Hver er staða heimilanna, hver er vandinn og hvað þarf að gera?

Eftirfarandi er hluti af efni því sem er í séráliti mínu frá því um daginn í framhaldi af vinnu "sérfræðingahóps" forsætisráðherra.  Fyrst er byrjað á inngangi sem ekki er í sérálitinu.

Inngangur

Á undanförnum vikum hafa komið fram alls konar upplýsingar um greiðslu- og skuldavanda almennings.  Ekki er alltaf ljóst hvenær vandinn er greiðsluvandi og hvenær hann er skuldavandi.  Það er heldur ekki ljóst hvor vandinn er alvarlegri.

Skoðum nokkrar staðreyndir sem komið hafa fram í opinberri umræðu á síðustu vikum:

• Eignir landsmanna voru, skv. Tíund ríkisskattstjóra, metnar á 3.804 milljarða í árslok 2009 og skuldir 1.892 milljarðar, þ.e. hrein eign, mismunur á þessum tveimur tölum, upp á 1.912 milljarða, þar af á efnaðasti hópurinn, en til hans teljast 3.632 fjölskyldur (geta verið einstaklingar eða hjón), um 630 milljarða í hreinni eign.
• Fasteignir einstaklinga og hjóna voru metnar á 2.500 milljarða um síðustu áramót, þannig að aðrar eignir námu 1.300 milljörðum.  Samkvæmt Tíund voru aðrar eignir en fasteignir, innstæður og verðbréf um 410 milljarðar, verðbréfaeign var upp á 270 milljarða og innstæður 635 milljarðar (alls 1.315 milljarðar).  Hrein eign í fasteignum, þ.e. fasteignamatsverð mínus lán vegna fasteignakaupa, nam 1.300 milljörðum.
• Heildarhúsnæðisskuldir almennings vegna kaupa á lögheimili eru rúmlega 1.300 milljarðar.  Af þeim eru verðtryggðar skuldir ríflega 1.100 milljarðar, gengistryggðar um 120 milljarðar og óverðtryggðartæplega 100 milljarðar.  Skuldir með veði nema um 1.200 milljörðum og er sú tala notuð til viðmiðunar.  Áætluð greiðslubyrði af þessum 1.200 milljörðum eru 132 milljarðar miðað við að árlega séu greiddar 60.000 kr. af hverri milljón.
• Samkvæmt tölum fjármálaráðuneytisins og birtar voru á fundi í Þjóðmenningarhúsinu í október, þá eru fasteignaskuldir almennings sem eru með neikvæða eiginfjárstöðu í húsnæði 125 milljarðar umfram fasteignamat.  Heildarfasteignaskuldir þessa hóps nema um 520 milljörðum, þannig að um 20% skuldanna eru án veðtryggingar.  Greiðslubyrði af 125 milljörðum er 7,5 milljarðar á ári og 31,2 milljarðar af 520 milljörðum.
• Aðrar skuldir heimilanna nema á bilinu 7-800 milljörðum.
• Fasteignamat íbúðarhúsnæðis mun lækka um 10% þegar nýtt fasteignamat tekur gildi 1. desember nk.  Það þýðir að um 50 milljarðar færast upp fyrir veðrýmismörkin af því sem áður var innan veðrýmis.
• Gengisdómar Hæstaréttar munu lækka höfuðstólsstöðu gengistryggðra lána um líklegast 20 - 30%, þó dæmi séu bæði um meiri lækkun og minni.  Vandamálið er að ákvarða hvaða lán falla undir fordæmi Hæstaréttardómanna.  Þó svo að öll lánin geri það, þá verður lækkun gengisbundinna skulda ekki nema 24 - 36 milljarðar vegna áhrifa verðtryggingar og/eða vaxta.
• Skattskyldar tekjur samkvæmt skattframtölum voru árið 2009 955,6 milljarðar kr.  Þessar tekjur dreifast almennt mjög jafnt á þjóðina fyrir utan að tekjuhæstu 5%-in hafa um 18,1% teknanna eða 177 milljarða.
• Sé litið til fjármagnstekna, þá kemur í ljós efnaðasti hópurinn er með mun hærri hluta af fjármagnstekjum, en stærð hans segir til um.  Þannig voru uppgefnar (og áætlaðar) fjármagnstekjur tæplega 140 milljarðar árið 2009, en þar af komu um 67 milljarðar í hlut efnaðasta hópsins eða um 48%.  Hann fékk 37% af vaxtatekjum af innstæðum, 72 af vaxtatekjum af verðbréfum, rúm 60% alls arðs og 81% af söluhagnaði af hlutabréfum.
• Vanskil heimilanna hjá bankakerfinu eru um 15% samkvæmt upplýsingum sem komu fram á fundi í Þjóðmenningarhúsinu.  Þessi tala er eitthvað á reiki og misjfön eftir bönkum.
• Samkvæmt skýrslu AGS er innheimtuvirði útlána í bankakerfinu 3.700 milljarðar, af því eru um 2.400 milljarðar lán sem ekki er verið að greiða af.  Bókfært virði er um 1.700 milljarðar, þar af er ekki verið að greiða af 765 milljörðum.
• Neysla er mæld af Hagstofunni árlega.  Nýjustu tölur eru fyrir tímabilið 2006 - 2008, en það tímabil lýsir að einhverju leiti mikilli neyslu, en á móti hefur verðbólga verið um 10% frá árslokum 2008.  Fyrst má nefna að meðalneysla í könnun Hagstofunnar var 2,7 milljónir á hverja neyslueiningu.  Þannig er fyrsti fullorðni á heimili 1,0 eining, aðrir fullorðnir 0,7 einingar hver og börn 0,5 einingar.  Hjón með tvö börn eru þá 2,7 neyslueiningar.  Sé neyslan skoðuð eftir ráðstöfunartekjuhópum, þá kemur í ljós að meðaltal næst hæsta tekjuhópsins (3. af 4) er undir meðaltali allra.  Þetta bendir til þess að þeir sem eru með mestar ráðstöfunartekjurnar halda uppi neyslu í þjóðfélaginu.

Greining á stöðu heimila

Skipta má heimilum upp í nokkra hópa:

Hópur 1:  Fólk í greiðsluvanda, þ.e. skuldir eða upphæð húsaleigu er hærri en greiðslugeta þeirra segir til um.  Telur 17.700 fjölskyldur sem eru í eigin húsnæði og örugglega 4-5.000 fjölskyldur sem eru í leiguhúsnæði.
Hópur 2:  Fólk með skuldir umfram eignir, þarf þó ekki að vera vandamál.  Miðað við núverandi fasteignamat og stöðu lána um síðustu áramót eru ríflega 20.000 fjölskyldur í þessum hópi.
Hópur 3:  Fólk á leið í greiðsluvanda, þ.e. fólk sem hefur t.d. nýtt sér úttekt á séreignarsparnaði, náð að selja seljanlegar eignir og lausamuni eða á annan hátt getað losað pening eða fengið til þess að greiða skuldir.  Gæti líka verið fólk sem sér fram á atvinnumissi eða tekjulækkun og síðan þeir sem sjá fram á að skuldir hækki örar en greiðslugetan, o.s.frv.  Líklegast í kringum 20.000 fjölskyldur sem er í eigin húsnæði og 5 - 8.000 sem eru í leiguhúsnæði.  (Hagstofan telur hátt í 50.000 fjölskyldur í hópum 1 og 3)
Hópur 4:  Fólk sem heldur sjó, en hefur dregið úr neyslu til þess að standa í skilum.  Ég met þetta vera í kringum 20.000 fjölskyldur.
Hópur 5:  Fólk sem er vel sett og húsnæðisskuldir eru meira upp á punt en af nauðsyn.  Hátt í 4.000 fjölskyldur.
Hópur 6:  Fólk sem er með það háar ráðstöfunartekjur að það fer létt með að greiða af húsnæðislánum. Um 18.000 fjölskyldur.
Hópur 7:  Fólk með engar húsnæðisskuldir og býr í eigin húsnæði.  Gæti vissulega verið í hópi 1 eða 3, en það hefur ekki verið kannað. Um 30.000 fjölskyldur.
Hópur 8:  Fólk með tvær eignir og hefur greiðslugetu til að standa undir annarri eigninni.  Talið vera um 1.100 fjölskyldur.

Hafa skal í huga að fólk í með skuldir umfram eignir þarf ekki að vera í vanda, en það hefur orðið fyrir miklum hækkunum á skuldum sínum, sem ekki er óeðlilegt að tekið sé tillit til.  Fólk í hópi 2 er líka í öðrum hópum, þ.e. það getur verið í greiðsluvanda (hópur 1), að baksa við að halda sig frá því að fara í hóp 1 (hópur 3), er að berjast við að halda sjó (hópur 4), er með húsnæðisskuldir upp á punt (hópur 5) eða ræður vel við skuldir sínar, þar sem það hefur góðar tekjur (hópur 6). Í umfjöllun hér er horft til þess fólks, sem er í erfiðleikum vegna stöðu sinnar í hópi 2.  Fólk í hópi 5 er yfirleitt líka í hópi 6, þó á því séu vissulega undantekningar, sbr. lífeyrisþega. eru oft sama fólkið eða a.m.k. er mikil skörun á milli hópanna.  Loks er fólk í hópi 8 oftast líka í einum eða fleiri af hópum 1 - 6.

Markmið aðgerða

Það sem þarf að gera, er (og í þessari röð):

1. Að fækka eins og kostur er í hópum 1 með ýmsum úrræðum. Með þessu er fækkað í hópi 2 í leiðinni.
2. Koma í veg fyrir að fólk leki úr hópi 3 niður í hóp 1.
3. Hjálpa þeim sem verða áfram í hópum 1 sem hraðast í gegn um það ferli sem virðist vera óumflýjanlegt, þ.e. nauðungarsölu, greiðsluaðlögun eða gjaldþrot, en best væri að gera það án þess viðkomandi séu gerðir að sakamönnum eða annars flokks þjóðfélagsþegnum.
4. Færa sem flesta úr hópi 3 yfir í nýja útgáfu af hópi 4, þar sem fólk getur tekið upp eðlilega lífshætti.
5. Hjálpa þeim sem eftir verða í hópi 3 með sömu úrræðum og þeir sem eru hópi 1 njóta.

Úrræði fyrir þá sem eru með tvæ eignir eru þegar fyrir hendi.  Bankarnir buðu upp á 110% leið, en hjá a.m.k. sumum er fresturinn útrunninn til að nýta sér hana.

Leiðir

Þær leiðir sem gætu komið til greina og sumar eru í boði:

Leið 1:  Leið Hagsmunasamtaka heimilanna, þ.e. flöt leiðrétting á verðtryggð lán með 4% þaki á árlegar verðbætur frá 1.1.2008, gengisbundnum lánum breytt í verðtryggð lán miðað við stöðu 1.1.2008 og þau fá sama þak á árlegar verðbætur og óverðtryggð húsnæðislán fá þak á vexti frá sama tíma.  Mætti framkvæma hana með þaki á upphæð, eign eða ráðstöfunartekjur allt að teknu tilliti til fjölskyldustærðar. 
Leið 2:  Aðlögun skulda að eignarstöðu, sem er útfærsla af sértækri skuldaaðlögun, oft vísað til sem 80-110% leiðar, þar sem skuldir eru strax færðar niður í 110% af eign og ef ekki er greiðslugeta fyrir því, þá má fara með hana niður í 80% og munurinn á 80 og 110 er sett á 3 ára biðlán.  Einnig má útfæra þetta sem niðurfærslu í eitthvað annað hlutfall, svo sem 100%, 70% eða 60%.
Leið 3:  Greiðslumat, þ.e. að setja fólk einfaldlega í greiðslumat og laga skuldir að greiðslugetu með fyrirvara varðandi breytingar á greiðslugetu á næstu 3 - 6 árum.
Leið 4:  Hækkun vaxtabóta og húsaleigubóta til að gera fólki kleift að greiða hærri upphæð, en almennar tekjur ráða við.
Leið 5:  Hjálpa fólki að skipta um húsnæði og fara í ódýrara.  Hægt er að útfæra þetta á ýmsa vegu, en tryggja yrði að fólk væri ekki að tapa eigin fé í leiðinni.
Leið 6:  Kaupleiga, lánardrottnar taka yfir eign og leigi til baka. 
Leið 7:  Lyklafrumvarpsleið, þ.e. að lánardrottnar taka yfir eign og skuldari er laus allra mála.

Leiðir mátaðar

Máta verður leiðirnar við hvern um sig af hópum 1 til 4.  Langar mig að gera hér tillögu og skal tekið fram, að þetta eru mínar vangaveltur en ekki stjórnar Hagsmunasamtaka heimilanna, þó svo að við hefðum rætt málin um daginn.

Hópur 1  (greiðsluvandi):  Mér finnst rétt að nota fyrst leið 1 (flöt leiðrétting) og síðan leið 3 (greiðslumat) á þá sem leið 1 dugar ekki fyrir.  Leið 4 (vaxtabætur og húsaleigubætur) gætu fækkað í hópi 1, en finna þarf þá blöndu af leiðum sem kosta minnst en bjarga flestum.  Þannig gæti leið 5 (skipta í minna) hjálpað fólki að komast í minna húsnæði og um leið slá verulega á skuldir.  Leið 7 (lyklafrumvarpsleið) þýddi vissulega að fólk stæði eignarlaust eftir, en höfum í huga að sumir eru einfaldlega búnir að skuldsetja sig svo mikið að þeir munu ekki ráð við greiðslubyrðina sama hvað er gert. Hluti af hópi 1 endar í greiðsluaðlögun, nauðungarsölu og gjaldþroti, en fækka verður þeim hópi eins og kostur er eða viðurkenna að það sé annar kosturinn, en hinn sé að fara í ígildi þeirra aðgerða eftir samningaleið. Hluti af hópi 1 er líka hreinlega í þeim vanda að veruleg hækkun tekna er það eina sem dugar.

Hópur 2 (yfirskuldsettir): Þetta er hálfgerður vandræðahópur.  Innan hans getur verið fólk úr öllum hinum hópunum, þ.e. sumir sem fá úrlausn með hópum 1, 2 og 4 og aðrir sem þurfa ekki úrlausn, þar sem staða þeirra er ekkert vandamál.  Hafa skal í huga að yfirskuldsetning getur verið skammtíma vandamál, sem leysist hratt þegar fasteignamarkaðurinn kemst í gang, en fyrir stóran hluta þess hóps sem keypti á árunum 2005 - 2008, þá verður ekki undið ofan af skuldsetningunni nema með því að færa skuldir niður.  Leiðir 1 (flöt leiðrétting) og 2 (aðlögun skulda) eru því fyrsta skrefið og líklega skiptir ekki máli hvor er farin.  Ef það dugar ekki, þá eru viðkomandi líklegast jafnframt í hópi 1 og þurfa því þau úrræði sem þar hafa verið nefnd.

Hópur 3 (á leið í greiðsluvanda): Í fljótu bragði þá mun einhver útfærsla af leið 1 (flöt leiðrétting) henta þessum hópi best.  Hluti af þessum hópum geta einnig verið í hópi 2 (yfirskuldsettur) og þar þarf þá að bæta við einhverri útfærslu af leið 2 (aðlögun að eignarstöðu). 

Hópur 4 (halda sjó):  Margt er líkt með honum og hópi 3, en líklegast þarf ekki að ganga eins langt í útfærslunni.  Þak á eignir og ráðstöfunartekjur að teknu tilliti til fjölskyldustærðar þyrfti ekki að koma á óvart sem slík útfærsla.  Hugsanlega væri hægt að setja mál hluta hópsins á bið og sjá hvernig fasteignamarkaðurinn þróast á næstu árum.  Stór hluti hópsins er með lága skuldsetningu og tillögulega viðráðanlega greiðslubyrði.  Fyrir þennan hóp er leiðréttingin sanngirnismál og ekki má hunsa það viðhorf.

Hópur 8 (tvær eignir):  Þessi hópur hefur þegar fengið úrræði, en það má einfalda verulega.  Í mínum huga er um einfalda skuldajöfnun að ræða, sem á að renna hratt og vel í gegn án mikillar skriffinnsku eða pappírssöfnunar.

Aðrir hópar eru ekki í vanda með húsnæðislánin sín að sinni og þurfa því ekki úrræði, nema viðkomandi tilheyri einnig öðrum hópi eða hópum.

Lán á yfirskuldsettum eignum

Nú er fasteignaverð vonandi að nálgast botninn.  Yfirskuldsett húnsæði í dag getur verið með verulegt veðrými innan 5 ára, þó höfuðstóll lána hafi ekki verið færður niður.

Bankarnir hafa þegar gert ráð fyrir að talsverður kostnaður falli til vegna greiðsluvanda heimilanna og ÍLS gerir ráð fyrir að sokkinn kostnaður sé um 25 milljarðar.  Lán umfram veð eru í dag allt að 125 milljarðar, þar af liggja 17 milljarðar í lánum ÍLS.  Ef eingöngu þessi hópur er skoðaður þá er nauðsynlegt að geta í hvernig þessi tala getur breyst.

Atriði til hækkunar eru:

• Lækkun fasteignamats um 8,6%:  Þýðir að ákveðinn hluti lána að upphæð 114 milljarðar sem er í dag með milli 91 -100% veðsetningu fer upp fyrir 100% mörkin.  Varlega áætlað eru þetta 4,9 milljarðar.  Einnig mun hækka sá hluti um 520 milljarða lána sem er fyrir ofan veðrými úr 125 milljörðum í 159 milljarða (án tillits til annarra atriða).
• Hækkun vegna verðbóta um 3% á þessu ári:  Ofan á um 1.200 milljarða gerir þetta 36 milljarðar.  Hluti af þessu er á 520 milljarðana sem þegar eru á yfirveðsetningu  og annað á þeim 114 milljörðum til viðbótar sem eru á 91-100% veðsetningu í dag.
• Áhrif greiðslujöfnunar á eftirstöðvar höfuðstóls: líklega vel undir 10 milljörðum miðað við stöðu lána um síðustu áramót.
• Vanskilakostnaður sem leggst á höfuðstól:  Getur verið umtalsverð fjárhæð, sbr. dóm í Héraðsdómi Suðurlands sl. föstudag, þar sem um 50% lagðist ofan á höfuðstól sem þegar hafði meira en tvöfaldast.

Atriði til lækkunar eru:

• Dómar Hæstaréttar, þó endanleg niðurstaða sé ekki fengin, þá eru línurnar að hluta skýrar.  Ekki er ljóst hve mikil áhrif dómarnir hafa á höfuðstól gengistryggðra lána, hvað þá lán umfram veðrými, þ.e. hversu stór hluti gengistryggðra lána er á eignum með neikvætt eigið fé.   Gefum okkur að 50% gengisbundinna lána falli undir fordæmisgildi dómanna og áhrifin verði 30% lækkun höfuðstóls, þá er upphæðin 15 - 20 milljarðar.
• Úrræði sem fólk hefur nýtt sér:  46.400 eru með verðtryggð lán í greiðslujöfnun, 2.500 með gengisbundin lán í greiðslujöfnun, 1.500 hafa nýtt sér lækkun höfuðstóls gengisbundinna lána, 1.300 hafa nýtt sér lækkun höfuðstóls verðtryggðra lána, 1.500 hafa nýtt sér aðlögun höfuðstóls að 110% af veðrými og 950 eru með lán í frystingu.
• Fleiri dómar Hæstaréttar:   Í þeim verður tekist á um forsendubrest og hvort fasteignalán eiga að vera verðtryggð eða óverðtryggð og bera þá viðeigandi vexti Seðlabankans.
• Hugsanleg lög frá Alþingi:  Samkvæmt frumvarpi, þá munu lántakar fá að velja milli þriggja lánaforma.
• Niðurstöður í hugsanlegum álitum ESA og EFTA-dómstóls:  Telji ESA og/eða EFTA-dómstóllinn að neytendaverndarsjónarmið hafi verið að engu höfð, þá gæti álit þeirra lækkað kröfuupphæð lánanna verulega.

Bara út frá ofangreindum atriðum er hreinlega óskynsamlegt að nota skuldsetningu sem vogarskál til að meta hversu brýnt er að bregðast við fjárhagsvanda heimila.  Einnig má benda á, að samkvæmt tölum úr skattskýrslum, þá er verulegur hópur fólks með bæði eignarstöðu í öðrum eignum og ráðstöfunartekjur til að ráða við slíka yfirskuldsetningu.

Framhald síðar með fleira úr séráliti mínu...