķ aš fundinn er śt nokkurs konar fórnarkostnašur af žvķ aš eigandinn bśi ķ hśsnęšinu mišaš viš aš hann gęti notaš peningana ķ eitthvaš annaš.  Eša svo vitnaš sé ķ svar Hagstofunnar viš fyrirspurn minni: 

Notendakostnašinn, sem lišur 042 Reiknuš hśsaleiga byggist į, mį lķta į sem fórnarkostnašinn af žvķ aš hafa fjįrmagn bundiš ķ eigninni, hvort sem žaš er eigiš fé eša lįnsfé. Einnig er tekiš tillit til slits eignarinnar og hśn afskrifuš  mišaš viš įkvešinn endingartķma. Ekki tekiš tillit til reglulegs višhalds ķ honum.

Įšur en ég held įfram meš žetta, žį vil ég vitna aftur ķ grein Rósmundar:

Įrgreišsla (reiknuš leiga) er reiknuš af markašsvirši eignarinnar og reiknaša hśsaleigan metin mišaš viš įkvešna raunvexti og afskriftir. Raunvextirnir eru įvöxtunarkrafa (fórnarkostnašur) į žaš fjįrmagn sem bundiš er ķ eigninni eša tekiš aš lįni. Tillit er tekiš til slits eignarinnar og hśn afskrifuš mišaš viš įkvešinn endingartķma hśsnęšisins. Litiš er til notanna af hśsnęšinu, bśsetunnar, en afrakstur fjįrfestingarinnar er męldur meš langtķmaraunvöxtum. Veršbreytingin ręšst ašallega af breytingum į markašsverši allra eigna sem seldar eru og aš einhverju leyti af breytingu raunvaxta.

En svo kemur ein nokkuš stór forsenda, sem mér finnst eyšileggja nokkuš mikiš:

..aš vegna smęšar leigumarkašar sé til skemmri tķma litiš ekki unnt aš selja hśsnęšiš og leigja annaš ķ stašinn.

Eins og žarna kemur fram er "fórnarkostnašurinn" fundinn śt frį nokkrum atrišum.  Fyrst er aš nefna, aš markašsvirši eignarinnar er notaš ķ upphafi, žvķ nęst eru įkvešnir tilteknir raunvextir vegna įvöxtunarkröfu (fórnarkostnašarins) og loks er reiknašar afskriftir upp į 1,25% į įri.

Mér finnst vera hęgt aš pota nokkuš ķ žessa ašferšafręši, en žaš mį žó allt laga ķ gegn um vęgi eigin hśsaleigu (Reiknašrar hśsaleigu) ķ vķsitölu neysluveršs.  Veit ég ekki hvort žaš sé gert. Žau atriši sem ég vil benda į eru:

  1. "Fórnarkostnašurinn" er reiknašur śt frį tilbśinni įvöxtunarkröfu, sem ķ kynningu sem Rósmundur hélt, er sögš vera 3% raunvextir og bętt viš innan sviga aš sé sś sama og lķfeyrissjóširnir gera, en ķ greininni ķ Fjįrmįlatķšindum er raunįvöxtunarkrafan sögš vera 4%.  (Tekiš skal fram, aš lķfeyrissjóširnir eru meš 3,5% įvöxtunarkröfu į öllum eignum sķnum, en hśn er breytileg į milli eigna.)
  2. Bętt er viš afskriftum til aš męta endingartķma hśseigna og er žaš mišaš viš 67 įr.  Hvort 67 įr sé ešlilegur endingatķmi, mį deila um, en ķ öšrum liš hśsnęšislišar (lišnum 043 Višhald og višgeršir hśsnęšis) er tekiš tillit til višhalds, sem samkvęmt svari viš fyrirspurn minni byggir į "aš veršgildi eignarinnar er [ekki] višhaldiš meš žvķ višhaldi sem er inni fališ ķ liš 043 heldur aš not hennar eru óbreytt, ž.e. notagildinu er višhaldiš en ekki veršgildinu".  Nś mį reikna meš žvķ aš afskriftir eigi aš męta hvorutveggja rżrnun į notagildi og veršgildi.  Gagnvart hśsnęši, žį gildir samt einhvern veginn sś fįrįnlega regla, aš gamalt hśsnęši er almennt į eftirsóttum staš.  Žaš er žvķ ekki aš rżrna ķ veršmęti meš aldrinum, heldur žveröfugt, veršmęti žess eykst, eins og enginn sé morgundagurinn.  Žess fyrir utan, žį hefur lišurinn 043 Višhald og višgeršir į hśsnęši vegiš į bilinu 2,0-2,5% į įrinu 2016 mešan liširnir 041 Greidd hśsaleiga og 042 Reiknuš hśsaleiga hafa veriš aš sveiflast ķ kringum 20%.  Višhaldskostnašur vegna rżrnunar į notagildi hśsnęšis er žvķ metinn 10-12,5% af raunverulegri og ķmyndašri leigu ķ śtgjöldum fjölskyldunnar.  Verulegt višhald žar į ferš til žess eins aš višhalda notagildi eignarinnar.
  3. Ekki er metiš inn ķ vķsitöluna, sś įvöxtun sem fęst af žvķ aš bśa ķ hśsnęšinu.  Sś įvöxtun er almennt jįkvęš, žegar hśsnęšisverš hękkar, og neikvęš žegar žaš lękkar.  Sem sagt "leigutakinn" er alveg ónęmur af stöšu "leigusalans", ž.e. hans sjįlfs, vegna hagnašar eša taps į markašsverši.  Ég hefši haldiš, aš góš įvöxtun "leigusalans" ętti aš minnka "fórnarkostnaš" hans af žvķ aš bśa sem "leigutaki" ķ eigin hśsnęšis.  Į sama hįtt ętti "fórnarkostnašurinn" aš aukast į žeim tķma žegar fasteignaverš lękkar.  En "fórnarkostnašurinn" er alveg ónęmur fyrir žessum žętti, žó svo aš forsenda žessara breytinga sé bśseta ķ eigin hśsnęši.
  4. Žį er žaš, aš ekki er tekiš tillit til žess (vegna žess hve leigumarkašurinn er lķtill) hvaša kosti "leigutakinn" hefši, ef hann vildi selja hśsnęšiš.  Žetta tel ég hreinlega rangt.  Hvernig er hęgt aš meta "fórnarkostnaš" af bśsetu ķ eigin hśsnęši, ef ekki er metiš hvaš žaš myndi kosta aš selja hśsnęšiš og fara ķ leiguhśsnęši ķ stašinn, žó leigumarkašurinn sé lķtill?  Fyrir flesta, žį myndi 4% raunįvöxtun af eiginfé ekki duga til aš dekka mismuninn į śtlögšum kostnaši vegna bśsetu ķ eigin hśsnęši og leiguverši į frjįlsum markaši. Höfum ķ huga, aš Hagstofan mišar viš aš eigiš fé sé 50%, en žaš hlutfall er mjög mismunandi.  Eftir žvķ sem eiginfjįrhlutfall eykst, žį minnkar raunverulegur kostnašur "leigusalans" af hśsnęšinu og svo öfugt žegar eiginfjįrhlutfalliš lękkar.  Žvķ mętti alveg stašhęfa, aš "fórnarkostnašurinn" aukist meš hękkun eiginfjįr, žrįtt fyrir aš kostnašurinn af eigninni minnki.
  5. En gagnvart hverju er žessi "fórnarkostnašur"?  Lķklegast er mišaš viš, aš "leigusalinn" geti selt hśsnęšiš og sett fjįrmunina ķ ašra fjįrfestingu.  Žaš er hęgt į mešan bara lķtill hluti hśseigenda selja hśsnęšiš sitt og fęra sig yfir ķ leiguhśsnęši.  Hśsnęši landsmanna er metiš į um 2.800 ma.kr. og leiguhśsnęši er takmarkaš.  Gefum okkur aš ALLIR hśseigendur ętli aš breyta til og annaš hvort selja hśsnęšiš sitt eša flytja ķ leiguhśsnęši og leigja eigiš hśsnęši śt.  Ef nś hrśgašist skyndilega śt į markašinn bęši grķšarlegt magn hśsnęšis til sölu og grķšarlegt magn hśsnęšis į leigu, žį vęri markašurinn ķ steik.  Žó svo aš ķ raun og veru vęri žörf fyrir sama magn af hśsnęši, žį tękju markašslögmįlin lķklegast annan snśning į žetta.  Hśsnęšisverš myndi lękka verulega og žaš myndi leiguverš lķka gera til lengri tķma, en fyrst tęki žaš mikinn kipp upp į viš.  En vegna žess aš "fórnarkostnašurinn" er eingöngu metin eign fyrir eign, žį męlist svona markašssveifla ekki.
  6. Enn frekar um "fórnarkostnašinn".  Ef allir seldu til aš fara į leigumarkaš og festu ekki fé sitt ķ annarri fasteign, žį mun įvöxtunarkrafa į veršbréfamarkaši hrynja og veršbréf hękka mikiš ķ verši.  Eigiš fé hśseigenda er um 1.500 ma.kr. um žessar mundir (ef ekki meira).  Hvert ęttu 1.500 ma.kr. aš leita eftir įvöxtun?  Žau tękifęri eru einfaldlega ekki fyrir hendi, nema nįttśrulega aš fasteignafélögin, sem munu verša grķšarlega öflug, fari ķ hlutfjįraukningu eša markašsverš žeirra (og žar meš gengi hlutabréfa) rjśki upp śr öllu.

Svona śr frį žessum athugasemdum, žį fę ég a.m.k. žrennt śt:

  1. Įvöxtunarkrafan viš mat į "fórnarkostnaši" er alveg śt śr kortinu.
  2. Naušsynlegt er aš taka tillit til, eftir žvķ sem viš į, fjįrfestingarhagnašar eša fjįrfestingartaps "leigusalans" ķ "fórnarkostnaši" hans aš leigja sjįlfum sér eignina.
  3. Ekki eru fęrš nęgilega góš rök fyrir afskriftarhluta reiknašrar hśsaleigu, žegar višhald til aš višhalda notagildi eignarinnar er tališ inni ķ öšrum liš hśsnęšislišarins.

Svo fólk skilji betur žetta meš višhaldiš, žį vil enn vitna ķ svar Hagstofunnar viš fyrirspurn minni. En žar segir:

Handbók frį Eurostat um hśnęšisverš śtskżrir žetta mjög vel hvaša višgeršir og višhald eru innifaldar ķ višhaldskostnaši  žeirra sem bśa ķ eigin hśnęši. Ég vona aš žér sé sama žótt ég afriti textann hér inn į ensku:

"a)They are activities that must be undertaken regularly in order to maintain the dwelling in working order over its expected service life. The owner or user of this asset has no choice about whether or not to undertake ordinary maintenance and repairs if the dwelling in question is to continue to provide the usual shelter service;

b) Ordinary maintenance and repairs do not change the dwelling's performance, capacity or expected service life. They simply maintain it in good working order, if necessary by replacing defective parts by new parts of the same kind."

Sama hvernig reiknaš er, žį tel ég vera rangt aš nota breytingar į hśsnęšisverši beint til aš meta kostnaš af eigin hśsnęši, žvķ sś breyting sżnir ekki kostnašarbreytingar fyrir eiganda hśsnęšisins.  Raunar er yfirhöfuš rangt aš nota hśsnęšisverš til aš męla reiknaša hśsaleigu, žvķ kaupin į hśsnęšinu eru (skuldsett) fjįrfesting sem ętlunin er aš leiši til žess aš sparnašur safnist upp.  Allar afborganir af lįnum (bara afborganahlutinn) eru žvķ ašferš til aš leggja meira fé ķ sparnaš/lękka skuldsetningu fjįrfestingarinnar. Aš ķmyndašur leigjandi sé lįtinn borga langt umfram žessa upphęš ķ hśsnęšiskostnaš, er einnig rangt.

Sį sem er bśinn aš eiga hśsnęši ķ mörg įr, veršur ekki endilega fyrir kostnašarbreytingu jafnóšum hękkun hśsnęšisveršs.  Lķklegra er aš žessi kostnašarbreyting tengist nżju fasteignamati, žar sem fasteignamatiš hefur įhrif į fasteignagjöld.  Žar sem breyting į fasteignagjöldum į sér bara staš einu sinni į įri, žį ętti sś breyting bara aš koma fram ķ hśsnęšislišnum einu sinni į įri.  Markašsverš hśsnęšis hefur hins vegar ekki įhrif į nein gjöld sem hśsnęšiseigendur greiša.  (Svo mį spyrja sig hvernig standi į žvķ aš verš į tonninu af köldu vatni breytist eftir fasteignamati hśsnęšis og hvaš žį aš žaš kosti meira aš leiša skolp frį dżrum eignum en ódżrum, žó žęr séu ķ sama stigaganginum.)

Įhrif viš eigendaskipti

Annaš sem veršur aš skoša, er hvort eigendaskipti į hśsnęši leiši yfirhöfuš til kostnašarhękkunar fyrir kaupandann, žrįtt fyrir aš hśsnęšisverš hafi hękkaš.  Nokkur atriši skipta žar mįli:

  • Fjįrmagnskostnašur: Breytingar į vaxtakjörum gętu hreinlega leitt til žess aš greišslubyrši lįna minnki viš hśsnęšisskipti, žó fariš sé ķ dżrara hśsnęši. Ekki er sjįlfgefiš aš nżtt hśsnęši krefjist hęrri lįntöku. Engin tengsl eru į milli žeirra lįna sem žarf aš taka og hśsnęšisveršs og žvķ žarf fjįrmagnskostnašur ekki aš hękka ķ sama hlutfalli og hśsnęšisverš.
  • Śtborgun af seldri eign: Flestir sem kaupa sér hśsnęši, eru aš koma śr annarri eign.  Sś eign hefur lķklega hękkaš ķ verši og vonandi hefur eigiš fé viškomandi ķ eigninni hękkaš.  Viš sölu žarf žvķ sį sem kaupir aš greiša śt mismuninn į yfirteknum lįnum og söluveršinu.  Žessi upphęš er sparnašur, sem seljandi hefur nįš aš mynda, varšveita eša varna aš tapist frį žvķ hann eignašist hśsnęšiš.  Žegar žessi peningur er settur ķ kaup į nżrri eign, žį er ekki um kostnaš aš ręša fyrir viškomandi, heldur veriš aš fęra sparnaš į milli fjįrfestinga.  Eftir žvķ sem fólk eldist, žį vonast žaš til žess aš žessi sparnašur aukist og hann verši hęgt aš taka śt į einhverjum tķmapunkti, žegar įkvešiš er aš fara ķ ódżrara hśsnęši į efri įrum.  Aš eiga sparnaš ķ hśsnęši, er ekki aš fórna įvöxtun žess sparnašar.  Įvöxtunin kemur fram ķ hękkun hśsnęšisveršs.  Hśn getur veriš jįkvęš og hśn getur veriš neikvęš, en žaš į viš um allar fjįrfestingar.  Ekkert segir heldur til um aš įvöxtunin eigi aš halda ķ viš veršbólgu.
  • Veršbólga og veršbętur: Breytingar į veršbólgu fer beint inn ķ afborganir lįna. Um leiš og veršbętur leggjast į lįn, žį hękkar sį hluti fjįrmagnskostnašar sem heitir veršbętur į höfušstól/eftirstöšvar, veršbętur į afborgun og veršbętur į vexti.  Ķ lķtilli veršbólgu, žį dregur śr žessum hluta fjįrmagnskostnašarins, mešan hann eykst ķ mikilli veršbólgu.  Ķ lķtilli veršbólgu gęti lįntakinn meira aš segja veriš aš greiša nišur eftirstöšvar lįnsins, ž.e. greitt meira ķ afborgun og veršbętur į afborgun, en nemur veršbótum sem bęttust į lįniš vegna hękkunar vķsitölu neysluveršs.  Svo žarf aš skoša (sbr. sķšasta liš) hvort veršbętur hafi ekki ķ raun įhrif į sparnašarhlutann, en ekki notkunarhlutann, žvķ veršbęturnar stušla aš lękkun eiginfjįr ķ fasteign hvort heldur fasteignaverš er aš hękka eša lękka.  (Vissulega er stundum veršhjöšnun, en žar sem žaš er afbrigšilegt įstand, žį er žvķ sleppt hér.)
  • Breytingar į gerš hśsnęšis: Er viškomandi aš minnka viš sig eša stękka viš sig, aš fara śr gömlu hśsnęši ķ nżtt eša öfugt, aš fara af dżrara svęši yfir į ódżrara eša öfugt. Er hśsnęšiš nżuppgert, ķ upprunalegu įstandi eša ķ nišurnķšslu.  Er um nżbyggingu aš ręša.
  • Breytt bśsetuform: Er viškomandi aš koma śr/fara ķ leiguhśsnęši eša ókeypis hśsnęši.

Veršbreytingar segja ósköp lķtiš

Aš męla bara breytingar į verši hśsnęšis, segir nįkvęmlega ekkert til um hvort hśsnęšiseigandi hafi oršiš fyrir kostnašarbreytingum samhliša veršbreytingum.  Žaš męlir bara einn liš af mörgum sem skipta mįli.

Tökum nokkur einföld dęmi:

  1. Lįn endurfjįrmögnuš: Hśsnęši var keypt į 30 m.kr. hśsnęši meš 24 m.kr. óverštryggšu lįni į 6,95% vöxtum og 6 m.kr. af sparnaši/eiginfé.  Eftir tvö įr stendur lįniš ķ 22 m.kr. og žį er žaš endurfjįrmagnaš meš verštryggšu lįni meš 3,6% vöxtum.  Veršbólga er stöšug um 2%.  Vaxtakostnašur fellur śr žvķ aš vera 127.417 kr. į mįnuši ķ žvķ aš vera 66.000 kr. į mįnuši.  Į žessum tveimur įrum hękkaši markašsverš hśsnęšisins ķ 36 m.kr.  Žrįtt fyrir 20% hękkun hśsnęšisveršs, žį var fjįrmagnskostnašur hśsnęšiseigandans aš lękka um 48%.  Žaš er ekki metiš ķ VNV vegna žess aš gagnvart henni skiptir hśsnęšisveršiš eitt mįli.
  2. Hagstęšari vextir ķ boši: Į įrunum 2003-2008 flęddu yfir markašinn gengistryggš lįn.  Žau bįru mjög lįga vexti.  Žó žau hafi reynst ślfur ķ saušagęrum, žį sżna žau, aš mjög mikil hękkun hśsnęšisveršs žarf ekki aš leiša til hękkunar fjįrmagnskostnašar.  Reyndin varš, aš fjįrmagnskostnašur žeirra sem nżttu sér žessi lįn, lękkaši um hundruš žśsunda į įri af 10 m.kr. lįni.  Geršist žetta į sama tķma og hśsnęšisverš hękkaši mikiš.  Meš réttri samsetningu lįna var hęgt aš kaupa hśsnęši, sem hafši žrefaldast ķ verši į stuttum tķma, meš hagstęšari fjįrmögnun en verštryggš lįn bušu upp į mišaš viš verš fyrir hękkun.
  3. Söluverš vegur upp hluta eša alla hękkun nż hśsnęšis: Jón og Gunna selja hśsnęši į 50 m.kr. sem žau eru bśin aš eiga ķ 5 įr.  Žau keyptu žaš į 30 m.kr. og hafši žvķ hękkaš um 66%, sem jafnframt er mešalhękkun hśsnęšis į žessu tķmabili.  Žau kaupa annaš hśsnęši į 60 m.kr., en žaš kostaši 5 įrum įšur 35 m.kr. og hafši žvķ hękkaš um rśmlega 71%.  Žegar hękkun į eldra hśsnęšinu er dregin frį hękkun į nżja hśsnęšinu, žį er hękkunin til Jóns og Gunnu ekki 25 m.kr. heldur 10 m.kr. vegna žess aš žau nżta söluhagnaš af eldra hśsnęši upp ķ kaupverš į hinu nżja.  Žau halda įfram aš leggja uppsafnaš sparnaš til aš lękka framtķšarkostnaš af hśsnęšinu.  Vķsitala neysluveršs horfir bara til žess aš verš į hinu keypta hśsnęši hefur hękkaš, en lķtur ekki til žess aš hiš selda hśsnęši hękkaši lķka.
  4. Söluhagnašur lękkar lįntöku: Fjölskylda selur eldra hśsnęši, sem hśn hafši įtt ķ 15 įr.  Hśsnęšiš var keypta į 20 m.kr., en er selt į 60 m.kr.  Įhvķlandi lįn nįmu viš sölu 25 m.kr.  Kaupandi greiddi žvķ 35 m.kr.  Fjölskyldan kaupir annaš hśsnęši į 55 m.kr. (kemst af meš minna hśsnęši) og greišir 35 m.kr. ķ peningum, en tekur yfir lįn upp į 20 m.kr. į sambęrilegum kjörum og žau sem voru į hinu hśsnęšinu.
  5. Vextir og afborganir lįna lęgri en leiga: Leigjandi sem festir kaup į hśsnęši lendir oftast ķ žvķ aš leigugreišslur eru mun hęrri en vextir og afborganir lįna og annar fastakostnašur af hśsnęši ķ einkaeigu.  Hśsnęšiskostnašur viškomandi lękkar žvķ heilmikiš viš žaš aš breytast śr leigjanda ķ hśsnęšiseiganda.  Vķsitölu neysluveršs er nįkvęmlega sama um žetta.
  6. Aušvitaš virkar žetta allt ķ hina įttina lķka, ž.e. vaxtagreišslur lįna į breytilegum vöxtum geta hękkaš samkvęmt skilmįlum lįnssamnings, seljandi gęti hafa tapaš eiginfé frį kaupum til sölu og jafnvel stašiš uppi meš tvęr hendur tómar og leigjandi gęti vissulega veriš aš fęra sig ķ mun dżrara hśsnęši en gamla leiguhśsnęšiš og žvķ fariš ķ hęrri greišslubyrši eša er aš fara śr eignarhśsnęši ķ fokdżrt leiguhśsnęši. En vķsitölu neysluveršs er jafn sama um žaš og hitt.  Hśn horfir bara į breytingar į hśsnęšisverši og reynir ekki aš meta allt hitt sem er aš gerast ķ tengslum viš eignarhald į hśsnęši.
  7. Hér er sķšan naušsynlegt aš skoša įstandiš frį aprķl 2008 til įrsloka 2011 eša svo. Langtķmum sama į žessu tķmabili lękkaši hśsnęšisverš mjög mikiš, en flestir hśsnęšiseigendur höfšu ekki įšur stašiš frammi fyrir jafnmiklum fjįrmagnskostnaši (a.m.k. ekki į sķšustu 20 įrum fyrir 2008).  Sem sagt, žegar fjįrmagnskostnašurinn var aš drepa fólk, žį sagši VNV aš hśsnęšislišurinn vęri aš draga śr hękkun veršbólgu.  Žetta eru žau verstu öfugmęli, sem til eru, og sżna best aš lišurinn 042 Reiknuš hśsaleiga mį ekki byggja į hśsnęšisverši, ef hann ķ raun aš endurspegla kostnaš (hśsleigu) hśseigenda af žvķ aš bśa ķ eigin hśsnęši.  Žaš sem geršist į žessum įrum, var aš tap var į fjįrfestingunni og sparnašur var aš glatast, en stęrri hluti en įšur af rįšstöfunartekjum fóru ķ aš greiša vexti og annan kostnaš af lįnum til lįnveitenda.

Hvernig er hęgt aš įkveša, aš ķbśi ķ eigin hśsnęši sé aš fórna įvöxtun meš žvķ aš bśa ķ žvķ?  Hvaš žį aš sś įvöxtum nemi 4% raunaįvöxtun af markašsverši hśsnęšisins?  Hvernig er sķšan hęgt aš segja aš fórnin aukist viš žaš aš veršiš hękki, og minnki viš žaš aš veršiš lękki, žegar allt bendir til žess, aš žessu sé öfugt fariš.  Getur einhver bent mér į ķ hverju "fórnarkostnašurinn" er fólginn aš bśa ķ hśsnęši sem hefur hękkaš um tugi prósenta į nokkrum įrum, žegar hinn kosturinn, ž.e. aš bśa ķ leiguhśsnęši, hefur jafnvel hękkaš enn meira.  Er žį ekki fórnarkostnašur fólginn ķ žvķ aš selja, taka hśsnęši į leigu og sjį hśsnęšiš sem selt var hękka um 20% į tveimur įrum mešan leigan hękkaši lķka um 20%.  Ķ žeirri svišmynd, žį felst fórnarkostnašurinn ķ žvķ aš flytja ķ leiguhśsnęšiš, fara į mis viš veršhękkun eignarinnar og borgar sķfellt hęrri leigu.

Į móti, žį er augljós fórnarkostnašur fólginn ķ žvķ aš bśa ķ hśsnęši, sem hrynur ķ verši, ķ stašinn fyrir aš selja og bśa ķ leiguhśsnęši, žar sem leigan lękkar.  Flestir "leigusalar", sem leigšu sjįlfum sér ķbśš, töpušu stórum upphęšum į įrunum 2008-2011, žegar skuldir hękkušu upp śr öllu og hśsnęšisverš lękkaši um tugi prósenta.

Ętli menn aš nota annaš hvort įvöxtun eša fórnarkostnaš til aš męla breytingar į lišnum 042 Reiknuš hśsaleiga ķ vķsitölu neysluveršs, žį veršur rökstušningurinn aš standast.  Eins og hann er settur fram ķ tilvitnušu efni og svörum frį Hagstofunni, žį gerir hann žaš ekki nema ķ śtópķsku žjóšfélagi, žar sem einn og einn ašili er tekinn śt śr og staša hans skošuš eins og hann sé Palli einn ķ heiminum.  (Žetta į žó ekki viš, žegar įkvešiš er aš śtiloka žann kost, aš hśseigandi geti selt og gerst raunverulegur leigutaki.)


« Sķšasta fęrsla | Nęsta fęrsla »

Bęta viš athugasemd

Ekki er lengur hęgt aš skrifa athugasemdir viš fęrsluna, žar sem tķmamörk į athugasemdir eru lišin.

Höfundur

Marinó G. Njálsson
Marinó G. Njálsson
Upplýsingaöryggi og persónuvernd eru mínar ær og kýr, þó ég blaðri um allt og ekkert hér á blogginu. Er í Hagsmunasamtökum heimilanna og berst fyrir réttlæti fyrir heimili í landinu.  Loks er ég faggiltur leiðsögumaður.  Netfangið mitt er mgn@islandia.is og netfang fyrirtækisins oryggi@internet.is.

Heimsóknir

Flettingar

  • Ķ dag (13.12.): 19
  • Sl. sólarhring: 28
  • Sl. viku: 181
  • Frį upphafi: 1651464

Annaš

  • Innlit ķ dag: 19
  • Innlit sl. viku: 158
  • Gestir ķ dag: 19
  • IP-tölur ķ dag: 19

Uppfęrt į 3 mķn. fresti.
Skżringar

Des. 2017
S M Ž M F F L
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31            

Innskrįning

Ath. Vinsamlegast kveikiš į Javascript til aš hefja innskrįningu.

Hafšu samband