Hvaða áhætta var verðlaunuð?

Þórður Snær Júlíusson, viðskiptablaðamaður á Fréttablaðinu, skrifar grein sem birtist í blaðinu í dag.  Þar fullyrðir hann að hinir áhættusæknu hafi verið verðlaunaðir, en hinir sem fóru varlega sitji uppi með skaðann.  Hann tekur máli sínu til stuðnings dæmi sem KPMG reiknaði fyrir Helga Hjörvar, formann efnahags- og viðskiptanefndar Alþingis.  Dæmi KPMG hljóðar upp á að tveir aðilar hafi tekið jafnhá lán (10 m.kr.) í júní 2002, annar gengistryggt og hinn verðtryggt.  Eftirstöðvar hins gengistryggð eru síðan sagðar vera 8 m.kr. en hins verðtryggða 15,3 m.kr.

Ansi margt er hægt að segja um dæmi KPMG, en hér ætla ég bara að nefna tvennt:

1.  Gengistryggð lán stóðu fólki almennt ekki til boða í júní 2002.  Aðeins sérvaldir einstaklingar fengu slík lán á þeim tíma.

2.  Sá sem fræðilega séð hafði fengið gengistryggða lánið greiddi jafnar greiðslur af höfuðstóli allan tímann, að jafnaði 250.000 kr. á ári (miðað við 40 ára lánstíma) fram til áramóta 2008, um 500.000 kr. árið 2008, 650.000 kr. 2009 og 2010 og loks 250.000 kr. árið 2011.  Hann er því búinn að greiða tæplega 3,5 m.kr. í afborganir á þessu tímabili.  Sá sem tók verðtryggt lán borgaði aftur um 1,2 m.kr. (miðað við reiknivél Landsbankans).  Núvirðum mismuninn á þessum tveimur greiðsluseríum og þá þá kemur í ljós að munurinn endar í á að giska 3,5 m.kr.  Dagvaxtareiknum töluna svo til viðbótar og hún hækkar um hátt í 1 m.kr. til viðbótar.  Samtals greiddi sá sem tók gengistryggða lánið því jafngildi 4,5 m.kr. (núvirt og dagvaxtareiknað) meira í afborganir, en sá sem tók verðtryggða lánið.  Mismunurinn fer því úr því að vera 7,3 m.kr. í 2,8 m.kr. 

Svo skulum við reikna út heildargreiðslubyrði lánsins allan lánstímann án allrar núvirðingar.  Heildargreiðsla af verðtryggða láninu miðað við 4% meðalverðbólgu allan lánstímann og 5% vexti er 56.225.870 kr. (samkvæmt reiknivél Landsbankans).  Hins vegar er heildargreiðslubyrði af 20 m.kr. óverðtryggðu láni með 5,9% breytilegum vöxtum 42.072.941 kr.  (Með því að hafa seinna lánið 20 m.kr. þá er ég að reikna með því að viðkomandi lántaki hafi breytt gengistryggðum höfuðstól yfir í íslenskt lán þegar lánið var nálægt því að vera í hæstu stöðu.)  Þannig að án leiðréttingar vegna dóma Hæstaréttar var augljóslega meiri áhætta fólgin í verðtryggða láninu.

Hverjir tapa og hverjir hagnast?

Mér hefur lengi fundist ákveðins misskilnings gæta varðandi "tap" og "hagnað" lántaka vegna hrunsins og þá sérstaklega dóma Hæstaréttar um gengistryggð lán.

Þórður segir í grein sinni:

Þeir sem fóru langverst út úr íslenska hruninu voru þeir sem skulduðu minnst eða ekkert og tóku litla áhættu. Þeir sem lögðu sparifé sitt í húsnæði eða bifreiðar í stað þess að skuldsetja sig upp í rjáfur. Það er hópurinn sem axlar afleiðingarnar í gegnum verðbólgu og hefur séð eignir sínar étast upp vegna hennar. 

Um þetta er margt að segja, því Þórður Snær ruglar saman alls konar hlutum og öðrum:

1. Þeir sem skulduðu minnst töpuðu minnstu í hruninu, þar sem skuldir þeirra hækkuðu af sama skapi lítið í krónum talið, þó hlutfallsleg hækkun hafi verið sú sama.  Það er rangt að þeir hafi farið langverst út úr hruninu.  Ástæðan kemur nánar fram í liðunum hér á eftir.

2. Allir sem áttu húsnæði hafa tapað á lækkun fasteignaverðs, ekki bara sumir. Tap vegna lækkunar fasteignaverðs skiptir ekki máli meðan viðkomandi þarf ekki að selja. Margir sem ekki keyptu á tímabilinu haust 2004 til 2008, eru vissulega stöðu gagnvart eiginfé (í krónum talið) en þeir gerðu um mitt sumar 2004, en það mun jafna sig með hækkandi fasteignaverði.  Á hinn bóginn eru margir í betri stöðu, þar sem hækkun lána náði ekki að éta upp hækkun fasteignaverðs frá kaupdegi til ársloka á síðasta ári.  Það er rangt að miða við fasteignamat í hæsta punkti, þar sem eignir sem voru lágt verðlagðar fram á mitt sumar 2004 hækkuðu margar mjög mikið á þessum árum og hafa ekki lækkað aftur í sama horf.  Ég get t.d. tekið dæmi af einbýlishúsi í Hafnarfirði sem seldist á 28 m.kr. vorið 2004, er núna með fasteignamat upp á tæpar 65 m.kr. og líklegt markaðsverð er ekki lægra.  Raðhús í Kópavogi var með markaðsverð upp á 32,4 m.kr. árið 2003, fór hæst í hátt í 70 m.kr. og stendur núna í 54,5 m.kr.  Fyrri eignin hefur hækkað um 150%, en hin um tæp 70%.  Hvorugur aðili er því að tapa á hruninu, nema að til hafi staðið að selja á árunum eftir 2007 og það ekki tekist.

Er hægt að segja að sá sem keypti eign fyrir 20 árum á 12 m.kr. og tók 8 m.kr. lán á þeim tíma, sé í tapi núna þó eftirstöðvarnar hafi hækkað á síðustu 4 árum úr 16 m.kr. í 22 m.kr., þegar eignin stendur núna í 42 m.kr., þó svo að hún hafi farið upp í 54 m.kr. þegar fasteignaverð var hæst?  Eigið fé er núna 20 m.kr., fór vissulega hæst í 38 m.kr. en er þó hærra en það var í árslok 2004.  Pappírshagnaður er jafn vitlaus samanburður og pappírstap.  Tap eða hagnaður myndast bara við sölu.

3. Þeir sem keyptu fyrir innkomu bankanna á húsnæðismarkaðinn 2004 eru að tapa minna á hækkun lána sinna, en hinir sem keyptu á uppsprengdu verði 2005 til 2007 hafa tapað á lækkun fasteignaverðs.  Ástæðan er augljós.  Fyrri hópurinn keypti á lægra verði og er því með lægri fasteignaskuldir.  (Ég tek ekki inn í þessa pælingu aðrar skuldir sem ekki eru tengdar öflun húsnæðsins eða vegna kostnaðar við það.) Þeir sem tóku lán á árunum 2005-7 til að breyta húsnæði gætu lent í síðari hópnum.

4. Þeir sem keyptu með mikilli skuldsetningu 2005-2007 og tóku verðtryggð lán geta í mjög mörgum tilfellum fengið leiðréttingu á sama hátt og þeir sem tóku gengistryggð lán. Báðir hóparnir hafa lent í því að fasteignaverð hefur lækkað niður fyrir fjárhæð þess láns sem tekið var.  Sá sem keypti með mikilli skuldsetningu átti lítið sem ekkert eigið fé.  Hvort sem lánið var gengistryggt eða verðtryggt hefur þetta eigið horfið og báðir eru því mögulega jafn illa settir, þ.e. eru tæknilega gjaldþrota.  Sá sem ekki á fyrir skuldum sínum er tæknilega gjaldþrota hvort sem viðkomandi skuldar 20% umfram eignir eða 200%.

5. Staðreyndin er að sá hópur sem er að koma verst út úr hruninu er sá sem keypti húsnæði með hæfilegri verðtryggðri skuldsetningu á árunum 2005-2007. Hann var aftur alls ekki varkár, þar sem hann fór inn á fasteignamarkað í mikilli uppsveiflu og var alveg jafn mikið að "gambla" og þeir sem tóku gengistryggð lán. Í ljós hefur nefnilega komið að jafn lítil innistæða var fyrir hækkun fasteignaverðsins og var fyrir styrk krónunnar.  Síðan er ljóst að verðbólgan er afleiðing af falli krónunnar og þar með hækkun verðbótaþáttar lánanna.  Staðreyndin er sú að veiking krónunnar hefur alltaf skilað sér inn í verðbætur lánanna að lokum meðan styrking hennar virðist ekki gera það á hinn veginn.

Greiðslubyrði skiptir máli, ekki skuldabyrði

Ég kem ekki tölu á þau skipti þar sem ég hef bent á að hækkun greiðslubyrði er meginvandamálið, ekki hækkun skuldabyrði.  Vissulega er hækkun skuldabyrði vandamál, en hún skiptir ekki máli nema að annað af tvennu fylgi: 

A. Greiðslubyrði er ekki til staðar til að standa undir skuldabyrðinni. 

B. Viðkomandi skuldari er í þeirri stöðu að þurfa að selja.

Í öðrum tilfellum er hækkun skuldabyrðin ekki stóra málið, heldur hækkun á greiðslubyrði.

Einstaklingur með litla skuldabyrði, jafnvel innan við 20%, gæti lent í vanda, þar sem greiðslubyrðin er meiri en viðkomandi ræður við.  Á sama hátt getur einstaklingur með skuldabyrði upp á 200% verið í góðum málum, þar sem hann ræður við þá greiðslubyrði sem er til staðar.  Ótrúlega margir aðilar eru með mikla yfirveðsetningu á eignum sínum, lán sem koma fasteignakaupum ekkert við og ráða alveg ágætlega við greiðslubyrðina.

Lækkun á stökkbreyttum lánum vegna hrunsins er réttlætismál, hvort heldur viðkomandi tók gengistryggt lán, verðtryggt eða óverðtryggt.  Réttlætismál vegna þess að í fæstum tilfellum bar lántakinn nokkra ábyrgð á þeim fjárglæfrum sem hér voru stundaðir, lögbrotum, svikum, prettum og blekkingum.   Réttlætismál vegna þess að lántakar voru leiddir í gildrur eins og lömb til slátrunar.

Nú bendir flest til þess að Hæstiréttur hafi fært þeim sem tóku gengistryggð lán það réttlæti sem Hagsmunasamtök heimilanna og Samtök lánþega auk fjölda einstaklinga hafa barist fyrir.  Ég tel að baráttunni fyrir réttlæti til handa lántökum með verðtryggð lán sé ekki lokið.  Hreyfingin hefur lagt fram tillögu á Alþingi um leiðréttingu á þeim lánum.  Í staðinn fyrir að búa til einhvern misskilin ríg á milli hópa lántaka, þá hvet ég þá sem telja að lántakar gengistryggðra lána hafi dotitð í lukkupottinn með dómum Hæstaréttar, að leggjast á sveifar með okkur sem enn berjumst fyrir leiðréttingu til handa hinum.  Ég kannast t.d. ekki við að margir blaðamenn Fréttablaðsins hafi hingað til fylkt þann hóp.  Nei, hingað til hafa þeir frekar skrifað á neikvæðan hátt um þá sem leitað hafa réttar síns fyrir dómstólum og kallað þá alls konar sérkennilegum nöfnum, eins og fjárhættuspilara, þegar staðreyndin er að flestir sem tóku gengistryggð lán gerðu það vegna þess að þeir báru traust til bankamanna og töldu sig búa við meira fjárhagslegt öryggi með því að taka lán á lágum vöxtum sem lækkuðu við hverja greiðslu af höfuðstólinum, en fólst í því að taka verðtryggð lán sem gerðu ekkert annað en að hækka fyrstu 2/3 lánstímans.

Athugasemdir

[Jónas Jónsson (IP-tala skráð) 30.3.2012 kl. 08:34]

Auðvirðulegt af ritstjóranum að etja saman hópum fólks, ætti frekar að velta fyrir sé afhverju hin svokölluðu verðtryggðu lán hafa verið með allt að 30% vexti á ári. Já 30% vexti á langtíma húsnæðislánum.
Hin svokallaða verðtrygging er aðeins felulitur fyrir vexti.
30 % vextir eru glæpur og það kemur engin til með að geta borgað þá.

[Ómar Geirsson, 30.3.2012 kl. 09:22]

Blessaður Marínó.

Svona greinar eru bara biblía fyrir hugsandi fólk.  En ná lítið til almennings. Ekki það að almenningur skilji þetta ekki, hann fær ekki vitneskju um þær.

Þeir sem rændu okkur og högnuðust á Hruninu, þeir stýra hinni opinberu umræðu, þeir eiga fjölmiðlana, umbuna álitsgjöfum, kaupa upp fagþekkingu háskólanna.

Og gegn þeim í dag eru aðeins örfáir skynsamir stjórnmálamenn.  Kristján Þór Júlíusson, Lilja Mósesdóttir, Sigmundur Davíð svo nöfn séu nefnd sem koma uppí hugann.

Og þú, og HH.

Ójafn leikur en það er þannig með réttlætið, því hættir oft að vinna að lokum.

Á meðan þakka ég kærlega fyrir svona greinar, þetta er ómetanlegt fyrir þá sem vilja standa ístaðið gegn ránskap og rupli.

Kveðja að austan.

[Magnús Birgisson (IP-tala skráð) 30.3.2012 kl. 10:23]

þetta er fín samantekt hjá þér....

Ég las greinina hans Þórðar og hugsaði í fyrstu hvar þessi maður hefur haldið sig síðustu ár því hann virðist ekki vera inní einföldustu atriðum um gengistryggt vs. verðtryggt eða áhrif verðbólgu á eignaverð vs. áhrif eignabólu osfrv.

En svo mundi ég hver ritstjórinn er á Fréttablaðinu og ýmis einkennileg skrif um sama mál sem hafa komið úr þeim ranni og þá áttaði ég mig á að Þórður er bara að tryggja sig í vinnu því hann er örugglega með það alveg á hreinu hver áhrif atvinnuleysis eru á greiðslugetu af verðutryggðum lánum...

[sr (IP-tala skráð) 30.3.2012 kl. 18:12]

Góð samantekt. Tók sjálfur eftir þessum skrifum í FB og fannst þau annarleg. Fróðlegt væri að fá nánari skýringu frá höfundi.

Því verður þó seint mótmælt að aulinn ég sem veðsetti mig bara 50% var á skattframtali eignalaus 2011 og um 90% veðsettur núna 2012. Eigið fé í fasteinginni var æfisparnaðurinn minn. Margir hafa skrifað um eignaupptöku almennings í landinu og þarf ég ekki að bæta neinu þar við. Held bara áfram með HH! ;-)

[Þórhallur (IP-tala skráð) 31.3.2012 kl. 00:34]

Hefur HH ekki dottið í hug að berjast fyrir því að Umboðsmanni skuldara (UMS) verði veittar heimildir til samræmis við það sem gerist t.d. í Bretlandi?

UMS virðist hafa lítil og frekar fátækleg vopn í baráttunni fyrir umbjóðendur sína, sama hver mál þeirra eru, á meðan Financial Ombudsman Service í UK er alvöru umboðsmaður skjólstæðinga sinna.

Ég hvet þig Marinó sem og aðra sem koma að Hagsmunasamtökum Heimilanna (og þeim sem lesa þetta) til að skoða síðu FOS og sjá hvernig málum er háttað þar, slóðin er:

http://www.financial-ombudsman.org.uk/

[Marinó G. Njálsson, 31.3.2012 kl. 11:10]

Þetta er áhugavert, Þórhallur.  Kem því á framfæri við HH.

sr, tillögur Hreyfingarinnar, sem ég tók þátt í að semja, eru að allra mati ekki bara áhugaverðar heldur líka framkvæmanlegar.  Þær kæmu einmitt til móts við fólk í þinni stöðu.  Gleymum samt ekki að fasteignaverð á eftir að hækka og gerist það hraðar en verðbólga (sem er líklegt) þá skilar hluti af eiginfé sér til baka.

Jónas, alveg sammála því að verðtrygging er ekkert annað en vextir í felulitum.  Á ísraelskri síðu sá ég að fasteignalánafyrirtæki mælti gegn því að taka verðtryggð lán, þar sem þau væru bara hagstæð fyrir lánveitandann!  Hér segja allir að þau séu hagstæð fyrir lántakann!  Ég held að  lántaka hér á landi hafi komist að því að verðtryggð lán hafa þann megin tilgang að lánveitandinn sé áhættulaus.

[Jónas (IP-tala skráð) 4.4.2012 kl. 15:04]

Það er sama hvernig horft er á málið - það er að verða til stórkostleg mismunum á milli þeirra sem tóku gengistryggð lán og þeirra sem tóku vertryggð lán. Það hefur ekkert með það að gera að "etja hópum saman". Skil ekki af hverju fólk er svona viðkvæmt fyrir því.

Það eru 0% líkur á að tillögur Hreyfingarinnar verði samþykktar, til þess eru hagsmunagæslumenn bankanna og lífeyrssjóðanna á þingi alltof margir.

Persónulega held ég að eina lausnin sé bylting fólks með vertryggð sem með góðu eða illu breytir þessu kerfi.

Bönkum og lífeyrissjóðum er slétt saman um afdrif fólks og munu frekar kjósa að sjá þúsundir fara í gjaldþrot og hirða eignir þeirra frekar en koma til móts við kröfur um skuldalækkun stökkbreyttra verðtryggðra lána.