Framtíð húsnæðislána - stöðugleiki og lágir vextir skipta mestu máli

Framtíð húsnæðislána getur ekki legið í neinu öðru en kerfi en því sem tryggir lága nafnvexti án vísitölubindingar.  Þetta er það kerfi sem við sjáum í nágrannalöndum Íslands.  Í Danmörku, Noregi og Svíþjóð er verðbólga um 0,5-1,5% (er ekki með nýjustu tölur við höndina) og þar treysta bankar sér til að lána til húsnæðiskaupa með 1,5-3,0% vöxtum með vaxtaþaki.  Á Íslandi er verðbólga mæld með sömu aðferð 1,1% (þ.e. án húsnæðisliðar, þó verðbólga með honum sé 2,4%).  Vextir húsnæðislána eru 6,75% og þar fyrir ofan eða margföld á við við vexti í nágrannalöndunum.  Hvers vegna vextir eru svona miklu hærri hér í sambærilegri verðbólgu hlýtur að vera rannsóknarefni fyrir samkeppnisyfirvöld.

Verkefnahópur á vegum velferðarráðuneytisins kynnti tillögur að nýju húsnæðiskerfi um daginn.  Þar er lagt til að horfið sé algjörlega frá vísitölubindingu húsnæðislána og sett á fót húsnæðislánafélög að danskri fyrirmynd.  Mér finnst ekki skipta meginmáli hvert rekstrarform þeirra félaga/fyrirtækja er sem veita húsnæðislánin, bara að vextirnir lækki þannig að fólk hafi efni á því að koma sér þaki yfir höfuðið.

Ég hef nokkrum sinnum vísað til þess, að fyrir um 20 árum, þá tóku danskir bankar af skarið og lækkuðu vexti húsnæðislána úr milli 7-10% niður fyrir 5%.  Þeir raunar gengu lengra og settu þak á vexti húsnæðislána.  Þetta þak er mismunandi eftir því á hvaða veðrétti lánin eru og hve hátt eignin er skuldsett áður en lánið bætist í veðröðina.  Þetta er það kerfi sem ég vil sjá tekið upp á Íslandi.

Danskir vextir

Félagi minn, íslenskur, keypti sér hús hér í Danmörku í febrúar.  Hann fékk húsið fullfjármagnað með nokkrum lánum, öll í gegn um sama aðilann.  Svo ég vitni bara í facebook færslu mína sem ég skrifaði 1. mars sl.:

Var á spjalli við mann í Jónshúsi í Kaupmannahöfn í kvöld [28.febrúar]. Hann var að festa sér kaup á húsi hérna og, eins og gengur og gerist, fær lán til að fjármagna það. Bankinn hans sér um fjármögnunina. Hún skiptist í þrennt: 1. 60% lán til 30 ára með breytilegum vöxtum og vaxtaþaki upp á 5%, en það er endurskoðað á 10 ára fresti. Upphafsvextir lánsins eru, haldið ykkur fast, 1,05% [voru raunar 0,85%, minnið mitt var ekki betra]! 2. 20% lán til 10 ára með breytilegum vöxtum, upphafsvextir eru innan við 1%! 3. 20% lán (verð að viðurkenna að ég man ekki til hve langs tíma), með breytilegum vöxtum. Upphafsvextir vel undir 5%.

Gefum okkur að um væri að ræða 25 milljónir ísl.kr., þá væri fyrsta lánið 15 m.kr. og hvort um sig af hinum 5 m.kr. Mánaðarleg greiðslubyrði af fyrsta láninu miðað við jafnar afborganir byrjaði í 54.792 kr. og lækkaði niður í innan við 42.000 kr. í lokin! Af láni nr. 2 væri upphafsgreiðsla 45.834 kr. og af láni nr. 3 miðað við 5% vexti og 10 ára lánstíma byrjaði greiðslan í 62.500 kr. Alls væru greiðslur því 163.126 kr. fyrsta mánuðinn.

Ef sams konar lán væru tekin hjá íslenskum banka með íslenskum óverðtryggðum vaxtakjörum væru fyrstu greiðslur 1) 126.042 kr.; 2) 72.083 kr. og 3) 78.750 kr. (miðað er við 8,9% vexti miðað við 80-100% skuldsetningu). Alls gerir þetta 276.875 kr. eða 113.749 kr. hærri upphæð eða nærri 70% munur. Svo má benda á að laun í Danmörku eru minnst 60% hærri en á Íslandi.

Væri þetta hægt á Íslandi?

Nú segja örugglega margir að þetta sé ekki hægt á Íslandi, þar sem lánveitendur gætu aldrei fjármagnað sig nægilega lágt til að bjóða þessi kjör.  Fyrir það fyrsta, þá er ég viss um að Danir sögðu það sama áður en kerfinu þeirra var breytt á sínum tíma.  En hverjir eru það sem stjórna mestu um fjármögnunarkjör lánanna?  Jú, bankarnir sjálfir og síðan þeir sem kaupa skuldabréf bankanna. 

Nú vill svo til, að bankarnir þrír hafa nánast ekkert fjármagnað sig á markaði.  Þeir voru fullfjármagnaðir haustið 2008 með annars vegar innstæðum og hins vegar eiginfjárframlagi frá eigendum sínum.  Ég hef svo sem ekki nákvæma upplýsingar um það hvernig innstæður skiptast í verðtryggðar og óverðtryggðar, en veit hins vegar að ansi stór hluti óverðtryggðra innstæðna er nánast á engum vöxtum, a.m.k. vel undir 1%.

Tveir bankastjórar hafa stigið fram og sagt ekki vera þörf á dönsku kerfi á Íslandi. Vil ég skora á þá að sanna mál sitt.  Þeir hafa nefnilega tækifærið núna.  Með því að vera á undan ríkisstjórninni að breyta kerfinu, þá geta þeir gert þvingaða kerfisbreytingu óþarfa.  Farið dönsku leiðina og lækkað vexti húsnæðislána af sjálfsdáðum.

Eru svona lánkjör raunhæf?

Geta bankarnir boðið lán með innan við 3% óverðtryggðum vöxtum?  Já, þeir geta það vegna þess að stór hluti "fjármögnunar" þeirra er á ennþá lægri vöxtum.  Ég set fjármögnun innan gæsalappa, þar sem vafamál er hvort kemur á undan lánveitingin eða fjármögnunin.  En göngum út frá því að fjármögnunin komi á undan svo ekki sé hægt að gagnrýna rökleiðsluna á þeirri forsendu.

Grunnurinn felst í því að vextir útlána bankanna endurspegli áhættu þeirra og tryggingar. Við gætum hugsað okkur að vextir lána flokkist sem hér segir frá þeim lægstu til þeirra hæstu:

1) Lán til hins opinbera, lán til fyrirtækja með traustum veðum og húsnæðislán einstaklinga (langtímalán) upp að 75% veðhlutfalli. Fyrirtækjalánin gætu líka verið í flokki 1.b), þ.e. með örlítið hærri vexti, þar sem almennt er meiri áhætta í rekstri fyrirtækja en í tengslum við verð íbúðarhúsnæðis.

2) Lán til fyrirtækja og einstaklinga með veði í fastafjármunum og veðhlutfall milli 75-90%.

3) Lán til einstaklinga og lögaðila með minna traustum veðum, s.s. með veðum í lausafjármunum (bílum, tækjum, o.s.frv.) og með veði í fastafjármunum yfir 90% af virði veðs.

4) Ótryggð lán einstaklinga fyrir lágar upphæðir, svo sem neyslulán.  Formleg lán með lánssamningi.

5) Yfirdráttarlán fyrirtækja og einstaklinga.

6) Lán vegna áhættufjárfestinga til lögaðila og einstaklinga.

Þetta er náttúrulega bara gróf skipting og fjölda lánaflokka vantar í upptalninguna.  En það skiptir ekki megin máli.

Punkturinn með þessari skiptingu er að leiða sjónum að því hvernig hver lánaflokkur er fjármagnaður.  Fyrsti flokkurinn er fjármagnaður með ódýrasta fjármagninu sem bankinn fær og síðan stig af stigi. Ekki er rétt að miða lánskjör allra lána við óhagstæðasta fjármögnunarmöguleika bankanna.  Gefi banki út skuldabréf upp á 1 milljarð króna og þarf að greiða af því 7% vexti, þá á það ekki að þýða að lægstu útlánsvextir bankans eigi að taka mið af þeim vöxtum.  Frekar að yfirdráttarvextir fyrirtækja geri það.  Þetta er svona eins og að kaupa föt á barnahóp.  Hvert barn þarf fatnað sem hæfir vexti.

En bankar geta fengið betri ávöxtun annars staðar.  Já, fyrir hluta fjármuna sinna, en ekki alla.  Auk þess er höldur á því hvort hærri vextir eru í raun að gefa fjármálafyrirtækjum betri ávöxtun, þar sem háir vextir leiða oftar en ekki til meiri vanskila.  Vissulega dettur mörgum fjármálafyrirtækjum í hug að með því að auka álögur á viðskiptavin, sem er í vanskilum, þá aukist líkurnar á því að hann geti staðið í skilum, en ég held að flestir hljóti að átta sig á því að þannig aukast vandræði viðskiptavinarins bara.

Stöðugleiki og lágir vextir gera alla ánægða

Þar sem húsnæðislánin eru almennt trygg meðan kjör þeirra eru góð og stöðug, þá þarf bankinn mjög lágt álag á fjármögnunarvextina þegar lánað er út.  Vextir húsnæðislána gætu því vel verið 1-1,5% yfir lægstu innlánsvöxtum bankanna. Í dag þýddi það innan við 2% eða svipað og í Danmörku.  Þetta væru að sjálfsögðu breytilegir vextir.

Áður en menn fara að segja, að reynsla undanfarinna ára bendi til þess að húsnæðislán séu langt frá því að vera traust lán, þá vil ég taka eitt fram.  Þetta er alveg rétt miðað við umhverfi húsnæðislána, eins og við höfum búið við undanfarin 35 ár.  Kjör þeirra hafa almennt hvorki verið góð né stöðug.  Meðan stöðugleiki varði í þjóðfélaginu á u.þ.b. tímabilinu 1995-2004, þá gekk húsnæðiseigendum almennt mjög vel að standa í skilum.  Í hvert sinn frá 1979 sem óstöðugleiki hefur verið hvort heldur í atvinnuleysi, verðbólgu, gengi eða vöxtum, þá hafa vanskil hlaðist upp.  Lykillinn að því að lántakar húsnæðislána séu í skilum er því að lánakjör þeirra haldist stöðug og séu ekki undir hæl verðbreytinga komin.

Ég þori að fullyrða, að lánveitendur muni hagnast meira á því að afnema verðtryggingu lánanna og bjóða lága vexti með vaxtaþaki, en þeir gera af núverandi kerfi.  Lítið fer á milli mála, að tjón lánveitenda jafnt sem lántaka á mikilli hækkun lána í aðdraganda, hrunsins, vegna þess og í eftirleik þess var mjög mikið.  Að halda, að óbreytt kerfi leiði til annarrar niðurstöðu í framtíðinni, er í besta falli kjánalegt. 

Kerfinu þarf að breyta til hagsbóta fyrir alla.  Fyrirmyndina er hægt að sækja til Danmerkur, en ekki í rekstrarformi lánafyrirtækjanna, heldur í vöruframboði þeirra.  Lágir vextir án tengingar við vísitölu hvaða nafni sem hún nefnist er lykillinn.  Vextirnir geta verið fastir til langs eða skamms tíma, breytilegir samkvæmt forskilgreindum forsendum eða fljótandi samkvæmt einhverju viðmiði, það er bara smekksatriði hvers og eins og val sem lánveitendur bjóða.  Eðlilegt er að þeir hafi þak til að taka burt óstöðugleikaþáttinn sem er ein helsta ástæða vanskila. 

Er ég sannfærður um að sá banki sem ríður á vaðið að bjóða upp á svona húsnæðislán, hann mun draga að sér stóran hóp viðskiptavina.  Það sem meira er, að hann mun ekki þurfa að hafa áhyggjur af samkeppni frá húsnæðislánafélagi sem þarf að fjármagna sig með útgáfu sértryggðra skuldabréfa á markaði. 

Spurningin er hvaða banki hefur kjark til að ríða á vaðið og rjúfa fylkinguna.  Gleymum því ekki, að þetta hefur verið reynt áður, þ.e. að bjóða lága vexti, en þá héldu menn inni óstöðugleikþættinum, þ.e. genginu.  Sú aðferð er fullreynd, vísitölutengingin er fullreynd.  Aðeins er eftir að taka "leap of faith" inn í eina framtíðarhúsnæðislánakerfið sem kemur til greina:  Húsnæðislán með lága nafnvexti og ekkert annað!

Athugasemdir

[Eyjólfur Jónsson, 29.5.2014 kl. 15:05]

Sæll Marinó, hvers vegna eru vextir svona miklu hærri hér en í sambærilegu landi? Við hjónin, á sjötugsaldri erum með blautan penna tilbúin að skrifa undir lán hjá Íbúðarlánasjóði uppá vel rúmar 20 miljónir sem er hrein yfirtaka á láni og húsi.Við skuldum ekkert og erum frjáls eins og fuglinn fljúgandi og erum í miklum vafa um hagkvæmni framkvæmdarinnar sem bindur okkur í skuldaklafann sem eftir er ævinnar. Þetta er húsnæði sem passar okkur miklu betur (bakveiki og þessháttar) en með peningasögu landsins í fersku mynni sjáum við útgjöldin fara rakleitt til himins þar sem fuglinn frjálsi er og frjálsræðið fara til helv. Þetta er mitt mat eftir 35 ára veru á hinum Norðurlöndunum. Hvað myndir þú velja? Ég held að svarið gefi sig sjálft, pakka aftur niður og njóta elliára í td. Noregi.

[Erla Magna Alexandersdóttir, 29.5.2014 kl. 19:20]

Eg hef hitt margt eldra fólk sem er að selja stór hæus í hendur bröskurum- hús sem það skuldar ekki í.

 I staðinn fær það litla íbúð með litlum kkostnaði- en tekur samt smáaaa- lán. Lánið hææææækkkkar- og margfaldast- notið fremur stóru íbúðia !!!

[Marinó G. Njálsson, 29.5.2014 kl. 21:49]

Ég held, Eyjólfur, að svarið sé einfalt:  Vegna þess að bankarnir komast upp með það!

Ég velti því sífellt oftar fyrir mér, hvort eitthvað vit sé í því að tengja börnin of mikið við Ísland.  Koma þeim bara í burtu og flytjast til lands sem er fjölskylduvænt.  Ísland er það ekki, þegar horft er til fjárhagslegs umhverfis.  Laun eru ekki boðleg miðað við framfærslukostnað.  Lánaumhverfi er eins og það er.  Almenningsþjónusta er að skreppa saman.  Skólakerfið er ekki að standa undir kröfum nútímasamfélags.  Heilbrigðiskerfið er að hruni komið.  Kannski er grasið ekki grænna hinum megin við lækinn, en maður kemst ekki að því nema athuga.