Verðtryggð húsnæðislán með 0,5 - 1,5% vöxtum

Væri það ekki draumur í dós, ef íslenskum húsnæðiskaupendum byðust verðtryggð húsnæðislán með 0,5 - 1,5% vöxtum ofan á verðtryggingu?  Þetta er veruleikinn í Ísrael.

Ísrael ásamt Chile og Íslandi eru einu löndin í heiminum (sem ég veit af), sem bjóða almenningi verðtryggð lán.   Öll þessi lönd tóku upp verðtryggð lán vegna mikillar verðbólgu sem át upp höfuðstól lánanna fyrir tíma verðtryggingarinnar. 

Chile

Kerfið í Chile er gjörólíkt því sem við höfum og því erfitt til samanburðar.  Notuð er eining UF eða Unidad de Fomento) sem er nokkurs konar gjaldmiðill húsnæðislána.  Seðlabankinn heldur utan um "gengi" UF og birtir mánaðarlega.  Þrátt fyrir ítrekaða leit, þá hefur mér ekki tekist að finna nákvæmar upplýsingar um hve háir verðtryggðir vextir eru í Chile, en það sem ég hef fundið er að vextirnir hafi byrjað mjög háir í kringum 1990 (8,5%) en hafi síðan farið lækkandi (standa núna í 4,5- 5,5%).  Óverðtryggðir breytilegir vextir standa hins vegar í 3,3-3,5%!  Verðbólga í Chile hefur á undanförnum 4 árum verið á bilinu 2,5 - 5% og fer hækkandi.  Gengi UF tekur siðan mið af bæði vöxtunum og verðbólgunni.

Ísrael

Ég var á ferð um landið með hóp af Ísraelum og færði húsnæðislánakerfið í tal við fyrrverandi bankamann.  Í Ísrael er boðið upp á fjölbreytta möguleika og meðal annars verðtryggð húsnæðislán, s.k. Madad lán.  Samkvæmt upplýsingum þessa manns, þá eru verðtryggðir vextir um 0,5 - 1,0%.  Samkvæmt upplýsingum af vef Seðlabanka Ísrael, þá er bilið meira eða 0,5 - 2,0%.  (Þetta eru glærur sem sýna á blaðsíðu 9 verðbólgu og bls. 11 nafnvexti húsnæðislána, þ.e. vextina ásamt verðtryggingunni.  CPI er verðtrygging.)  Samkvæmt sömu upplýsingum eru óverðtryggðir húsnæðisvextir um 2,0 - 2,5% lægri en nafnvextir verðtryggðra lána!  Merkilegt er að skoða uppfjöllun í skýrslu verðtryggingarnefndarinnar um verðtryggða vexti í Ísrael, en þar er fundin ein heimild sem gefur upp 3,5% vexti.  Heimildin er frá fasteignasölu (!) í staðinn fyrir að vitna í seðlabankann.

Þegar ég fór að skoða nánar upplýsingar á vefnum, þá rakst ég á vef íbúðalánafyrirtækis.  Þar er fjallað um ýmsa fjármögnunarkosti og rætt um kosti þeirra og galla.  Um verðtryggð lán segir:

Inflation indexed rates, either fixed or variable

Whether the rate is fixed or variable, the capital is indexed to inflation.
This plan does not offer many advantages.
For now, we do not recommend it.

Já, einmitt það.  Þó vextirnir séu lágir, þá sér þetta fyrirtæki ekki marga kosti og mælir ekki með þessu lánaformi.  Er það í andstöðu við niðurstöðu skýrslu verðtryggingarnefndarinnar.

Í öðru skjali frá húsnæðislánafyrirtækinu First Israeli Mortgages er fjallað um ýmis lánaform og m.a. verðtryggð lán.  Fyrirsögnin á þeim kafla sem fjallar um verðtryggð lán er:

The best loan for you (if you are a bank)

Og síðar segir:

You may be wondering, why would anyone choose a madad-linked loan and how would anyone ever be able to convince a customer to take one?  The answer is: they don’t need to.  Many borrowers convince themselves.  When inquiring about mortgages, unknowing banking customers receive offers from “their” bank, which may seem very attractive.  These offers are targeted at making the consumer feel he/she can afford the new house with a fairly low monthly payment.  Interest rates are quoted as “3.5% fixed for 20 years”.  What is often not stressed is that the borrower’s balance is linked to madad, which will cause the effective interest rate to be much higher.  Consumers choose madad loans because they often carry the lowest initial monthly payment obtainable.  Some aggressive lenders will even offer 40-year loan terms only on Madad linked loan products.  Banks prefer to sell madad linked loan products for many reasons.  Firstly, they are hedged against inflation- this means that the bank has essentially no risk in terms of the value of their outstanding loans depreciating.  Second, linked loans carry a very low default risk because payments are rising gradually-especially in the first 10 years of the loan term.  If an adjustable rate loan such as Prime adjusts upward by 2-3%, the monthly payments on the loan will rise much more than on a madad linked loan, even assuming a substantial inflation rate.  The “payment shock” that the borrower will have to absorb on an adjustable Prime linked loan will be much more straining than on the inflation-linked loan.  In a model showing a rapid 3% rise in interest rates to combat an elevated 6% annual inflation rate, the madad-linked loan’s monthly payment takes almost 7 years to catch up to that of the Prime loan.  Despite the fact that the madad linked borrower paying a 3.5% fixed interest rate pays an effective 14.46% per annum over the life of the loan, the lack of payment shock in the first 10 years makes the risk of a borrower default much less likely.

Sem sagt 3,5% fastir vextir á verðtryggðu láni jafngilda í reynd 14,46% árlegum vöxtum, þar sem við erum að greiða vextina yfir 10 ára tímabil.  Hvað ætli þá 4,5% vextir að ég tali nú ekki um 6,0% vextir telji hátt í árlegum lántökukostnaði.

Athugasemdir

[Hrannar Baldursson, 2.7.2011 kl. 13:52]

Það er löngu ljóst að þetta er ranglátt kerfi sem býður upp á að hinn skuldugi eyðir ævinni í skuldafangelsi og þrælkun. 

Það verður að stoppa þessa vitleysu. Því miður er ákveðinn fjöldi manns sem græðir á því að þessi vitleysa haldi áfram og virðist nákvæmlega sama um það fólk sem er við hinn endann. 

Ríkisstjórn og alþingi hafa engan áhuga á að stoppa þetta, þó að viðkomandi hafi komist til valda með loforðum um að einmitt stoppa þessa vitleysu. 

Hvað er hægt að gera? Það er enginn að hlusta á þá sem hrópa.

[Brynja D (IP-tala skráð) 2.7.2011 kl. 14:27]

Ef tekið er í dag lán sem skuldabréf með veði í fasteign eru vextirnir 8,5 % en ef það er án veðs er það 10,5 % ca.  Hversu réttlátt er það að hver lántakandi þurfi að borga 8 - 10 % "að lágmarki" til að fá lán sem bankinn "þvingar" viðkomandi á annað borð að taka til að borga niður skuldir, t.d. yfirdráttarheimild eða Visa-skuldir !  Við búum ekki við lýðræði í dag, við búum við "banka-ræði"  !

[Axel Jóhann Axelsson, 2.7.2011 kl. 14:40]

Þessi færsla þín, Marinó, sýnir svart á hvítu að snúa þarf baráttunni gegn vaxtaokrinu, sem viðgengist hefur í landinu í áratugi, en ekki einblína eingöngu á verðtrygginguna sem slíka, þó alltaf þurfi að leggja áherslu á að halda verðbólgu í skefjum.

Vextir af verðtryggðum lánum ættu alls ekki að vera hærri en 2-2,5% og svo ætti að sjálfsögðu að bjóða upp á óverðtryggð húsnæðislán til langs tíma, þannig að fólk hefði val um lánakjörin. Vaxtakjörin á óverðtryggðu lánunum yrðu þá væntanlega breytilegir og tækju mið af efnahagsástandinu og verðbólgunni á hverjum tíma.

[Tryggvi Helgason, 2.7.2011 kl. 23:14]

Til fjölda ára hefi ég reynt að halda því fram að það sé einungis tvennt sem Íslendingar þurfi að gera til þess að koma sér út úr efnaghagsvandanum. Þetta tvennt er það að afnema vísitölutryggingarnar og það, að afnema kvótakerfið.

Ég trúi því, að ef þetta yrði gert þá yrði breytingin, til batnaðar í atvinnulífinu, nánast sem kraftaverk.

Að það virðist sem fáir hlusti, ... kannske hlustar enginn !

[Guðmundur Ásgeirsson, 2.7.2011 kl. 23:18]

Merkilegt að hin tvö löndin þar sem verðtryggð lán fyrirfinnast skuli eiga það sameiginlegt að hafa:

1) Hærri vexti með verðtryggingu en án hennar!

2) Verið harðstjórnarríki, Ísrael frá 1948 til dagsins í dag en Chile var hinsvegar nýlosnað undan járnhæl Pinochet árið 1990.

Á Íslandi er a.m.k. öðru atriðinu öfugt farið. Ég reikna með að ég þurfi ekki að útskýra hvort þeirra átt er við.

[Guðmundur Jónsson, 3.7.2011 kl. 14:13]

" Hvað ætli þá 4,5% vextir að ég tali nú ekki um 6,0% vextir telji hátt í árlegum lántökukostnaði.""

Ég hef aðeins verið að skoða hvernig þetta er reiknað undanfarið eftir að bent var á að aðeins væri löglegt að verðbæta afborganir lána ekki höfuðstól eins og gert er. Mér er orðið ljóst að eins og íslensku lánin eru reiknuð þá er þetta háð hraða verðbólgu því hér eru verðbæturnar verðbættar einu sinni í mánuði.  Ég tel víst að það sé hvergi í heiminum gert nema hér enda er það eiginlega eins vitlaust og vitlaust getur orðið.

Fram að þessu hef ég talið verðtryggingu vera rökrétt laus lánamöguleikum þegar hætt er á mikill verðbólgu sem gæti kannski verið rétt ef farið hefði verið að lögum, en eins búið er að fara með þetta hér þá er þetta eiginlega bara sprengja sem springur sennileg ef verðbólga fer í 10 -20 % í eitt tvö ár.

 

Dæmi :

 

Í 0% verðbólgu er kostnaður við einnar miljón króna verðtryggt  lán með 5% vöxtum til 5 ára  0,142m. Samskonar óverðtryggt lán með 5% vöxtum kostar þá 0,136m.

3% hærri kostnaður við vertryggða lánið

 

Í 5% verðbólgu er kostnaður við einnar miljón króna verðtryggt  lán með 5% vöxtum til 5 ára  0,289m. Samskonar óverðtryggt lán með 10% vöxtum kostar þá 0,263m.

10% hærri kostnaður við vertryggða lánið

 

Í 50% verðbólgu er kostnaður við einnar miljón króna verðtryggt  lán með 5% vöxtum til 5 ára  2,617m. Samskonar óverðtryggt lán með 5% vöxtum kostar þá 1,407m.

86% hærri kostnaður við vertryggða lánið.

[Guðmundur Jónsson, 3.7.2011 kl. 14:18]

 Leiðrétting

Í 50% verðbólgu er kostnaður við einnar miljón króna verðtryggt lán með 5% vöxtum til 5 ára 2,617m. Samskonar óverðtryggt lán með 55% vöxtum kostar þá 1,407m.
86% hærri kostnaður við vertryggða lánið.

[Hrannar Baldursson, 6.7.2011 kl. 14:28]

Og ólánin hækka sem aldrei fyrr...

[Haraldur Baldursson, 6.7.2011 kl. 14:55]

Þetta :

http://www.bcentral.cl/eng/economic-statistics/series-indicators/xls/UF.xls

svarar að vísu ekki vaxtaspurningunni í Chile, en þetta er vísitalan.

[Guðmundur Ásgeirsson, 8.7.2011 kl. 13:41]

Í 0% verðbólgu er... 3% hærri kostnaður við vertryggða lánið

Hvernig færðu það út nafni? Ég hefði haldið að í 0% verðbólgu væri verðtryggt lán það sama og óverðtryggt. Það er að segja að vísitalan hefði þá engin áhrif hvorki á höfuðstól né afborganir? Getur verið að niðurstöður þínar séu fengnar úr reiknivélum bankanna?

[Þórður Björn Sigurðsson, 12.7.2011 kl. 13:40]

Í febrúar 2009 skrifaði Einar Árnason, þáverandi hagfræðingur BSRB, grein þar sem fram kom að Braselía er partur af þessum verðtryggingarkvartett.

http://tbs.blog.is/blog/tbs/entry/815990/