Aðeins af verðtryggðum og óverðtryggðum lánum

Eins og fólki er ljóst, tókst meirihluta verðtryggingarnefndarinnar og ganga þvert gegn skipunarbréfi sínu.  Ein af röksemdum meirihlutans fyrir því að hunsa skipunarbréf sitt var, að lágtekjuhópar gætu átt erfitt með að fá lán/ráða við fyrstu afborganir, ef verðtryggingin væri aflögð.  Samt fólst ein af fáu tillögum þeirra í því að gera fólki það ennþá erfiðara! Í gær birti ég færslu, þar sem ég benti á leið framhjá þessum vanda.  Önnur rök meirihlutans voru að erfitt yrði að fá lán með hæfilegum vöxtum.  Í þessari færslu vil ég aðeins fjalla um þetta atriði.

Verðtrygging húsnæðislána verður að leggjast af

Ein af grunnforsendum breytinga á húsnæðislánakerfinu er að lánin verði óverðtryggð.  Ástæðan er einföld.  Í núverandi verðtryggðu kerfi gerist tvennt sem er mjög óæskilegt:

1.  Niðurgreiðslu höfuðstóls er ýtt yfir á seinni gjalddaga lánsins, sem þýðir að lántakar sem eiga húsnæði í stuttan tíma, 10 ár eða skemur, sjá aldrei neinn ávinning af afborgunum sínum, þar sem verðbætur sem bætast á eftirstöðvarnar éta upp ávinninginn af afborganahluta greiðslunnar.  (Miðað við að eign sé endurfjármögnuð við eigendaskipti og að lán sé minnst til 20 ára.)

2.  Lánveitandi verður að fjármagna sig langt, þar sem annars á hann á hættu að seinni tíma fjármögnun verði óhagstæðari en þau kjör sem lántaki fékk.  Lánveitandi lendir þá í sömu stöðu og lántakinn, þ.e. að eftirstöðvar hækka fyrri hluta lánstímans skuldabréfanna sem gefin voru út til að fjármagna útlánin, og of langur tími líður áður en lánveitandinn sér ávinning sinn af greiðslum.  (Miðað er við að greitt sé jafnt og þétt af skuldabréfunum sem eru til jafn langs tíma og útlánin.)

Rétt er að benda á, að Íslendingar eiga húsnæði almennt í frekar stuttan tíma.  Ég hef ekki nákvæmar upplýsingar um hver þessi tími er, en hef séð nefnd innan við 5 ár að meðaltali.  Þetta er heldur styttri tími en t.d. í Noregi þar sem tíminn er 7-8 ár. 

Þessi stutti lánstími er gullnáma fyrir lánveitendur verðtryggðra lána, þar sem með svona stuttum lánstíma, þá mun lántakinn aldrei ná að greiða niður eina einustu krónu af upprunalegum höfuðstól lánsins.  Sé lánið greitt upp við eigendaskipti, sem er ekki óalgengt, þá getur lánveitandinn lánað peningana út aftur, nema hvað hann á hærri upphæð til að lána út í annað skipti.  Höfuðstóll láns nr. 2 mun einnig byrja að hækka fyrstu árin.  Í töflunni er skoðað verðtryggt lán sem er upphaflega er upp á 20 m.kr. til 25 ára, en er gert upp á 5 ára fresti (við eigendaskipti) og eftirstöðvarnar lánaðar út aftur til 25 ára í hvert sinn.  Miðað er við 3,5% verðtryggða vexti og að verðbólgan allan lánstímann sé 3,9%.  Lánveitandinn fjármagnar sig einu sinni til 25 ára og borgar 2,5% vexti.

20 m.kr. lán til 25 ára
	Lánsfjárhæð	Eftirstöðvar eftir 5 ár	Þróun fjármögnun- arláns	Greiðslur lántaka
1. lán	20,0 m.	21,0 m.	21,0 m.kr.	6.631.098
2. lán	21,0 m.	22,0 m.	20,6 m.kr.	6.950.617
3. lán	22,0 m.	23,0 m.	18,1 m.kr.	7.285.530
4. lán	23,0 m.	24,1 m.	12,0 m.kr.	7.636.586
5. lán	24,1 m.	25,3 m.	0,0 m.kr.	8.004.552
Uppgreiðsla í lok 5. láns				25.313.788
Heildargreiðslur			45.205.278	61.822.171

Ég vona að þetta skiljist. Heildargreiðslur lánveitandans eru 45,2 m.kr. vegna 20 m.kr. skuldabréfsins sem gefið var út til að fjármagna upphaflega lánið til húsnæðiskaupandans.  (Miðað er við að greitt sé mánaðarlega af skuldabréfinu.)  Lántaki nr. 1 greiðir 6,6 m.kr. í afborganir og vexti í 5 ár og síðan eftirstöðvarnar upp á 21,0 m.kr. að þessum 5 árum loknum, þegar hann selur eignina.  Næsti lántaki fær þessa 21,0 m.kr. að láni, greiðir 6,95 m.kr. í afborganir og vexti í 5 ár og loks 22,0 m.kr. eftirstöðvar við sölu.  Þannig gengur þetta koll af kolli, þar til lántaki nr. 5 fær 24,1 m.kr. að láni, greiðir 8,0 m.kr. í afborganir og vexti og loks eftirstöðvar upp á 25,3 m.kr.  Alls fær lánveitandinn 61,8 m.kr. frá þessum fimm lántökum á þessum 25 árum.  Hagnaður lánveitandans eru því litlar 16,6 m.kr. eða 36,7%.  Ímyndum okkur nú að um 40 ára lán hafi verið að ræða!

Að þessu sést, að verðtryggð lán geta verið algjör gullnáma fyrir lánveitendur geti þeir velt upphaflegu fjármögnun sinni eins og lýst er í dæminu að ofan.  Er því vel skiljanlegt, að fjármálafyrirtæki vilji ekki breyta kerfinu.  Auk þess má búast við því, a.m.k. í meðalárferði, að húsnæðisverð haldi ekki í við verðbólgu og því mun eignarhluti eigandans líklegast rýrna.  Það fer þó eftir skuldsetningarhlutfalli.

Óverðtryggð fjármögnun og húsnæðislán

Með því að taka upp óverðtryggða fjármögnun húsnæðislána og þar með óverðtryggð útlán, þá vinnst margt.  Hafa skal þó í huga að óverðtryggð útlán verða alltaf með endurskoðunarákvæði á vöxtum.  Förum ekki í neinar grafgötur með það.  Einnig er eðlilegt að gera ráð fyrir að lán séu gerð upp við eigendaskipti, þó það sé að sjálfsögðu samningsatriði.  Að þessu uppfylltu, þá geta lánveitendur fjármagnað sig til skamms tíma, 7 - 10 ára, jafnvel skemmri tíma, sbr. að eigendaskipti verða að meðaltali á 5 ára fresti.  Slík fjármögnun mun ALLTAF leiða til lægri fjármagnskostnaðar/vaxta, en lán til 40 ára, þar sem auðveldara er að spá fyrir um þróun til skamms tíma, en langs.  (Þetta hafa verið helstu rök fyrir verðtryggðum lánum, þar sem erfitt sé fyrir lánveitendur að fjármagna sig til 40 ára á óverðtryggðum vöxtum.)  Niðurstaðan verður meiri stöðugleiki, þar sem lánveitendur munu fjármagna sig mest á föstum vöxtum og geta því einnig boðið hagstæða fasta vexti til sinna lántaka, þó svo að líklegast vilji þeir bjóða upp á fasta, breytilega og fljótandi vexti.

Með því að stilla endurskoðunarákvæðum vaxta í lánssamningum þannig, að vextir endurskoðist einu til tvisvar sinni á hverju 7-10 ára tímabili, þ.e. þegar lánveitandinn þarf að endurfjármagn sig og á miðju tímabili, þá getur lánveitandinn auðveldlega boðið upp á óverðtryggð lán til langs tíma.  Uppgreiðslur lána, áður en lánveitandinn þarf að gera upp sína fjármögnun, munu einfaldlega fara í ný útlán og þar með draga úr þörf fyrir nýja fjármögnun.  Eða vega upp á móti því, að sumir lántakar munu vilja greiða skerta afborgun, eins og ég lýsti í síðustu færslu.

Lykilatriði í þessari leið, er að lántaki geti auðveldlega fært sig á milli lánveitenda.  Þ.e. hann geti endurfjármagnað lánið sitt án teljandi kostnaðar, ef hann telur t.d. boðaðar vaxtabreytingar sér ekki hagstæðar eða ef annar lánveitandi býður betri kjör.  Þegar ég segi án teljandi kostnaðar, þá þýðir það að lántökukostnaður sé föst, hæfileg upphæð, en ekki hlutfall af lánsfjárhæð.  Að fjármálafyrirtæki krefjist 1% lánsfjárhæðar í lántökukostnað er algjört rugl.  Eini kostnaðurinn sem fjármálafyrirtækið á að krefjast er sá kostnaður sem það verður fyrir vegna afgreiðslu lánsumsóknar og skjalagerðar.  Í sæmilega tæknivæddu fjármálafyrirtæki þá ætti þessi kostnaður ekki að vera meiri en 50.000 kr.  Annan kostnað sem fjármálafyrirtækið hefur af lánveitingunni, þ.e. fastur umsýslukostnaður, tapáhætta og uppgreiðsluáhættu, ætti fyrirtækið að taka í gegn um vaxtamun.  Á lifandi lánamarkaði, þá eru engin rök fyrir því að lántaki þurfi að greiða uppgreiðslugjald, önnur en til að hindra samkeppni.  Eftir að stimpilgjaldið var fellt niður af lánaskjölum, þá eru núverandi lántöku- og uppgreiðslugjöld orðin stærsta hindrun fyrir skilvirkum húsnæðislánamarkaði, þar sem eðlileg samkeppni ríkir.

Eitt er rétt að benda á, að ekki gengur að lánveitandi fjármagni sig til skemmri tíma, en endurskoðunarákvæði vaxta í útlánasamningum segja til.

Samantekt

Verðtryggð lán sem greidd eru upp hlutfallslega snemma á lánstímanum, eru gullgerðarvél fyrir lánveitandann að því gefnu að hann komi peningunum strax í vinnu aftur.  Þar sem eignir skipta um eigendur að jafnaði á innan við 5 ára fresti þá eru fjármálafyrirtæki að græða á tá og fingri á verðtryggðum lánum. Dæmi að ofan sýnir 36,7% hagnað á 25 ára láni, sem gert er upp á 5 ára fresti.

Óverðtryggð lán er hægt að fjármagna til mun skemmri tíma, en verðtryggð lán.  Með því að fjármagna þau til 7-10 ára í senn, er hægt að lækka verulega vexti þeirra og auka á stöðugleika.  Stærsti kostur bæði óverðtryggðra útlána og fjármögnunar, er að bæði lántaki og lánveitandi lækka höfuðstól skulda sinna með hverri afborgun.  Til að auka á samkeppni á húsnæðislánamarkaði, þá þurfa lántökugjöld og uppgreiðslugjöld í núverandi formi að falla niður, en í staðinn koma gjöld sem eru föst krónutala og taka mið af raunverulegum kostnaði vegna lántöku og uppgreiðslu.

Athugasemdir

[Skeggi Skaftason, 26.1.2014 kl. 18:16]

Er 36% hagnaður ógnarmikill á 25 árum?

Vænan hluta af þessum hagnaði fær lánveitandinn skv. dæmi þínu ekki fyrr en eftir 25 ár. Þá er hver króna m.v. 3.9% verðbólgu bara 37 aura virði, þannig að þegar lánveitandinn fær 25.3 milljónir greiddar eftir 25 ár eru þær á upphafsgengi dæmisins bara 9.3 milljón króna virði.

Hagnaðurinn verður til fyrst og fremst út af vaxtamismuninum. Það breytir í sjálfu sér litlu hvort sami lántaki er allan tíman með lánið, eða hvort lánveitandinn lánar áfram þá vexti sem hann fær greidda til annarra.

Verðtryggð lán eru flókin, í raun bara mjög flókin, og fæstir skilja þau til hlítar. Það er auðvitað mjög slæmt ef lántaki tekur hátt lán með skilmálum sem hann skilur ekki, en þetta gildir vafalítið um 80-90 lántakenda verðtryggðra húsnæðislána.

[Marinó G. Njálsson, 26.1.2014 kl. 21:18]

Í þessu tilfelli verður hagnaðurinn minnst vegna vaxtamunarins.  Þetta sést með því að reikna út heildargreiðslubyrði af sama láni, ef það hefði bara einn legg í 25 ár.  Þ.e. borgað er af upprunalega láninu mánaðarlega í 300 mánuði.  Heildargreiðslan miðað við 3,5% verðtryggða vexti og 3,9% verðbólgu er 50.405.650 kr. eða 11,8 m.kr. lægri upphæð.  50,4 m.kr. greiðsla gefur hins aðeins 11,5% hagnað á 25 árum eða vel innan við 1/3 hagnaðinum sem ég nefni að ofan.

Þú ert því á villigötum, Skeggi.

[Skeggi Skaftason, 26.1.2014 kl. 21:31]

Þú þarft samt sem áður að núvirða hagnaðinn í báðum dæmum til að geta borið hann saman svona. Í seinna dæminu kemur engin eingreiðsla uppá 25.3 milljónir í lokin, því peningarnir hafa þegar allir skilað sér - fyrr en ella.

Ef þú lánar mér 1 milljón sem kúlulán til 50 ára, og ég borga þér þá 2 milljónir, ertu þá búinn að hagnast um 100% ?

Er það mikill eða lítill hagnaður??

[Marinó G. Njálsson, 26.1.2014 kl. 21:51]

Skeggi, þú getur snúið út úr þessu á margan hátt.  Forsenda ályktunar minnar er að greitt sé jafnt og þétt bæði af fjármögnunarláninu og húsnæðislánunum.  Fjármögnunarlánið er því ekki kúlulán.  Hagnaðurinn myndast því líka jafnt og þétt á þessum 25 árum.  Fyrstu 5 árin er hagnaðurinn eingöngu sem nemur vaxtamuninum.  Eftir það tekur hann stökk með hverjum legg.  Niðurstaðan er að heildargreiðslur bankans vegna fjármögnunarlánsins eru 45,2 m.kr., en greiðslur lánataka 61,8 m.kr.

Sértu að núvirða, þá núvirðir þú jú bæði fjármögnunarlánið og húsnæðislánin.  Þar sem hagnaðurinn verður sífellt meiri eftir því sem líður á þessi 25 ár, þá í reynd ætti núvirðing að leiða til hlutfallslega hærri hagnaðar en fæst við að sleppa núvirðingunni.  Skiptir þá engu hvort þú núvirðir til fyrsta dags eða hins síðasta.

Sé svo sem að þú ert hættur að tala um efni pistlisins og ert farinn að halda þér í annað hálmstrá.  Rétt er að samanburðurinn á 11,5% hagnaðinum og 36,7% hagnaðinum verður ekki gerður nema með núvirðingu, en sá samanburður var hvort eð er bara viðbót.  36,7% hagnaðurinn í færslunni hann eykst við núvirðingu, en minnkar ekki.

[Maelstrom, 29.1.2014 kl. 13:47]

Mér finnst nú Skeggi hafa ýmislegt fyrir sér í þessu og óþarfi að tala um hans athugasemdir sem eitthvað hálmstrá.  Það skiptir máli hvenær greiðslurnar berast.  Það skiptir miklu máli.  Að setja upp eitthvað jaðardæmi, einfalda allan samanburð og fullyrða eitthvað út frá því um arðsemi bankastarfsemi er vafasamt.  Epli og appelsínur.

Með því að endurnýja alltaf lánin hjá lántakanum ertu alltaf að endursetja greiðsluprófílinn öðru megin í láninu á meðan lánveitandinn heldur áfram að greiða af lántökunni eins og þetta sé ekkert vandamál.  Þetta afgreiðir þú með einfaldri setningu "... að því gefnu að hann komi peningunum strax í vinnu aftur.".  Þetta er því miður ekki sjálfgefið eins og sést á Íbúðalánasjóði. 

Auk þess þá mun núvirðing minnka þennan mun, ekki auka hann eins og þú fullyrðir.  Greiðslurnar á fjármögnunarláninu berast fyrr, sem þýðir að við núvirðingu lækka þau minna en núvirðing á greiðsluflæði lántakandans.  Ég myndi heldur ekki segja að hagnaðurinn taki stökk í hverjum legg lántakandans.  Endurgreiðsluprófílnum er breytt á 5 ára fresti og smátt og smátt byggist upp höfuðstólsmunur á lánunum, nokkrar krónur við hverja greiðslu.   Þessi höfuðstólsmunur er það sem býr til hagnaðinn og núvirðing á greiðsluflæðinu myndi leiðrétta mismuninn að hluta.  Þú aftur á móti summerar upp hver 5 ár og kallar þetta stökk.

En úr því þú ert að gera þennan samanburð, af hverju gengurðu þá ekki alla leið til að sýna svart á hvítu hve hagstætt þetta er bönkunum.  Þú gleymdir nefnilega seðilgjaldi (minnst 120 kr per greiðslu, samtals 7.200 kr á fyrsta láninu), umsýslugjald (~5.500 kr), uppgreiðslugjald (1%, 209.036 kr á fyrsta láninu), lántökugjald (1%, 200.000 kr á fyrsta láninu).

Það gæti reyndar hugsast að sumir lántakendur flytji lánið með sér á nýja eign en hva...gerum ráð fyrir því að lántakandinn sé fáviti og greiði upp öll lánin sín þegar flutt er í nýtt húsnæði og taki síðan nýtt lán með fullum kostnaði.  Það er skemmtilegra að skrifa um það. 

[Marinó G. Njálsson, 29.1.2014 kl. 16:40]

Maelstrom, dæmið er byggt á samtölum mínum við fasteignasala.  Því miður er það raunveruleikinn, að fólk skilur ekki hversu vitlaust það er að greiða upp verðtryggt lán, þegar liðið er á lánstímann, bara til að taka nýtt verðtryggt lán hjá sama lánveitanda.

Ég gleymdi engum af þessum þáttum sem þú nefnir.  Þeir skipta ekki máli gagnvart útreikningunum, nema í mesta lagi til að auka hagnað lánveitandans.  Seðilgjald er kostnaður fyrir lánveitandann, sama á við um umsýslugjald.  Ekki krefjast allir lánveitendur uppgreiðslugjalds og það er mishátt.  Nú lántökugjaldið hefur ekki áhrif á lánsfjárhæðina, bara útborgunina.  Greiðsla lántökugjaldsins er því innifalin í afborgunum lánsins.