Það sem ekki er sagt við lántöku

Frá því álit EFTA-dómstólsins kom fimmtudaginn 28. ágúst, hefur loksins komist af stað alvöru umræða um blekkinguna og ruglið sem er samfara verðtryggðum húsnæðislánum.  Ég hef svo sem reynt að gaspra um þetta mál í nokkur ár.  Hef mætt á fund þingnefndar, þar sem verðtryggingin var til umræðu, flutti erindi um álit meirihluta verðtryggingarnefndar sem Alþingi setti á fót 2010, fjallað um áhrif verðtryggingarinnar á opnum borgarafundi í Háskólabíói, flutt erindi hjá Rótarý-klúbbum, Lions-klúbbum, nokkrum félögum Sjálfstæðismanna, Reykjavíkurfélagi VG og loks á miðstjórnarfundi Framsóknar, fyrir utan nokkurn slatta af bloggfærslum. 

Sagt er að dropinn holi steininn og segja má að steininn sé farinn að leka illilega.  Fyrst voru sett ný neytendalánalög, þar sem gerð er skýrari krafa en áður um framsetningu greiðsluáætlunar.  Næst vaknaði Neytendastofa af værum blundi og úrskurðaði að greiðsluáætlun Íslandsbanka uppfyllti ekki skilyrði.  Síðan komu umsagnir Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) og framkvæmdastjórnar ESB um spurningarnar sem vísað var til EFTA-dómstólsins.  Og á fimmtudaginn skilaði EFTA-dómstóllinn af sér áliti byggt á tilskipun 93/13/EBE.  Niðurstaða mín er einföld:  Kerfið er hrunið!

Verðtrygging er í eðli sínu óréttmætur skilmáli

Í 3. gr. tilskipunar 93/13/EBE segir:

1. Samningsskilmáli sem hefur ekki verið samið um sérstaklega telst óréttmætur ef hann, þrátt fyrir skilyrðið um „góða trú“, veldur umtalsverðu ójafnvægi réttinda og skyldna samningsaðila samkvæmt samningnum, neytanda til tjóns.

Spurningin, sem við þurfum að velta fyrir okkur, er einföld:  Er eða getur verðtrygging verið ósanngjarn/óréttmætur samningsskilmáli?

Þegar meta á hvort skilmáli er óréttmætur, þá þarf að skoða hvernig hann virkar.  Verðtryggingin er lúmskur andskoti.  Hún virkar þannig, að á meðan verðbólga er yfir 2,5% fyrir 40 ára lán, þá hækka eftirstöðvar lánsins við hverja afborgun þar til langt er liðið á lánstímann.  Ef miðað er við fasta 2,5% verðbólgu, þá ná eftirstöðvarnar hæsta punkti eftir 289 mánuðina og fara ekki undir upprunalega lánsfjárhæð fyrr en við greiðslu númer 440, þ.e. þegar nærri því 92% af lánstímanum er að baki.  Miðað við 10 m.kr. lán í upphafi og 5,1% vexti (sem algengir voru á 10. áratugnum) og 2,5% verðbólgu fyrir þá mánuði sem verðbólga er ekki þekkt fyrir, væri búið að greiða 68,7 m.kr. áður en byrjað er að greiða upprunalegan höfuðstól lánsins niður!!!  Þar sem mjög sjaldgæft er, að lántakar greiði af 40 ára láni allan lánstímann, þá er líklegast að upprunalegi lántakinn greiði aldrei neitt af upprunalega höfuðstól lánsins.  Hann er alltaf bara að greiða vexti af upprunalega höfuðstólnum, uppsafnaðar verðbætur af höfuðstólnum og viðbættum verðbótum (þ.e. verðbætur á verðbætur á verðbætur á verðbætur...) og vexti af þessum verðbótum.

Mynd 1 sýnir þróun 10 m.kr. 40 ára láns sem tekið var í júní 1988 og greitt hefur verið af í samræmi við ákvæði skuldabréfs allan tímann.  Verðbólgutölur eru raunverulegar frá lántökudegi og fram til síðasta gjalddaga í ágúst 2014.  Eftir síðustu gjalddagagreiðslu voru eftirstöðvar lánsins 24,6 m.kr. þrátt fyrir að þegar væri búið að greiða 36,6 m.kr.!  (Vinstri ás sýnir upphæð eftirstöðva, en sá hægri upphæð afborgunar og vaxta.)

Spyrja má sig hvort það teljist réttmætur skilmáli, þegar það tekur lántaka um 2/3 lánstímans að komast á þann punkt að eftirstöðvar lánsins fara að lækka.  Hvað þá að 92% lánstímans líði áður en eftirstöðvar eru komnar niður fyrir lánsfjárhæðina.

Í mínum huga eru verðtryggð lán ekkert annað en svikamylla, en hér er spurningin hvort verðtryggingarákvæði lánanna geti talist óréttmætur skilmáli.  Til þess að svara því, þarf að bera saman virkni breytilegra vaxta og verðtryggingar.  Munurinn er mjög einfaldur.  Verðtrygging bætir sjálfkrafa kostnaði á lántaka án þess að hann geti neitt varið sig.  Lánin eru þannig, að lántaki er fastur með ákveðna, óumbreytanlega skilmála og þegar óstöðugleiki gerir vart við sig, þá leggst kostnaðurinn af óstöðugleikanum, þ.e. hækkun viðmiðunarvísitölunnar, sjálfkrafa á eftirstöðvar lánsins.  Þegar vextir eru breytilegir, þá breytast þeir eftir á og samkvæmt neytendalánatilskipun ESB, þá ber að tilkynna lántökum um slíka hækkun og gefa þeim færi á að endurfjármagna lán sem verða fyrir áhrifum á vaxtabreytingum.  Það er því mun flóknari aðgerð fyrir lánveitanda, að skila hækkun breytilegra vaxta inn í lánskostnað, en hækkun sem verður vegna verðtryggingar.  Þegar vextir eru breytilegir bera því báðir samningsaðilar áhættu af óstöðugleika, en bara annar þegar verðtrygging er annars vegar.  Það er því mitt mat, að verðtrygging sé óréttmætur skilmáli í óstöðugleika, en á tímum stöðugleika, þá sé hún ekki óréttmæt.  Og þá kemur að áliti EFTA-dómstólsins:

87 Meginreglur um mat á því hvort tiltekinn samningsskilmáli teljist óréttmætur er að finna í 3., 4. og 5. gr. tilskipunarinnar. Samkvæmt tilskipuninni telst samningsskilmáli óréttmætur ef ekki hefur verið samið sérstaklega um hann og skilmálinn veldur þrátt fyrir skilyrðið um ,,góða trú“, umtalsverðu ójafnvægi réttinda og skyldna samningsaðila samkvæmt samningnum, neytanda til tjóns.

Að lántaki, sem tók 10 m.kr. lán árið 1988, skuli þurfa að greiða 68,7 m.kr. áður en hann byrjar að greiða niður lánið sjálft, ber vott um mikið ójafnvægi milli samningsaðila.  Hefði þetta lán verið með 10% föstum, óverðtryggðum vöxtum, þá hefði heildarlántökukostnaður orðið 40,8 m.kr.  Heildarkostnaður verðtryggða lánsins miðað við 2,5% verðbólgu fyrir þann tíma sem verðbólga er ekki þekkt, er aftur 77,4 m.kr.  Í mínum huga er verðtryggingin neytandanum nánast alltaf til tjóns og þess vegna verður hún að teljast óréttmætur skilmáli í skilningi 3. gr. tilskipunar 93/13/EBE.

 

Greiðsluáætlun fegrar myndina og uppfyllir ekki kröfur tilskipunar ESB

Myndin að ofan er hins vegar ekki sú sem dregin er upp við lántöku.  Hún lítur allt öðruvísi út.  Samkvæmt henni ættu eftirstöðvar lánsins eftir ágúst gjalddagann að vera 5,8 m.kr. eða 18,8 m.kr. lægri og uppsafnaðar greiðslur 5,8 m.kr.  Mismunur upp á 30,8 m.kr.  Greiðsluáætlunin er því blekking.  Hún er ekki einu sinni glansmynd.  Hún er hrein lygi.

Mynd 2 sýnir sama lán, en núna er búið að bæta við greiðslum samkvæmt greiðsluáætlun, eins og hún hefði birst lántaka árið 1988, ef gerð hefði verið greiðsluáætlun miðað við 0% verðbólgu.

Brúna lína og sú lillabláa sýna báðar þróun eftirstöðva, græna og ljós bláa sýna þróun afborgana og síðustu tvær sýna þróun vaxta.  (Línur sem sýna sama hlut byrja í sama punkti.) Ásarnir skiptast eins og á mynd 1 með eftirstöðvarnar vinstra megin og afborganir og vexti hægra megin.

Ljóst er af mynd 2, að greiðsluáætlun er ekki marktæk.  Hún gerir ekki tilraun til að spá fyrir um þróun afborgana, enda gæti þetta alveg eins verið óverðtryggt jafngreiðslulán, eins og verðtryggt jafngreiðslulán.

EFTA-dómstóllinn sagði aftur í svari við spurningu nr. 3:

124 Hvað spurninguna sjálfa varðar verður í fyrsta lagi að hafa í huga að það eitt að tekið sé fram í skuldabréfinu að skuldbindingin sé verðtryggð og tilgreint sé við hvaða grunnvísitölu verðbreytingar skuli miðast þýðir ekki að telja þurfi samningsskilmála sérstaklega umsaminn. Í öðru lagi verður með sama hætti að leggja mat á þýðingu þess að skuldabréfinu hafi fylgt yfirlit sem sýnir áætlaðar og sundurliðaðar greiðslur á gjalddögum lánsins. Tekið er fram í yfirlitinu að áætlunin geti tekið breytingum í samræmi við verðtryggingarákvæði lánssamningsins. Í þriðja lagi getur það ekki breytt því mati sem verður að fara fram samkvæmt 2. mgr. 3. gr. að báðir aðilar hafi undirritað greiðsluyfirlitið. Nánar tiltekið er efni greiðsluáætlunarinnar ekki umsemjanlegt þar sem hún byggir á spá um væntanlegar afborganir samkvæmt skuldabréfinu sem ræðst af mánaðarlegum útreikningi vísitölu neysluverðs. (Feitletrun höfundar)

Dómstóllinn fylgir þessu með greiðsluáætlunina eftir í svari við 4. spurningu:

Þegar afborganir láns eru verðtryggðar má, eðli málsins samkvæmt, finna spá um væntanlegar afborganir í greiðsluáætlun. Slík spá getur aðeins í undantekningartilvikum og fyrir tilviljun samsvarað hinum raunverulegu afborgunum sem krafist er.

Þarna ítrekar dómstóllinn að greiðsluáætlun með verðtryggðu láni eigi að fela í sér spá um væntanlegar afborganir.  Alveg er ljóst að greiðsluáætlun sem miðar við 0% verðbólgu inniheldur ekki spá.  Hún inniheldur flótta frá því að gera hlutina rétt.

Nú á EFTA-dómstóllinn eftir að svara því hvort krefja megi lántaka um greiðslur umfram það sem nefnt er í greiðsluáætlun.  Hann er hins vegar búinn að segja að greiðsluáætlun verðtryggðs láns eigi að innihalda spá um væntanlegar afborganir.  Hann er ekki búinn að segja hvort spá upp á 0% verðbólgu sé fullnægjandi, en það er Neytendastofa búin að gera og það er Alþingi búið að gera með nýjum neytendalánalögum.  Svarið er, að það er ekki fullnægjandi.  Mitt mat er að eina rökrétta ályktunin af tilvitnuðum texta að ofan, sé að EFTA-dómstóllinn muni taka undir með Neytendastofu. 

Þá er næsta spurning: Hvað verður um þegar greiddar og álagðar verðbætur?  Ljóst er að úrlausn þess mun enda hjá íslenskum dómstólum.  Síðast þegar svona atriði kom til Hæstaréttar til úrlausnar, þá tók rétturinn mjög eindregna afstöðu með fjármálafyrirtækjunum.  Hann hreinlega bætti þeim upp að gengistryggingin var dæmd ólögmæt með því að setja okurvexti á lán fleiri ár aftur í tímann.  Því má alveg eins búast við, að Hæstiréttur endurtaki þann óskunda og refsi lántökum fyrir að fjármálafyrirtæki geti ekki farið að lögum.  Við getum því átt von á, að allt að 21% vextir komi í staðinn fyrir verðbætur og verðtryggða vexti.  Að mínu mati væri slík niðurstaða algjörlega á skjön við neytendavernd, en hún var hvort eð er jörðuð 16. september, 2010, með dómi Hæstaréttar í máli nr. 471/2010.  Þó tekist hafi með mikilli vinnu og fyrirhöfn að leiðrétta stærstu vitleysuna, þá sitja lántaka ennþá uppi með tugi milljarða sem afleiðingu af þessum dómi.  Og til framtíðar má búast við að á þá leggist nokkur hundruð milljarðar.  Sést það bara á því að vextir óverðtryggðra húsnæðislána eru núna ríflega 5% yfir verðbólgu meðan sambærileg lán í nágrannalöndum okkar bera vexti sem eru 0,5-1,0% ofan á verðbólgustig.

Athugasemdir

[Ólafur Björn Ólafsson, 1.9.2014 kl. 20:26]

Hvernig er það, kemur það ekki einhversstaðar fram í tilskipun 93/13/EBE.  Að ekki megi hækka vexti aftur í tímann?

Kveðja

Kaldi

[Gunnar Heiðarsson, 1.9.2014 kl. 21:01]

Sæll Marnó og þakka sérstaklega fyrir tvær síðustu færslurnar, auk auðvita þinnar þrotlausu vinnu undanfarin ár. Því miður virðist enginn fjölmiðill, hvað þá stjórnmálamaður, nenna að leggja þá vinnu á sig að upplýsa almenning um þessi mál. Því er þitt verk ómetanlegt.

Ein spurning hefur vafist nokkuð fyrir mér, spurning sem lítið eða ekkert hefur verið rædd. Það er spurningin um uppgreiðslugjaldið sem bankar leggja á verðtryggð lán, kjósi lántaki að greiða lánið upp.

Eins og þú bendir á í þinni samantekt ber bönkum að bjóða lántakendum óverðtryggðra lána kost á endurfjármögnun ef aðstæður leiða til þess að bankinn telji sig þurfa að hækka vexti. Verðtryggðu lánin hækka hins vegar sjálfkraf jafn skjótt og verðbólga hækkar. Ekki einungis er þeim lántakendum haldið frá boði um endurfjármögnun, heldur er þeim gjörsamlega gert slíkt útilokað, með uppgreiðslugjaldinu.

Þá leiðir þetta gjald til þess að útilokað er fyrir lántakenda að færa sín lán milli banka og spurning hvort ekki sé verið að brjóta þar samkeppnislög ( ekki að skipti sérlega miklu máli hjá hvaða banka maður er í vernduðu umhverfi þeirra hér á landi). 

Eru einhver ákvæði um uppgreiðslugjald lána í tilskipunum EES?

Kveðja 

[Marinó G. Njálsson, 1.9.2014 kl. 21:38]

Gunnar, í kröfum HH frá haustinu 2009 og líka tillögum frá vori 2010, þá var eftirfarandi texti:

1.       Framtíðarlánakerfi húsnæðislána. 

a.       Verðtryggð húsnæðislán:  Hætt verði að nota verðtryggingu vegna húsnæðislána.  Það verði gert í þrepum með því að setja þak á árlegar verðbætur.  Þetta þak byrji í 4% og lækki síðan árlega um 1 prósentustig, þ.e. í 3%, 2%, 1% og loks niður í 0%.

b.      Óverðtryggð húsnæðislán:  Sett verði 6% þak á óverðtryggða vexti húsnæðislána.

c.       Vextir:  Vextir óverðtryggðra húsnæðislána ákvarðist í samningi milli lánveitanda og lántaka.  Samið verði til 3 til 5 ára í senn.  Vextir geta verið breytilegir samkvæmt ákvörðun bankans, fljótandi í samræmi við fyrirfram ákveðið viðmið eða fastir.  Hámarksvextir verði 6%. 

d.      Aukin samkeppni.

                                                               i.      Öll áhvílandi lán greiðist upp við eigendaskipti á húsnæði. 

                                                             ii.      Við endurákvörðun vaxta verði lántaka heimilt að færa húsnæðislán milli fjármálafyrirtækja.

                                                            iii.      Húsnæðislán bera engin stimpilgjöld, lántökugjöld eða uppgreiðslugjöld.

 Þarna er þessi mikilvægi þáttur, að lán beri ekki uppgreiðslugjöld.

[Marinó G. Njálsson, 1.9.2014 kl. 21:41]

Ólafur, það er gjörsamlega óheimilt að breyta neytendalánasamningum neytanda í óhag.  Afturvirk breyting er hins vegar varin í stjórnarskránni.  Loks er í neytendaverndartilskipunni og í lögum 7/1936 ákvæði um að sé skilmáli í samningi álitin óréttmátur, þá skal efna samninginn að öðru leiti sé það hægt.

[Marinó G. Njálsson, 1.9.2014 kl. 21:42]

Þá á ég við að lög geta ekki verið afturvirk og dómstólum er óheimilt að breyta samningum neytendum í óhag.

[Ólafur Björn Ólafsson, 1.9.2014 kl. 22:21]

Þakka svarið Marínó.

Það verður þá víst vonandi þannig að ef verðtrygging í núverandi mynd (lánasamningar), verði dæmd ólögmæt að ekki breytist afturvirkt vextir...

Kaldi

[Erlingur Alfreð Jónsson, 2.9.2014 kl. 00:03]

Varðandi vangaveltur um hvað gæti orðið um greiddar verðbætur til fjármálafyrirtækja tel ég að þar gildi 1.mgr. 16.gr. neytendalánalaga frá 1994 (nú 1.mgr. 18.gr. laga nr.33/2013 fyrir samninga gerða eftir gildistöku þeirra laga) og rétt neytanda til greiðslu fyrir gjalddaga, sem aftur leiði til lækkunar heildarlántökukostnaðar. Sjá nánar úrskurði í héraðsdómum E-4588/2013 og E-4589/2013.

Ég hef enga trú að Hæstiréttur endurtaki leikinn frá 2010, því umræðan um neytendalánalög var nánast engin fyrir dómana sem féllu það sumarið og ákvæðum þeirra var ekki beitt í kröfugerð téðra mála fyrir dómstólum, og einungis byggt á lögum um vexti og verðtryggingu. Nú eru menn aðeins meðvitaðari um neytendalánalög og þar með gildi árlegrar hlutfallstölu kostnaðar og heildarlántökukostnaðar, þó enn megi bæta í að þeim ákvæðum þeirra laga sé beitt fyrir dómi til verndar neytendum. Menn virðast líta um of til úrskurða dómstóla í málum lögaðila, og heimfæra þá á mál neytenda, en ég tel að neytendur eigi mun betri rétt en lögaðilar í sambærilegum málum einmitt vegna ákvæða neytendalánalaga og þeirra Evróputilskipana sem nú hefur verið tekist á um fyrri EFTA dómstól, og hef oftar en einu sinni vakið máls á því, bæði hér í athugasemdum sem og annars staðar, m.a. í tölvupóstum til lögmanna sem hafa talið sig unnið mál vegna gengistryggðra lánasamninga.

Það gæti kannski verið að nú sé loksins farið að hlusta á okkur sem höfum veifað neytendalánalögum óspart í umræðunni um lánasamninga neytenda, hvort heldur gengistryggða eða verðtryggða.

[kristinn geir steindórsson briem (IP-tala skráð) 2.9.2014 kl. 09:32]

skemtilegar hugmindir með framtíðar lánakerfið og ágætlega framhvæmanlegt en var að velta því fyrrir mér núverandi ríkistjórn talar um að það fari 80.ma.kr í skuldaleiðréttíngu. en sparar ríkistjórninn ekki þá á öðrum sviðum s.s vaxtabótum. hver skildi raunkosnaður ríkisins veraá næstu 4.árum vera

[Marinó G. Njálsson, 2.9.2014 kl. 09:50]

Kristinn, við lögðum þetta upp fyrir alla flokka á Alþingi 2009 og 2010, þ.e. að sparnaðurinn í vaxtabótum væri notaður til að greiða niður leiðréttingu lánanna ásamt fleiri tekjuleiðum.  Þetta var síðan hluti af tillögum Hreyfingarinnar um leiðréttingarsjóð.

Líklegast er of langt mál að fara í gegn um allt sem ég hef lagt fram, hvort heldur sem hluti af stjórn HH eða sem einstaklingur, en ef farið hefði verið að þeim hugmyndum strax haustið 2008, þá hefðu heimili og fyrirtæki ekki lent í þeim hremmingum sem raunin varð.  Hægt hefði verið að leysa ÖLL skuldamál vegna hruns krónunnar og bankanna á tveimur mánuðum haustið 2008, en í staðinn eru nánast allir Íslendingar og íslensk fyrirtæki á einn eða annan hátt undir járnhæl fjármálafyrirtækjanna.  Samningar fjármálafyrirtækjanna við viðskiptavini virðast ekki einu sinni halda!

[kristinn geir steindórsson briem (IP-tala skráð) 2.9.2014 kl. 13:32]

marínó . þakka fyrir. þettað er senilega bara spurníng um vilja og hagsmuni. reindar skil ég ekki í því hvers vegna sjálfstæðisflokkurinn var láttinn útfæra þettað hann var á móti hugmyndum um þessa skuldbreitíngar. um verðtryggínguna það virðist vera í dómi efta að ef stjórnvöld myndu vilja breita grundvelli verðtryggíngarinar þá mætti hún það bótalaust á nýjum lánum þá eru hugmindir þínar hér að ofan þess virði að skoða nánar

[Gunnar Heiðarsson, 2.9.2014 kl. 21:41]

Það er rétt Marinó, HH komu fram með tillögur um afnám uppreiðslugjalds 2009 og 2010. Lítilsháttar umræða var um þetta á þeim tíma, en lítið heyrist nú.

Vissulega vegur þetta léttar en verðtryggingin sjálf, en er óneitanlega mikill klafi á þeim sem vilja skipta um viðskiptabanka eða breyta sínum lánum.

Þá hefur lítil umræða verið um lögmæti þessa, bæði hvort þetta standist tilskipanir EES og eins hitt hvort þetta sé ekki brot á samkeppnislögum. 

Hitt er ljóst að ef framkvæmd verðtryggðra lána verður dæmd ólögleg, mun þetta ólánsgjald væntanlega falla niður.

[Marinó G. Njálsson, 2.9.2014 kl. 22:27]

Gunnar, hvorki uppgreiðslugjaldið né lántökugjaldið er lítilsháttar vegna þess að þetta tvennt er samkeppnishindrandi og heldur fólki nánast í fjötrum fjármálafyrirtækjanna.  Ef þú þarft að greiða 3,5-4% af lánsfjárhæð til að geta fært þig yfir í hagstæðari lánakjör, þá hverfur glansinn fljótt af.  Sama á við stimpilgjaldið.

Grunnurinn að meira frelsi og öflugri samkeppni er að losna við allan svona hlutfallskostnað.  Lántökugjald á að vera fyrir þeim kostnaði sem felst í lántökunni sjálfri.  Vextirnir eiga að dekka kostnað fjármálafyrirtækisins að hafa ekki stjórn á peningunum á lánstímanum (og gefa eðlilegan arð) og uppgreiðslugjaldið á að dekka beinan kostnað fjármálafyrirtækis við að samningi er slitið. 

Ég hef ekki heyrt meira kjaftæði, en að lántaki eigi að greiða uppgreiðslugjald vegna þess að fjármálafyrirtækið sé að gefa frá sér ávöxtun.  Það þýðir eingöngu að fjármálafyrirtækið er með kolvitlaust viðskiptamódel sem byggt er á fjötrum.  Og þetta eru fyrirtækin sem vilja sem mest frelsi!