Sýslumaður verðmetur eign langt undir fasteignamati - Réttargæslu vantar fyrir gerðarþola

Í nýlegum fjárnámsúrskurði mat fulltrúi sýslumannsins í Reykjavík eign, sem bent var á, langt undir fasteignamat eignarinnar.  Samkvæmt skrá Fasteignaskrár Íslands er fasteignamat eignarinnar kr. 27.550.000, fulltrúi sýslumanns mat hana á 20 m.kr.  Í þessu tiltekna máli skipti þetta ekki sköpum, þar sem staða lána (uppfærð miðað við dagsgengi) var vel umfram hærri töluna.

Stóra málið hér er að stærsti "fasteignasali" landsins, þ.e. sýslumaðurinn í Reykjavík, telur fasteignamat ekki endurspegla markaðsverðmæti eigna, eins og lög um fasteignamat segja til um.  Þetta er meiriháttar mál.  Ástæðan er einföld.  Allir bankarnir bjóða fólki upp á sértæka skuldaaðlögun, í gegn um dómstóla getur fólk farið í greiðsluaðlögun og síðan býður Arion banki upp á að færa lán niður í 110% af fasteignamati.  Ef sá aðili, sem hér á í hlut, hefði verið að fara í sértæka skuldaaðlögun og skuldir verið færðar niður í 110% af fasteignamati, þá hefðu eftirstöðvar skulda numið 30,3 m.kr.  Væri aftur miðað við mat fulltrúa sýslumanns væru eftirstöðvarnar 22 m.kr.  Munurinn er 8,3 m.kr. sem er lækkun um 27,4%.  (30,3 m.kr. eru auk þess 37,7% hærri tala en 22 m.kr. fyrir þá sem vilja gera samanburðinn í þá áttina.)

Í mínum huga kallar þessi niðurstaða fulltrúa sýslumanns, sem sýslumaðurinn hefur að sjálfsögðu lagt blessun sína yfir, á gagngera endurskoðun fasteignamats ekki seinna en strax.  Matið sem tók gildi 31. desember sl. er greinilega kolrangt.  Ég held líka að breyta þurfi viðmiði sem notað er við ákvörðun fasteignamats.  Á vef Fasteignaskrár Íslands segir um fasteignamatið:

Hvað er fasteignamat?

Fasteignamat er gangverð, umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla má að eignin hefði haft í kaupum og sölum í febrúarmánuði, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma. Nýtt febrúarverðlag er ákvarðað í maí mánuði ár hvert. Mat samkvæmt hinu nýja verðlagi tekur gildi í árslok.

Um þessar mundir er lítil velta á fasteignamarkaði, en á móti er mikið að gera hjá sýslumönnum.  Þeir eru daginn inn og daginn út að met verð fasteigna.  Er ekki nauðsynlegt að Fasteignaskrá Íslands horfi til ákvarðanna sýslumannanna, auk þess að skoða tölur í kaupsamningum?

Það er annað í þessu tiltekna máli, sem vekur athygli.  Gerðarþoli virðist ekki hafa haft fjárhagslega burði til að verja sig í málinu og þess vegna fór málið í fjárnám öðru fremur, en að málstaður gerðabeiðanda hafi verið svo óyggjandi.  Hér er nefnilega á ferðinni enn eitt myntkörfumálið.  Staðreyndin er að almenningur hefur almennt ekki fjárhagslega getu til að verja sig gegn hvort heldur réttmætum eða óréttmætum kröfum fjármálafyrirtækjanna.  Í fyrsta lagi er leiksviðinu rangt stillt upp.  Stefnandi í fjárnámsbeiðnum er oft með mörg máli í gangi í einu hjá viðkomandi dómstóli.  Sami dómari dæmir í öllum málunum og lögmaður stefnanda þarf ekki einu sinni að yfirgefa réttarsalinn milli mála.  Hinn stefndi kemur því inn í dómsal, þar sem fyrir eru tveir aðilar sem hafa verið að ræða saman um fjárnámsbeiðnir allan daginn.  Dómarinn er búinn að heyra sama málflutning aftur og aftur og lögmaður stefnanda vísar jafnvel til þess að um sams konar mál sé að ræða.  Hlutleysið er greinilega brotið, þar sem hinn stefndi stendur ekki frammi fyrir óhlutdrægum dómara.  Dómarinn getur ekki verið óhlutdrægur hafi hann haft lögmann stefnanda inni hjá sér sem sessunaut mál eftir mál og sessunauturinn hefur tækifæri til að vísa til mála sem áður hefur verið úrskurðað í.  Vissulega er dómsalur opinn,en hin almenna regla er að málsaðilar bíða fyrir utan þar til kemur að þeirra máli.  Vörnin er því í óréttlátri stöðu frá upphafi gagnvart sókninni.

Hér verður að gera tvenns konar breytingar.  Í fyrsta lagi, þá verður að skipa fólki réttargæslumann hafi það ekki efni á því.  Lendi tveir menn í slagsmálum, þar sem annar missir tönn, þá geta báðir átt möguleika á að ríkið skipi þeim réttargæslumann.  Standi einstaklingur aftur frammi fyrir því að missa aleigu sína, þá er ætlast til þess að hann finni sér lögfræðing sjálfur.  Það er ekki sanngjarnt.  Hvaða lögmaður er tilbúinn að setja tíma sinn í mál, sem hann fær líklega seint og illa greitt fyrir hvort sem það vinnst eða tapast?  Og er ekki líklegast að þeir lögmenn sem taka minnst fyrir störf sín hafi minnsta reynslu?  Staða einstaklingsins er því höll alveg frá upphafi og ekki skánar hún þegar inn í réttarsalinn er komið.  Það er atriði tvö.  Þó það skapi óhagræði fyrir dómskerfið þá verður að koma í veg fyrir að lögmenn, sem reka mörg fjárnámsmál í beit, geti gert sig heimakomna hjá einum tilteknum dómara.  Lögmenn verði krafðir um að leggja hvert mál fyrir sig fyrir dómara og gert óheimilt að vitna til fyrri mála sem lögð voru fyrir sama dómara sama dag.  Allar slíkar tilvísanir skekkja réttarstöðu málsaðila.  Málsaðilar standi jafnfætis strax frá upphafi með því að báðir gangi til dómsalar þegar málið er "kallað upp".  Við núverandi ástand lítur út fyrir að málsaðili sé bara einn, en dómendur tveir.

Fleiri gætu vafalaust nefnt önnur atriði til bóta og hvet ég fólk til að gera það.

Athugasemdir

[Offari, 26.2.2010 kl. 11:38]

Fasteignamat á að vera sem næst markaðsvirði eignar. markaðsverð er það sem fólk borgar fyrir eignirnar en þar sem enginn markaður er er markaðsverðið algjör óvissa í dag.

Séu fasteigin 110% veðsettar er hætt við að markaðurinn verði áfram í kyrrstöðu og eftir því sem kyrrstöðuni er haldið lengur verður fallið meira þegar verðið fellur.  Sjálfur vil ég ekki kaupa meðan ég veit að verð á eftir að falla og ég tel líklegt að fleiri bíði eftir verðfalli.

[Axel Pétur Axelsson, 26.2.2010 kl. 17:54]

Fjárnámsbeiðni er reyndar lögð fyrir Sýslumann, en það er sama buddy buddy og hjá dómara í héraðsdómi þegar verið er að þingfesta stefnur.

Mismunur stefnda og stefnanda er greinilegur og réttarstaða "ólöglærða" er afleit.

[Marinó G. Njálsson, 26.2.2010 kl. 23:46]

Ég tók eftir því í kvöldfréttum Stöðvar 2 að færslan var hér um bil tekin upp orðrétt

[Gunnar Gunnarsson (IP-tala skráð) 8.3.2010 kl. 14:44]

Leiðrétt, Arion banki býður upp á að færa lán niður í 110% af markaðsverði sem getur verið hærra en fasteignamat. Þeir fá fyrirtækið Eignamiðlun til að meta fyrir sig eignir og svo fær maður "take it or leave it" tilboð.

"Arion banki upp á að færa lán niður í 110% af fasteignamati"