Leita ķ fréttum mbl.is

Ašeins af verštryggšum og óverštryggšum lįnum

Eins og fólki er ljóst, tókst meirihluta verštryggingarnefndarinnar og ganga žvert gegn skipunarbréfi sķnu.  Ein af röksemdum meirihlutans fyrir žvķ aš hunsa skipunarbréf sitt var, aš lįgtekjuhópar gętu įtt erfitt meš aš fį lįn/rįša viš fyrstu afborganir, ef verštryggingin vęri aflögš.  Samt fólst ein af fįu tillögum žeirra ķ žvķ aš gera fólki žaš ennžį erfišara! Ķ gęr birti ég fęrslu, žar sem ég benti į leiš framhjį žessum vanda.  Önnur rök meirihlutans voru aš erfitt yrši aš fį lįn meš hęfilegum vöxtum.  Ķ žessari fęrslu vil ég ašeins fjalla um žetta atriši.

Verštrygging hśsnęšislįna veršur aš leggjast af

Ein af grunnforsendum breytinga į hśsnęšislįnakerfinu er aš lįnin verši óverštryggš.  Įstęšan er einföld.  Ķ nśverandi verštryggšu kerfi gerist tvennt sem er mjög óęskilegt:

1.  Nišurgreišslu höfušstóls er żtt yfir į seinni gjalddaga lįnsins, sem žżšir aš lįntakar sem eiga hśsnęši ķ stuttan tķma, 10 įr eša skemur, sjį aldrei neinn įvinning af afborgunum sķnum, žar sem veršbętur sem bętast į eftirstöšvarnar éta upp įvinninginn af afborganahluta greišslunnar.  (Mišaš viš aš eign sé endurfjįrmögnuš viš eigendaskipti og aš lįn sé minnst til 20 įra.)

2.  Lįnveitandi veršur aš fjįrmagna sig langt, žar sem annars į hann į hęttu aš seinni tķma fjįrmögnun verši óhagstęšari en žau kjör sem lįntaki fékk.  Lįnveitandi lendir žį ķ sömu stöšu og lįntakinn, ž.e. aš eftirstöšvar hękka fyrri hluta lįnstķmans skuldabréfanna sem gefin voru śt til aš fjįrmagna śtlįnin, og of langur tķmi lķšur įšur en lįnveitandinn sér įvinning sinn af greišslum.  (Mišaš er viš aš greitt sé jafnt og žétt af skuldabréfunum sem eru til jafn langs tķma og śtlįnin.)

Rétt er aš benda į, aš Ķslendingar eiga hśsnęši almennt ķ frekar stuttan tķma.  Ég hef ekki nįkvęmar upplżsingar um hver žessi tķmi er, en hef séš nefnd innan viš 5 įr aš mešaltali.  Žetta er heldur styttri tķmi en t.d. ķ Noregi žar sem tķminn er 7-8 įr. 

Žessi stutti lįnstķmi er gullnįma fyrir lįnveitendur verštryggšra lįna, žar sem meš svona stuttum lįnstķma, žį mun lįntakinn aldrei nį aš greiša nišur eina einustu krónu af upprunalegum höfušstól lįnsins.  Sé lįniš greitt upp viš eigendaskipti, sem er ekki óalgengt, žį getur lįnveitandinn lįnaš peningana śt aftur, nema hvaš hann į hęrri upphęš til aš lįna śt ķ annaš skipti.  Höfušstóll lįns nr. 2 mun einnig byrja aš hękka fyrstu įrin.  Ķ töflunni er skošaš verštryggt lįn sem er upphaflega er upp į 20 m.kr. til 25 įra, en er gert upp į 5 įra fresti (viš eigendaskipti) og eftirstöšvarnar lįnašar śt aftur til 25 įra ķ hvert sinn.  Mišaš er viš 3,5% verštryggša vexti og aš veršbólgan allan lįnstķmann sé 3,9%.  Lįnveitandinn fjįrmagnar sig einu sinni til 25 įra og borgar 2,5% vexti.

20 m.kr. lįn til 25 įra   
 LįnsfjįrhęšEftirstöšvar eftir 5 įr

Žróun fjįrmögnun- arlįns

Greišslur lįntaka
1. lįn20,0 m.21,0 m.21,0 m.kr.6.631.098
2. lįn21,0 m.22,0 m.20,6 m.kr.6.950.617
3. lįn22,0 m.23,0 m.18,1 m.kr.7.285.530
4. lįn23,0 m.24,1 m.12,0 m.kr.7.636.586
5. lįn24,1 m.25,3 m.0,0 m.kr.8.004.552
Uppgreišsla ķ lok 5. lįns
  25.313.788
Heildargreišslur 45.205.278 61.822.171

Ég vona aš žetta skiljist. Heildargreišslur lįnveitandans eru 45,2 m.kr. vegna 20 m.kr. skuldabréfsins sem gefiš var śt til aš fjįrmagna upphaflega lįniš til hśsnęšiskaupandans.  (Mišaš er viš aš greitt sé mįnašarlega af skuldabréfinu.)  Lįntaki nr. 1 greišir 6,6 m.kr. ķ afborganir og vexti ķ 5 įr og sķšan eftirstöšvarnar upp į 21,0 m.kr. aš žessum 5 įrum loknum, žegar hann selur eignina.  Nęsti lįntaki fęr žessa 21,0 m.kr. aš lįni, greišir 6,95 m.kr. ķ afborganir og vexti ķ 5 įr og loks 22,0 m.kr. eftirstöšvar viš sölu.  Žannig gengur žetta koll af kolli, žar til lįntaki nr. 5 fęr 24,1 m.kr. aš lįni, greišir 8,0 m.kr. ķ afborganir og vexti og loks eftirstöšvar upp į 25,3 m.kr.  Alls fęr lįnveitandinn 61,8 m.kr. frį žessum fimm lįntökum į žessum 25 įrum.  Hagnašur lįnveitandans eru žvķ litlar 16,6 m.kr. eša 36,7%.  Ķmyndum okkur nś aš um 40 įra lįn hafi veriš aš ręša!

Aš žessu sést, aš verštryggš lįn geta veriš algjör gullnįma fyrir lįnveitendur geti žeir velt upphaflegu fjįrmögnun sinni eins og lżst er ķ dęminu aš ofan.  Er žvķ vel skiljanlegt, aš fjįrmįlafyrirtęki vilji ekki breyta kerfinu.  Auk žess mį bśast viš žvķ, a.m.k. ķ mešalįrferši, aš hśsnęšisverš haldi ekki ķ viš veršbólgu og žvķ mun eignarhluti eigandans lķklegast rżrna.  Žaš fer žó eftir skuldsetningarhlutfalli.

Óverštryggš fjįrmögnun og hśsnęšislįn

Meš žvķ aš taka upp óverštryggša fjįrmögnun hśsnęšislįna og žar meš óverštryggš śtlįn, žį vinnst margt.  Hafa skal žó ķ huga aš óverštryggš śtlįn verša alltaf meš endurskošunarįkvęši į vöxtum.  Förum ekki ķ neinar grafgötur meš žaš.  Einnig er ešlilegt aš gera rįš fyrir aš lįn séu gerš upp viš eigendaskipti, žó žaš sé aš sjįlfsögšu samningsatriši.  Aš žessu uppfylltu, žį geta lįnveitendur fjįrmagnaš sig til skamms tķma, 7 - 10 įra, jafnvel skemmri tķma, sbr. aš eigendaskipti verša aš mešaltali į 5 įra fresti.  Slķk fjįrmögnun mun ALLTAF leiša til lęgri fjįrmagnskostnašar/vaxta, en lįn til 40 įra, žar sem aušveldara er aš spį fyrir um žróun til skamms tķma, en langs.  (Žetta hafa veriš helstu rök fyrir verštryggšum lįnum, žar sem erfitt sé fyrir lįnveitendur aš fjįrmagna sig til 40 įra į óverštryggšum vöxtum.)  Nišurstašan veršur meiri stöšugleiki, žar sem lįnveitendur munu fjįrmagna sig mest į föstum vöxtum og geta žvķ einnig bošiš hagstęša fasta vexti til sinna lįntaka, žó svo aš lķklegast vilji žeir bjóša upp į fasta, breytilega og fljótandi vexti.

Meš žvķ aš stilla endurskošunarįkvęšum vaxta ķ lįnssamningum žannig, aš vextir endurskošist einu til tvisvar sinni į hverju 7-10 įra tķmabili, ž.e. žegar lįnveitandinn žarf aš endurfjįrmagn sig og į mišju tķmabili, žį getur lįnveitandinn aušveldlega bošiš upp į óverštryggš lįn til langs tķma.  Uppgreišslur lįna, įšur en lįnveitandinn žarf aš gera upp sķna fjįrmögnun, munu einfaldlega fara ķ nż śtlįn og žar meš draga śr žörf fyrir nżja fjįrmögnun.  Eša vega upp į móti žvķ, aš sumir lįntakar munu vilja greiša skerta afborgun, eins og ég lżsti ķ sķšustu fęrslu.

Lykilatriši ķ žessari leiš, er aš lįntaki geti aušveldlega fęrt sig į milli lįnveitenda.  Ž.e. hann geti endurfjįrmagnaš lįniš sitt įn teljandi kostnašar, ef hann telur t.d. bošašar vaxtabreytingar sér ekki hagstęšar eša ef annar lįnveitandi bżšur betri kjör.  Žegar ég segi įn teljandi kostnašar, žį žżšir žaš aš lįntökukostnašur sé föst, hęfileg upphęš, en ekki hlutfall af lįnsfjįrhęš.  Aš fjįrmįlafyrirtęki krefjist 1% lįnsfjįrhęšar ķ lįntökukostnaš er algjört rugl.  Eini kostnašurinn sem fjįrmįlafyrirtękiš į aš krefjast er sį kostnašur sem žaš veršur fyrir vegna afgreišslu lįnsumsóknar og skjalageršar.  Ķ sęmilega tęknivęddu fjįrmįlafyrirtęki žį ętti žessi kostnašur ekki aš vera meiri en 50.000 kr.  Annan kostnaš sem fjįrmįlafyrirtękiš hefur af lįnveitingunni, ž.e. fastur umsżslukostnašur, tapįhętta og uppgreišsluįhęttu, ętti fyrirtękiš aš taka ķ gegn um vaxtamun.  Į lifandi lįnamarkaši, žį eru engin rök fyrir žvķ aš lįntaki žurfi aš greiša uppgreišslugjald, önnur en til aš hindra samkeppni.  Eftir aš stimpilgjaldiš var fellt nišur af lįnaskjölum, žį eru nśverandi lįntöku- og uppgreišslugjöld oršin stęrsta hindrun fyrir skilvirkum hśsnęšislįnamarkaši, žar sem ešlileg samkeppni rķkir.

Eitt er rétt aš benda į, aš ekki gengur aš lįnveitandi fjįrmagni sig til skemmri tķma, en endurskošunarįkvęši vaxta ķ śtlįnasamningum segja til.

Samantekt

Verštryggš lįn sem greidd eru upp hlutfallslega snemma į lįnstķmanum, eru gullgeršarvél fyrir lįnveitandann aš žvķ gefnu aš hann komi peningunum strax ķ vinnu aftur.  Žar sem eignir skipta um eigendur aš jafnaši į innan viš 5 įra fresti žį eru fjįrmįlafyrirtęki aš gręša į tį og fingri į verštryggšum lįnum. Dęmi aš ofan sżnir 36,7% hagnaš į 25 įra lįni, sem gert er upp į 5 įra fresti.

Óverštryggš lįn er hęgt aš fjįrmagna til mun skemmri tķma, en verštryggš lįn.  Meš žvķ aš fjįrmagna žau til 7-10 įra ķ senn, er hęgt aš lękka verulega vexti žeirra og auka į stöšugleika.  Stęrsti kostur bęši óverštryggšra śtlįna og fjįrmögnunar, er aš bęši lįntaki og lįnveitandi lękka höfušstól skulda sinna meš hverri afborgun.  Til aš auka į samkeppni į hśsnęšislįnamarkaši, žį žurfa lįntökugjöld og uppgreišslugjöld ķ nśverandi formi aš falla nišur, en ķ stašinn koma gjöld sem eru föst krónutala og taka miš af raunverulegum kostnaši vegna lįntöku og uppgreišslu.


« Sķšasta fęrsla | Nęsta fęrsla »

Athugasemdir

1 Smįmynd: Skeggi Skaftason

Er 36% hagnašur ógnarmikill į 25 įrum?

Vęnan hluta af žessum hagnaši fęr lįnveitandinn skv. dęmi žķnu ekki fyrr en eftir 25 įr. Žį er hver króna m.v. 3.9% veršbólgu bara 37 aura virši, žannig aš žegar lįnveitandinn fęr 25.3 milljónir greiddar eftir 25 įr eru žęr į upphafsgengi dęmisins bara 9.3 milljón króna virši.

Hagnašurinn veršur til fyrst og fremst śt af vaxtamismuninum. Žaš breytir ķ sjįlfu sér litlu hvort sami lįntaki er allan tķman meš lįniš, eša hvort lįnveitandinn lįnar įfram žį vexti sem hann fęr greidda til annarra.

Verštryggš lįn eru flókin, ķ raun bara mjög flókin, og fęstir skilja žau til hlķtar. Žaš er aušvitaš mjög slęmt ef lįntaki tekur hįtt lįn meš skilmįlum sem hann skilur ekki, en žetta gildir vafalķtiš um 80-90 lįntakenda verštryggšra hśsnęšislįna.

Skeggi Skaftason, 26.1.2014 kl. 18:16

2 Smįmynd: Marinó G. Njįlsson

Ķ žessu tilfelli veršur hagnašurinn minnst vegna vaxtamunarins.  Žetta sést meš žvķ aš reikna śt heildargreišslubyrši af sama lįni, ef žaš hefši bara einn legg ķ 25 įr.  Ž.e. borgaš er af upprunalega lįninu mįnašarlega ķ 300 mįnuši.  Heildargreišslan mišaš viš 3,5% verštryggša vexti og 3,9% veršbólgu er 50.405.650 kr. eša 11,8 m.kr. lęgri upphęš.  50,4 m.kr. greišsla gefur hins ašeins 11,5% hagnaš į 25 įrum eša vel innan viš 1/3 hagnašinum sem ég nefni aš ofan.

Žś ert žvķ į villigötum, Skeggi.

Marinó G. Njįlsson, 26.1.2014 kl. 21:18

3 Smįmynd: Skeggi Skaftason

Žś žarft samt sem įšur aš nśvirša hagnašinn ķ bįšum dęmum til aš geta boriš hann saman svona. Ķ seinna dęminu kemur engin eingreišsla uppį 25.3 milljónir ķ lokin, žvķ peningarnir hafa žegar allir skilaš sér - fyrr en ella.

Ef žś lįnar mér 1 milljón sem kślulįn til 50 įra, og ég borga žér žį 2 milljónir, ertu žį bśinn aš hagnast um 100% ?

Er žaš mikill eša lķtill hagnašur??

Skeggi Skaftason, 26.1.2014 kl. 21:31

4 Smįmynd: Marinó G. Njįlsson

Skeggi, žś getur snśiš śt śr žessu į margan hįtt.  Forsenda įlyktunar minnar er aš greitt sé jafnt og žétt bęši af fjįrmögnunarlįninu og hśsnęšislįnunum.  Fjįrmögnunarlįniš er žvķ ekki kślulįn.  Hagnašurinn myndast žvķ lķka jafnt og žétt į žessum 25 įrum.  Fyrstu 5 įrin er hagnašurinn eingöngu sem nemur vaxtamuninum.  Eftir žaš tekur hann stökk meš hverjum legg.  Nišurstašan er aš heildargreišslur bankans vegna fjįrmögnunarlįnsins eru 45,2 m.kr., en greišslur lįnataka 61,8 m.kr.

Sértu aš nśvirša, žį nśviršir žś jś bęši fjįrmögnunarlįniš og hśsnęšislįnin.  Žar sem hagnašurinn veršur sķfellt meiri eftir žvķ sem lķšur į žessi 25 įr, žį ķ reynd ętti nśviršing aš leiša til hlutfallslega hęrri hagnašar en fęst viš aš sleppa nśviršingunni.  Skiptir žį engu hvort žś nśviršir til fyrsta dags eša hins sķšasta.

Sé svo sem aš žś ert hęttur aš tala um efni pistlisins og ert farinn aš halda žér ķ annaš hįlmstrį.  Rétt er aš samanburšurinn į 11,5% hagnašinum og 36,7% hagnašinum veršur ekki geršur nema meš nśviršingu, en sį samanburšur var hvort eš er bara višbót.  36,7% hagnašurinn ķ fęrslunni hann eykst viš nśviršingu, en minnkar ekki.

Marinó G. Njįlsson, 26.1.2014 kl. 21:51

5 Smįmynd: Maelstrom

Mér finnst nś Skeggi hafa żmislegt fyrir sér ķ žessu og óžarfi aš tala um hans athugasemdir sem eitthvaš hįlmstrį.  Žaš skiptir mįli hvenęr greišslurnar berast.  Žaš skiptir miklu mįli.  Aš setja upp eitthvaš jašardęmi, einfalda allan samanburš og fullyrša eitthvaš śt frį žvķ um aršsemi bankastarfsemi er vafasamt.  Epli og appelsķnur.

Meš žvķ aš endurnżja alltaf lįnin hjį lįntakanum ertu alltaf aš endursetja greišsluprófķlinn öšru megin ķ lįninu į mešan lįnveitandinn heldur įfram aš greiša af lįntökunni eins og žetta sé ekkert vandamįl.  Žetta afgreišir žś meš einfaldri setningu "... aš žvķ gefnu aš hann komi peningunum strax ķ vinnu aftur.".  Žetta er žvķ mišur ekki sjįlfgefiš eins og sést į Ķbśšalįnasjóši. 

Auk žess žį mun nśviršing minnka žennan mun, ekki auka hann eins og žś fullyršir.  Greišslurnar į fjįrmögnunarlįninu berast fyrr, sem žżšir aš viš nśviršingu lękka žau minna en nśviršing į greišsluflęši lįntakandans.  Ég myndi heldur ekki segja aš hagnašurinn taki stökk ķ hverjum legg lįntakandans.  Endurgreišsluprófķlnum er breytt į 5 įra fresti og smįtt og smįtt byggist upp höfušstólsmunur į lįnunum, nokkrar krónur viš hverja greišslu.   Žessi höfušstólsmunur er žaš sem bżr til hagnašinn og nśviršing į greišsluflęšinu myndi leišrétta mismuninn aš hluta.  Žś aftur į móti summerar upp hver 5 įr og kallar žetta stökk.

En śr žvķ žś ert aš gera žennan samanburš, af hverju genguršu žį ekki alla leiš til aš sżna svart į hvķtu hve hagstętt žetta er bönkunum.  Žś gleymdir nefnilega sešilgjaldi (minnst 120 kr per greišslu, samtals 7.200 kr į fyrsta lįninu), umsżslugjald (~5.500 kr), uppgreišslugjald (1%, 209.036 kr į fyrsta lįninu), lįntökugjald (1%, 200.000 kr į fyrsta lįninu).

Žaš gęti reyndar hugsast aš sumir lįntakendur flytji lįniš meš sér į nżja eign en hva...gerum rįš fyrir žvķ aš lįntakandinn sé fįviti og greiši upp öll lįnin sķn žegar flutt er ķ nżtt hśsnęši og taki sķšan nżtt lįn meš fullum kostnaši.  Žaš er skemmtilegra aš skrifa um žaš. 

Maelstrom, 29.1.2014 kl. 13:47

6 Smįmynd: Marinó G. Njįlsson

Maelstrom, dęmiš er byggt į samtölum mķnum viš fasteignasala.  Žvķ mišur er žaš raunveruleikinn, aš fólk skilur ekki hversu vitlaust žaš er aš greiša upp verštryggt lįn, žegar lišiš er į lįnstķmann, bara til aš taka nżtt verštryggt lįn hjį sama lįnveitanda.

Ég gleymdi engum af žessum žįttum sem žś nefnir.  Žeir skipta ekki mįli gagnvart śtreikningunum, nema ķ mesta lagi til aš auka hagnaš lįnveitandans.  Sešilgjald er kostnašur fyrir lįnveitandann, sama į viš um umsżslugjald.  Ekki krefjast allir lįnveitendur uppgreišslugjalds og žaš er mishįtt.  Nś lįntökugjaldiš hefur ekki įhrif į lįnsfjįrhęšina, bara śtborgunina.  Greišsla lįntökugjaldsins er žvķ innifalin ķ afborgunum lįnsins.

Marinó G. Njįlsson, 29.1.2014 kl. 16:40

Bęta viš athugasemd

Ekki er lengur hęgt aš skrifa athugasemdir viš fęrsluna, žar sem tķmamörk į athugasemdir eru lišin.

Höfundur

Marinó G. Njálsson
Marinó G. Njálsson
Upplýsingaöryggi og persónuvernd eru mínar ær og kýr, þó ég blaðri um allt og ekkert hér á blogginu. Er í Hagsmunasamtökum heimilanna og berst fyrir réttlæti fyrir heimili í landinu.  Loks er ég faggiltur leiðsögumaður.  Netfangið mitt er mgn@islandia.is og netfang fyrirtækisins oryggi@internet.is.

Heimsóknir

Flettingar

  • Ķ dag (4.2.): 7
  • Sl. sólarhring: 9
  • Sl. viku: 51
  • Frį upphafi: 1672769

Annaš

  • Innlit ķ dag: 5
  • Innlit sl. viku: 42
  • Gestir ķ dag: 5
  • IP-tölur ķ dag: 5

Uppfęrt į 3 mķn. fresti.
Skżringar

Feb. 2023
S M Ž M F F L
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28        

Innskrįning

Ath. Vinsamlegast kveikiš į Javascript til aš hefja innskrįningu.

Hafšu samband