Óverðtryggður og verðtryggður vandi Íbúðalánasjóðs

Eftir að skýrsla IFS um stöðu Íbúðalánasjóðs var birt í gær hafa alls konar sérfræðingar ætt fram á völlinn og kennt hinum og þessum um vanda sjóðsins.  Einn vill fara aftur til 2001, annar til 2004 og enn aðrir til 2009.  Staðreyndir málsins eru að líklegast þarf að fara ennþá lengra aftur og síðan kenna íslenskum lögum um vilji menn finna sökkudólg.

Í grunninn liggur vandi Íbúðalánasjóðs í því að tryggingarnar sem sjóðurinn hefur tekið fyrir útlánum sínum eru óverðtryggðar og háðar duttlungum starfsmanna fasteignamatssviðs Þjóðskrár, meðan skuldir sjóðsins eru verðtryggðar og háðar duttlungum starfsmanna Hagstofunnar sem mæla hækkun vísitölu neysluverðs.  (Ég er ekki að væna starfsmenn Hagstofunnar um óheiðarleika, en í ljós hefur komið að alls konar reglur virðast hamla að lægra vöruverð rati inn í mælingar stofnunarinnar.)  Samkvæmt reglu sem fjármálafyrirtækjum er skylt að fara eftir, má fjármálafyrirtæki ekki færa til eignar útlán sem standa utan veðrýmis þess veðs sem sett var fyrir láninu. 

Hvernig myndast misvægið

Til að skilja hvað þetta þýðir skulum við skoða dæmi:

Gefum okkur að einstaklingur hafi tekið 18 m.kr. lán í ársbyrjun 2007 til að kaupa eign sem þá var að fasteignamati 20 m.kr., en markaðsvirði 24 m.kr.  Á kaupdegi dekkaði lánið 90% af veðrými eignarinnar, þó lánið væri bara 75% af markaðsvirði.  Frá því að lánið var tekið hefur verðbólga verið 50%, sem þýðir að heilmiklar verðbætur hafa lagst á það.  Gerum ráð fyrir að um 1 m.kr. hefi verið greiddar í afborganir (sem er líklegast ofrausn).  Eftirstöðvar lánsins eru því nálægt því 26 m.kr.  Á sama tíma hefur fasteignamatið staðið stað.  (Það hefur lækkað og hækkað, en gefum okkur að það sé jafnhátt núna og þegar eignin var keypt.)  Markaðsverð eignarinnar skiptir ekki máli hér, þar sem Íbúðalánasjóður miðar verðmæti tryggingarinnar við fasteignamat.  Eignastaða Íbúðalánasjóðs gagnvart þessu láni hefur því farið út því að vera trygg í að eiga bara tryggingu fyrir 77% af eftirstöðvum lánsins.  Að tryggingin hafi lækkað svona mikið, segir ekkert til um hvort greiðslugeta lántakans sé fyrir hendi, enda er ekki verið að mæla hana, heldur eingöngu hvort ÍLS eigi tryggingar að baki láninu.

Á hinni hliðinni, þá þurfti ÍLS að fjármagna sig til að geta veitt lánið.  Það var gert með því að selja íbúðabréf eða annað form HFF-bréfa, en slíkir flokkar skuldabréfa eru ýmist þannig að greitt er af þeim reglulega eða í einu lagi í lok lánstímans.  Sé greitt reglulega, þá má gera ráð fyrir að afborgun og vaxtagreiðsla íbúðarkaupandans sé á hverjum tíma notuð til að greiða afborgun HFF-bréfsins.  Annars þarf ÍLS að lána peninginn aftur út eða leggja hann inn á reikning.  Til einföldunar fyrir þetta dæmi, geri ég ráð fyrir reglulegum greiðslum.  Skuld ÍLS við eiganda HHF-bréfs vegna útlánsins er því 26 m.kr. eða 23% umfram þá tryggingu sem ÍLS hefur fyrir láninu.

Hér er tekið dæmi um eitt lán, þar sem staða ÍLS hefur snúist frá því að vera með "örugga" tryggingu í það að eiga ekki tryggingu fyrir nema 77% af eftirstöðvum, þ.e. 23% af eftirstöðvunum eru ekki tryggðar með veði.

Vandinn fjórfaldast á tveimur árum

Þegar ég sat í sérfræðingahópnum, svo kallaða, um skuldavanda heimilanna í október 2010, þá var staða ÍLS sú, að um 19 milljarðar af eftirstöðvum útlána ÍLS stóðu utan veðrýmis (þetta er tala fengin frá ÍLS meðan á vinnu sérfræðingahópsins stóð).  Um 33% upphæðarinnar var vegna lána veittum til húsnæðiskaupa á höfuðborgarsvæðinu, en 67% vegna húsnæðiskaupa utan þess.   Samkvæmt skýrslu IFS stóðu 80 milljarðar af eftirstöðvum útlána ÍLS utan veðrýmis, sem er rúmlega fjórföldun á aðeins 2 árum.  Vissulega er aðeins 1 mánuður í að fasteignamat hækki umtalsvert, en hve lengi áhrifin vara fer eftir verðbólgu næstu mánaða.  (Tekið skal fram að verðbólgumælingin sem birt var í dag, kemur ekki fram í verðtryggðu lánum fyrr en í janúar.)

Þessi þróun að ÍLS missir tryggingar fyrir útlánum sínum, mun halda áfram meðan fasteignamat heldur ekki í við verðbólgu.  Engin regla segir til um slík tengsl og raunar væri slík tenging frekar merki um ósjálfstæði fasteignamatsmanna en fagleg vinnubrögð.

Skiptir aðferð ÍLS við fjármögnun máli?

Nokkrir aðilar hafa haldið því fram að máli skiptir hvort ÍLS fjármagnaði útlán með húsbréfum eða öðrum hætti.  Meðan fjármögnun var verðtryggð og tryggingin ekki, þá skiptir það engu máli.  Misvægið myndast hvað sem pappírinn heitir.   Vandi Íbúðalánasjóðs er því sá sami og lántaka hans, þ.e. verðtryggingin.

Stóri vandi ÍLS

Stærsti vandi ÍLS er ekki hallinn sem ég hef lýst að ofan.  Stærsti vandinn er munurinn á eignum hans og skuldbindingum vegna uppgreiddra lána og síðan tap sjóðsins á útlánum til sveitarfélaga og lögaðila.  Einhvern tímann mat ég þetta gat á ekki undir 150 milljarða króna og var gagnrýndur fyrir.  Nú sé ég í vefmiðlum í dag menn tala um 200 milljarða bara vegna uppgreiddra lána.  Þessi vandi er því augljóslega vaxandi.  Síðan má ekki líta framhjá því að sífellt stærri hluti útlána ÍLS til einstaklinga er að þrýsta síðasta súrefninu út úr veðrými margra eigna og síðan hækkar talan stöðugt sem er utan veðrýmis á þeim lánum sem þegar hafa full nýtt rýmið.

Hvað er hægt að gera varðandi lán einstaklinga

Gagnvart lánum einstaklinga þá er einfaldasta lausnin sú sem Hagsmunasamtök heimilanna og þingflokkur Hreyfingarinnar hafa lagt til.  Færa þarf höfuðstól verðtryggðra lána niður!  Menn geta haldið áfram að stinga höfðinu í sandinn, en vandinn hverfur ekkert við það.  Lán sem eru utan veðrýmis ber að færa á varúðarreikning og teljast þar með ekki til eiginlegra eigna hjá fjármálafyrirtækjum.  Hjá ÍLS er þessi tala núna 80 milljarðar kr., auk þess sem sjóðurinn á um 2.000 eignir sem hann kemur ekki í verð.  Eignir sem sjóðurinn hefur mögulega tekið yfir að óþörfu og tap hans hefur í reynd orðið meira með yfirtöku, en með því að gefa eftir hluta verðbótanna, eins og kröfur HH og tillögur Hreyfingarinnar ganga út á.  Við erum að tala um að þegar eru hátt í 10% af lánum ÍLS utan veðrýmis og miðað við tölur IFS þá var heildarupphæð umræddra lána um 360 milljarðar króna. 80 milljarðar eru 22% af þeirri tölu.  Vissulega dreifist upphæðin misjafnlega á lánin og sum lánin verða því að hluta enn utan veðrýmis eftir slíka meðaltalsniðurfærslu.  Mestu máli skiptir þó, að fleiri greiðendur eiga meiri möguleika á að standa í skilum og þannig eykst tekjustreymi ÍLS.

Um hinn vandann ætla ég ekki að þykjast hafa lausn.

Athugasemdir

[Ólafur G. Sigurðsson (IP-tala skráð) 28.11.2012 kl. 23:53]

Sæll og takk fyrir upplýsingar. Sammála um að þörf er á niðurfærslu eigna, og þá á fleiri stöðum en hjá Íblsj.

Ég hef verið að reyna að fá botn í eitt varðandi Íblsj. en ekki enn fundið svör. Þegar uppgreiðslufjármagnið fór að hlaðast upp hjá sjóðnum, afhverju hóf hann ekki uppkaup á HFF og öðrum íbúðabréfum á markaði. Það er opinn markaður fyrir þessi bréf í Kauphöllinni. Með uppkaupum á eigin bréfum hlýtur sjóðurinn að hafa getað lækkað greiðsluskyldu sína í samræmi við uppgreiðsluinnstreymið og þá alveg jafnt hvort um var að ræða bréf með einni greiðslu í lokin eða bréf með jöfnum greiðslum.

Kannski hafið þið ekkert komið inná þessi mál í ykkar vinnu, en ef þú hefur uppl. um þetta, þætti mér mjög vænt um að heyra um það.

Með vinsemd, ÓGS

[Sigurður Kristján Hjaltested (IP-tala skráð) 29.11.2012 kl. 18:04]

Sæll Marinó.

Enn og aftur sýnir þú framm á hvernig stjórnvöld hafa klúðrað

málum þegar kemur ÍSL.

Þetta er löngvu vitað af þeim sem vilja sjá.

En ástæðan fyrir þessari vitleysu er einföld,

að mínu mati.

Þegar kröfur fyrir þingsetu eða ráðamenn almennt eru

engvar, er þá von  á öðru..?????

Hér getur fólk orðið ráðherrar yfir embættum sem maður

skyldi ætla að  fólk hefði kunnáttu til.

En nei. Hér er hraðpólitíkin slík, að fólk er skipað í þessar

stöður án nokkurrar þekkingar á þeim málefnum sem

þeim ber að taka á.

Ekki fengi ég vinnu sem rafvirki nema sýna framm á

diploma um að ég væri starfhæfur sem slíkur.

En  að vinna á Alþingi..!!!! 

Einskis er krafist og er þá nema von á að illa fari.

Það er svo merkilegt að æðstu embættismenn okkar

þjóðar, þurfa  ekki að kunna neitt eða hafa til þess

lærdóm. Dugar bara flokksskírteinið og þá eru þeir

sjálfkrava, orðnir vitringar um þau málefni sem

fellur undir þeirra ráðuneyti.

Sorglegt en satt.

Við eigum betra skilið og þessu þarf að  breyta.

Lágmarkskrafa,  og þá meina ég LÁGMARKSKRAFA,

er sú, að okkar embættismenn hafi þekkingu og menntun

fyrir því sem þeim er sett.

Þakka þér fyrir svo alla þessu óeigingjörnu vinnu sem þú

hefur veitt okkur með þínum pistlum 

Ávallt m.b.kv.

[Bjarni Ágústsson (IP-tala skráð) 29.11.2012 kl. 22:09]

Sæll Marinó

Eitt sem hefur ekki að mér vitandi verið rætt um eru fullnustueignir ÍLS og tregða ÍLS í að selja þessar eignir á markaði. Er það vegna þess að vandi ÍLS eykst einungis við sölu eignanna þar sem aðeins lítill hluti kaupenda endurfjármagnar lánin sín hjá þeim? Á þá að fara að sýsla með þessar eignir í nýju félagi í einhverri fléttu eða vagningi með lán á kjörum sem er geðþóttaákvörðun samningsaðila sem eru báðum megin borðsins. Fela þannig mögulega vandann og láta leigutaka þessa nýja félags greiða aukinn vaxtakostnað.