Aðeins af verðtryggðum og óverðtryggðum lánum

Eins og fólki er ljóst, tókst meirihluta verðtryggingarnefndarinnar og ganga þvert gegn skipunarbréfi sínu.  Ein af röksemdum meirihlutans fyrir því að hunsa skipunarbréf sitt var, að lágtekjuhópar gætu átt erfitt með að fá lán/ráða við fyrstu afborganir, ef verðtryggingin væri aflögð.  Samt fólst ein af fáu tillögum þeirra í því að gera fólki það ennþá erfiðara! Í gær birti ég færslu, þar sem ég benti á leið framhjá þessum vanda.  Önnur rök meirihlutans voru að erfitt yrði að fá lán með hæfilegum vöxtum.  Í þessari færslu vil ég aðeins fjalla um þetta atriði.

Verðtrygging húsnæðislána verður að leggjast af

Ein af grunnforsendum breytinga á húsnæðislánakerfinu er að lánin verði óverðtryggð.  Ástæðan er einföld.  Í núverandi verðtryggðu kerfi gerist tvennt sem er mjög óæskilegt:

1.  Niðurgreiðslu höfuðstóls er ýtt yfir á seinni gjalddaga lánsins, sem þýðir að lántakar sem eiga húsnæði í stuttan tíma, 10 ár eða skemur, sjá aldrei neinn ávinning af afborgunum sínum, þar sem verðbætur sem bætast á eftirstöðvarnar éta upp ávinninginn af afborganahluta greiðslunnar.  (Miðað við að eign sé endurfjármögnuð við eigendaskipti og að lán sé minnst til 20 ára.)

2.  Lánveitandi verður að fjármagna sig langt, þar sem annars á hann á hættu að seinni tíma fjármögnun verði óhagstæðari en þau kjör sem lántaki fékk.  Lánveitandi lendir þá í sömu stöðu og lántakinn, þ.e. að eftirstöðvar hækka fyrri hluta lánstímans skuldabréfanna sem gefin voru út til að fjármagna útlánin, og of langur tími líður áður en lánveitandinn sér ávinning sinn af greiðslum.  (Miðað er við að greitt sé jafnt og þétt af skuldabréfunum sem eru til jafn langs tíma og útlánin.)

Rétt er að benda á, að Íslendingar eiga húsnæði almennt í frekar stuttan tíma.  Ég hef ekki nákvæmar upplýsingar um hver þessi tími er, en hef séð nefnd innan við 5 ár að meðaltali.  Þetta er heldur styttri tími en t.d. í Noregi þar sem tíminn er 7-8 ár. 

Þessi stutti lánstími er gullnáma fyrir lánveitendur verðtryggðra lána, þar sem með svona stuttum lánstíma, þá mun lántakinn aldrei ná að greiða niður eina einustu krónu af upprunalegum höfuðstól lánsins.  Sé lánið greitt upp við eigendaskipti, sem er ekki óalgengt, þá getur lánveitandinn lánað peningana út aftur, nema hvað hann á hærri upphæð til að lána út í annað skipti.  Höfuðstóll láns nr. 2 mun einnig byrja að hækka fyrstu árin.  Í töflunni er skoðað verðtryggt lán sem er upphaflega er upp á 20 m.kr. til 25 ára, en er gert upp á 5 ára fresti (við eigendaskipti) og eftirstöðvarnar lánaðar út aftur til 25 ára í hvert sinn.  Miðað er við 3,5% verðtryggða vexti og að verðbólgan allan lánstímann sé 3,9%.  Lánveitandinn fjármagnar sig einu sinni til 25 ára og borgar 2,5% vexti.

20 m.kr. lán til 25 ára
	Lánsfjárhæð	Eftirstöðvar eftir 5 ár	Þróun fjármögnun- arláns	Greiðslur lántaka
1. lán	20,0 m.	21,0 m.	21,0 m.kr.	6.631.098
2. lán	21,0 m.	22,0 m.	20,6 m.kr.	6.950.617
3. lán	22,0 m.	23,0 m.	18,1 m.kr.	7.285.530
4. lán	23,0 m.	24,1 m.	12,0 m.kr.	7.636.586
5. lán	24,1 m.	25,3 m.	0,0 m.kr.	8.004.552
Uppgreiðsla í lok 5. láns				25.313.788
Heildargreiðslur			45.205.278	61.822.171

Ég vona að þetta skiljist. Heildargreiðslur lánveitandans eru 45,2 m.kr. vegna 20 m.kr. skuldabréfsins sem gefið var út til að fjármagna upphaflega lánið til húsnæðiskaupandans.  (Miðað er við að greitt sé mánaðarlega af skuldabréfinu.)  Lántaki nr. 1 greiðir 6,6 m.kr. í afborganir og vexti í 5 ár og síðan eftirstöðvarnar upp á 21,0 m.kr. að þessum 5 árum loknum, þegar hann selur eignina.  Næsti lántaki fær þessa 21,0 m.kr. að láni, greiðir 6,95 m.kr. í afborganir og vexti í 5 ár og loks 22,0 m.kr. eftirstöðvar við sölu.  Þannig gengur þetta koll af kolli, þar til lántaki nr. 5 fær 24,1 m.kr. að láni, greiðir 8,0 m.kr. í afborganir og vexti og loks eftirstöðvar upp á 25,3 m.kr.  Alls fær lánveitandinn 61,8 m.kr. frá þessum fimm lántökum á þessum 25 árum.  Hagnaður lánveitandans eru því litlar 16,6 m.kr. eða 36,7%.  Ímyndum okkur nú að um 40 ára lán hafi verið að ræða!

Að þessu sést, að verðtryggð lán geta verið algjör gullnáma fyrir lánveitendur geti þeir velt upphaflegu fjármögnun sinni eins og lýst er í dæminu að ofan.  Er því vel skiljanlegt, að fjármálafyrirtæki vilji ekki breyta kerfinu.  Auk þess má búast við því, a.m.k. í meðalárferði, að húsnæðisverð haldi ekki í við verðbólgu og því mun eignarhluti eigandans líklegast rýrna.  Það fer þó eftir skuldsetningarhlutfalli.

Óverðtryggð fjármögnun og húsnæðislán

Með því að taka upp óverðtryggða fjármögnun húsnæðislána og þar með óverðtryggð útlán, þá vinnst margt.  Hafa skal þó í huga að óverðtryggð útlán verða alltaf með endurskoðunarákvæði á vöxtum.  Förum ekki í neinar grafgötur með það.  Einnig er eðlilegt að gera ráð fyrir að lán séu gerð upp við eigendaskipti, þó það sé að sjálfsögðu samningsatriði.  Að þessu uppfylltu, þá geta lánveitendur fjármagnað sig til skamms tíma, 7 - 10 ára, jafnvel skemmri tíma, sbr. að eigendaskipti verða að meðaltali á 5 ára fresti.  Slík fjármögnun mun ALLTAF leiða til lægri fjármagnskostnaðar/vaxta, en lán til 40 ára, þar sem auðveldara er að spá fyrir um þróun til skamms tíma, en langs.  (Þetta hafa verið helstu rök fyrir verðtryggðum lánum, þar sem erfitt sé fyrir lánveitendur að fjármagna sig til 40 ára á óverðtryggðum vöxtum.)  Niðurstaðan verður meiri stöðugleiki, þar sem lánveitendur munu fjármagna sig mest á föstum vöxtum og geta því einnig boðið hagstæða fasta vexti til sinna lántaka, þó svo að líklegast vilji þeir bjóða upp á fasta, breytilega og fljótandi vexti.

Með því að stilla endurskoðunarákvæðum vaxta í lánssamningum þannig, að vextir endurskoðist einu til tvisvar sinni á hverju 7-10 ára tímabili, þ.e. þegar lánveitandinn þarf að endurfjármagn sig og á miðju tímabili, þá getur lánveitandinn auðveldlega boðið upp á óverðtryggð lán til langs tíma.  Uppgreiðslur lána, áður en lánveitandinn þarf að gera upp sína fjármögnun, munu einfaldlega fara í ný útlán og þar með draga úr þörf fyrir nýja fjármögnun.  Eða vega upp á móti því, að sumir lántakar munu vilja greiða skerta afborgun, eins og ég lýsti í síðustu færslu.

Lykilatriði í þessari leið, er að lántaki geti auðveldlega fært sig á milli lánveitenda.  Þ.e. hann geti endurfjármagnað lánið sitt án teljandi kostnaðar, ef hann telur t.d. boðaðar vaxtabreytingar sér ekki hagstæðar eða ef annar lánveitandi býður betri kjör.  Þegar ég segi án teljandi kostnaðar, þá þýðir það að lántökukostnaður sé föst, hæfileg upphæð, en ekki hlutfall af lánsfjárhæð.  Að fjármálafyrirtæki krefjist 1% lánsfjárhæðar í lántökukostnað er algjört rugl.  Eini kostnaðurinn sem fjármálafyrirtækið á að krefjast er sá kostnaður sem það verður fyrir vegna afgreiðslu lánsumsóknar og skjalagerðar.  Í sæmilega tæknivæddu fjármálafyrirtæki þá ætti þessi kostnaður ekki að vera meiri en 50.000 kr.  Annan kostnað sem fjármálafyrirtækið hefur af lánveitingunni, þ.e. fastur umsýslukostnaður, tapáhætta og uppgreiðsluáhættu, ætti fyrirtækið að taka í gegn um vaxtamun.  Á lifandi lánamarkaði, þá eru engin rök fyrir því að lántaki þurfi að greiða uppgreiðslugjald, önnur en til að hindra samkeppni.  Eftir að stimpilgjaldið var fellt niður af lánaskjölum, þá eru núverandi lántöku- og uppgreiðslugjöld orðin stærsta hindrun fyrir skilvirkum húsnæðislánamarkaði, þar sem eðlileg samkeppni ríkir.

Eitt er rétt að benda á, að ekki gengur að lánveitandi fjármagni sig til skemmri tíma, en endurskoðunarákvæði vaxta í útlánasamningum segja til.

Samantekt

Verðtryggð lán sem greidd eru upp hlutfallslega snemma á lánstímanum, eru gullgerðarvél fyrir lánveitandann að því gefnu að hann komi peningunum strax í vinnu aftur.  Þar sem eignir skipta um eigendur að jafnaði á innan við 5 ára fresti þá eru fjármálafyrirtæki að græða á tá og fingri á verðtryggðum lánum. Dæmi að ofan sýnir 36,7% hagnað á 25 ára láni, sem gert er upp á 5 ára fresti.

Óverðtryggð lán er hægt að fjármagna til mun skemmri tíma, en verðtryggð lán.  Með því að fjármagna þau til 7-10 ára í senn, er hægt að lækka verulega vexti þeirra og auka á stöðugleika.  Stærsti kostur bæði óverðtryggðra útlána og fjármögnunar, er að bæði lántaki og lánveitandi lækka höfuðstól skulda sinna með hverri afborgun.  Til að auka á samkeppni á húsnæðislánamarkaði, þá þurfa lántökugjöld og uppgreiðslugjöld í núverandi formi að falla niður, en í staðinn koma gjöld sem eru föst krónutala og taka mið af raunverulegum kostnaði vegna lántöku og uppgreiðslu.

Öðruvísi endurgreiðsluaðferð óverðtryggðra lána

Stóri dómur meirihluta verðtryggingarnefndarinnar er fallinn.  Ég ætla að mestu að fjalla um skýrslu nefndarinnar í annarri færslu, en hér langar mig aðeins að svara einu atriði.  Það er varðandi of háa upphaflega greiðslubyrði óverðtryggðra lán.  Nefndin virðist halda að verði verðtryggingin bönnuð, þá sé enginn annar kostur fyrir lánveitendur en að bjóða mjög óhagstæð óverðtryggð lán.  Nokkuð sem er í hrópandi andstöðu við núverandi framboð á óverðtryggðum.

Þrenns konar form vaxta

Meðan ég sat í stjórn Hagsmunasamtaka heimilanna, þá kynntum við okkur húsnæðislán í nokkrum löndum.  Danska kerfið er mjög áhugavert, en hafa verður í huga að það byggir að nokkru leiti á samspili við skattkerfið.  Ég er ekki að sjá ríkissjóð hafa efni á því kerfi í bili og læt því umfjöllun um það bíða betri tíma.

Norska kerfið er hins vegar frekar einfalt (fyrir utan tenginguna við skattkerfið).  Í Noregi er hægt að velja um þrenns konar vexti (að sjálfsögðu óverðtryggða), þ.e. fasta, breytilega og fljótandi.  Fastir vextir eru sem sagt óbreytilegir vextir í nokkur ár samkvæmt samkomulagi milli samningsaðila.  Breytilegir vextir eru vextir sem geta breyst samkvæmt fyrirfram ákveðinni reglu, en lánveitandi verður að tilkynna lántaka um slíka breytingu með góðum fyrirvara.  Og fljótandi vextir eru síðan vextir sem geta breyst daglega samkvæmt LIBOR eða öðrum slíkum vísitölum. 

Stóra málið er þó að lántakar hafa möguleika á að færa sig á milli vaxtakerfa samkvæmt sérstökum reglum. Þannig getur lántaki með fasta vexti breytt vaxtaviðmiðinu í fljótandi vexti, ef hann telur líklegt að slíkir vextir verði lægri en föstu vextir.  Á sama hátt gæti hann skipt yfir í fasta vexti, ef hann óttast að óstöðugleiki sé framundan.

Öllum aðferðunum fylgir áhætta fyrir báða aðila samningsins, en jafnframt hafa báðir aðilar leiðir til að verja sig fyrir þeirri áhættu.

Ný endurgreiðsluaðferð

Það sem ég vil samt gera að meginefni þessarar færslu er öðruvísi endurgreiðsluaðferð til að vega upp á móti hærri vaxtabyrði fyrstu ár lánstíma.  Nefndin taldi nefnilega að afnám verðtryggingarinnar yrði sumum lántökum svo þungbær þar sem þeir gætu ekki ráðið við upphafsgreiðslubyrði lánanna.

Hugmyndin sem ég vil setja hér fram er í sjálfu sér einföld.  Fyrstu X ár lánstímans greiðir lántakinn lánið einfaldlega hægar niður.  Þó yrði um fastar afborganir að ræða.  Að þessum X árum liðnum hækkaði afborgunin, þannig að hægt væri að greiða lánið upp á því sem eftirlifði lánstímans.

Til að skýra þetta út er best að taka dæmi.  Notað er 20 m.kr. lán til 20 ára með 4% vöxtum.  Skoðum fyrst hver greiðslubyrðin væri án lægri afborgunar fyrstu ári.  20 m.kr. lán til 20 ára greiðist niður um 1 m.kr. á ári.  Föst afborgun út allan lánstímann er kr. 83.333 á mánuði og fyrsta vaxtagreiðsla er 20 m.kr. x 4% /12 = 66.667 kr. Því er fyrsta greiðsla kr. 150.000. Eftir eitt ár eru greiddar 146.666 kr., eftir tvö ár 143.333 kr. og lækkar upphæðin um 3.333 kr. á ári uns hún endar í 83.601 kr. í 240. og síðustu greiðslu.  Vegna dæmisins fyrir neðan er rétt að nefna að greiðsla nr. 85 (fyrsta greiðsla á 8. ári) væri 126.669 kr.

Næst skulum við prófa aðferðina, sem ég legg til, miðað við að afborgun lækki í 7 ár um tiltekið hlutfall.  Hér verða skoðuð tvö hlutföll, þ.e. 50% og 25%, sem afborgun fyrstu 7 árin skerðist af tölunni sem greidd væri án skerðingarinnar, þ.e. af 83.333 kr.

Skerðing 50%:  Þetta þýðir að í staðinn fyrir að greiða 1 m.kr. á ári fyrstu 7 árin í afborgunarhluta, þá eru greiddar 500.000 kr. eða 41.667 kr. á mánuði.  Fyrsta greiðsla væri því 41.667 + 66.667 = 108.334 kr.  Þessi greiðsla lækkaði helmingi hægar á ári eða um 1.666,5 kr. og yrði því greiðslan 106.667,5 eftir ár og 105.001 kr. eftir tvö ár og komin niður í 96.668,5 kr. í lok 7 ára tímabilsins.  Eftirstöðvarnar stæðu í 16,5 m.kr., þegar hætt væri að skerða afborganirnar.  Fyrsta mánaðarlega greiðsla á óskertum afborgunum (greiðsla nr. 85) væri þá 160.769 kr. og síðasta afborgunin 106.122 kr.

Skerðing 25%:  Þetta þýðir að árleg afborgun verður 750.000 kr. í staðinn fyrir 1 m.kr. og mánaðarleg afborgun verður 62.500 kr.  Fyrsta greiðsla er því 62.500 + 66.667 = 129.167 kr., sú 85. væri 143.718 kr. og sú síðasta 94.866 kr.

Til samanburðar væri fyrsta afborgun á verðtryggðu jafngreiðsluláni með 2% vöxtum 101.344 kr. og sú síðasta miðað við 2% verðbólgu 150.343 kr.  Greiðsla nr. 85 væri 116.412 kr.

Loks má taka til samanburðar óverðtryggt jafngreiðslulán með 4% vöxtum án skerðinga.  Slíkt lán væri með fasta greiðslu út allan lánstímann upp á kr. 121.196 og heildargreiðslur upp á 29,1 m.kr.

Þar sem óverðtryggðir vextir eru jafnháir verðtryggðum vöxtum plús verðbólgu, þá er heildargreiðslubyrðin svipuð í þessum fjórum dæmum, munurinn er þó í kringum 2 m.kr., þar sem óverðtryggða lánið án skerðinga er með lægstu heildargreiðslurnar 28,0 m.kr., en lán með 50% skerðingu fyrstu 7 árin er með hæstu heildargreiðsluna 30,1 m.kr. eða örlítið hærra en verðtryggða jafngreiðslulánið sem var í 29,8 m.kr.

 

Yfirlit	Fyrsti mán.	85. greiðsla	Lokagreiðsla	Heildargreiðsla
Óverðtryggt lán án skerðinga	150.000	126.669	83.601	28,0 m.kr.
50% skerðing í 7 ár	108.334	160.769	106.122	30,3 m.kr.
25% skerðing í 7 ár	129.167	143.718	94.866	29,2 m.kr.
Verðtryggt jafngreiðslulán	101.344	116.412	150.343	29,8 m.kr.
Óverðtryggt jafngreiðslulán	121.196	121.196	121.196	29,1 m.kr.

 

Að sjálfsögðu væri hægt að vera með hvaða skerðingarhlutfall sem er og lengra eða styttra skerðingartímabil. Vextir og verðbólga var viljandi valið lágt, þar sem lág verðbólga lætur verðtryggð lán líta betur út.  Þegar vextir óverðtryggðra lána voru hækkaðir í 8%, verðtryggðir vextir stilltir á 4% og verðbólga á 4%, þá hækkuðu heildargreiðslur vegna lánanna sem hér segir (í töfluröð að ofan):  36,0 m.kr; 40,6 m.kr.; 38,1 m.kr.; 44,4 m.kr. og 40,3 m.kr.  Tekið skal fram að Landsbankinn býður núna 6,75% óverðtryggða breytilega vexti og 3,5% verðtryggða breytilega vexti í 4,2% verðbólgu. Sem sagt óverðtryggðir vextir ná ekki samtölu verðtryggðra vaxta og verðbólgu.

Markmiðið með þessari hugmynd er að sýna fram á að líka er hægt að laga greiðslur óverðtryggðra lána með jöfnum afborgunum að greiðslugetu lántaka.  Svo eru líka til óverðtryggð jafngreiðslulán.

Skýrslan sem Árni Páll óskar eftir

Mér finnst þessi umræða um tillögur ríkisstjórnar Sigmundar Davíð Gunnlaugsson um úrræði vegna verðtryggðra húsnæðislána alltaf verða furðulegri og furðulegri.  Árni Páll Árnason, formaður Samfylkingarinnar og fyrrverandi ráðherra í ríkisstjórn Jóhönnu Sigurðardóttur, krefst ítrekað að fá upplýsingar um hvernig væntanlegar aðgerðir ríkisstjórnar Sigmundar Davíðs Gunnlaugssonar mun skiptast niður á tekjuhópa.  Alveg fínt að Árni Páll vilji fá upplýsingarnar, en hann hefði átt að búa sjálfur yfir þessum upplýsingum sem félagsmálaráðherra og síðar efnahags- og viðskiptaráðherra.  En látum það liggja á milli hluta. 

Nú vill svo til að haustið 2010 skipaði ríkisstjórn Jóhönnu Sigurðardóttur "sérfræðingahóp" til að fara yfir skuldastöðu heimilanna.  Sat ég í hópnum fyrir hönd Hagsmunasamtaka heimilanna.  verkefni hópsins var að fara yfir þær hugmyndir sem settar höfðu verið fram til lausnar vegna greiðslu- og skuldaerfiðleika heimilanna.  Ein leiðin sem var skoðuð, var flöt 15,5% lækkun á höfuðstóli verðtryggðra lána. 

Hópurinn fékk fjármálaráðuneytið til að framkvæma reikna úr hvernig upphæð lækkunar lánanna um 15,5% kæmi út miðað við tekjudreifingu.  Voru niðurstöður þeirra útreikninga birtar í skýrslu "sérfræðingahópsins", en hún var birt með pomp og prakt í Þjóðmenningarhúsinu 10. nóvember 2010 (ef ég man dagsetninguna rétt).  Þar sem upplýsingarnar eru birtar í myndriti í skýrslunni, þá birti ég hér tölurnar að baki myndritinu:

Árstekjur	Fjöldi heimila	Niðurfærsla - meðaltal	Alls á tekjuhóp
500.000	597	2.361.520	1.409.827.395
1.000.000	687	2.490.428	1.710.924.169
1.500.000	1.170	2.210.041	2.585.748.328
2.000.000	2.450	1.984.571	4.862.199.463
2.500.000	5.425	1.695.285	9.196.922.735
3.000.000	5.500	2.001.550	11.008.524.913
3.500.000	5.892	2.185.560	12.877.317.819
4.000.000	5.522	2.273.166	12.552.422.038
4.500.000	5.070	2.443.281	12.387.436.546
5.000.000	4.609	2.476.317	11.413.345.858
5.500.000	4.719	2.587.177	12.208.889.224
6.000.000	4.782	2.638.176	12.615.756.822
6.500.000	4.626	2.783.975	12.878.668.076
7.000.000	4.106	2.915.411	11.970.679.409
7.500.000	3.626	2.985.480	10.825.350.314
8.000.000	2.828	3.114.597	8.808.080.202
8.500.000	2.176	3.109.478	6.766.224.896
9.000.000	1.820	3.219.787	5.860.013.210
9.500.000	1.314	3.132.935	4.116.676.160
10.000.000	1.028	3.219.297	3.309.437.669
10.500.000	798	3.233.848	2.580.610.609
11.000.000	674	3.418.390	2.303.995.190
11.500.000	529	3.419.573	1.808.954.373
12.000.000	376	3.061.643	1.151.177.631
12.500.000	348	3.308.227	1.151.262.893
13.000.000	274	3.675.223	1.007.011.064
13.500.000	200	3.369.944	673.988.712
14.000.000	156	3.299.385	514.704.009
>14.000.000	1.460	3.414.406	4.985.032.739
	72.762	2.828.575	185.541.182.467

Alls reyndist 15,5% lækkun höfuðstóls verðtryggðra lána leiða til þess að lán að fjárhæð 1.197 ma.kr. ættu að lækka um 185,5 ma.kr.  Meðaltal niðurfærslu reiknaðist til að vera 2.828.575 kr., en sveiflur eftir tekjubilum voru frá -40% og upp í +30%.  Þar sem fjöldi í hópum er mjög mismunandi, þá er ekki hægt að gera beinan samanburð á milli hópa.  Sé allur hópurinn með tekjur upp á 8,5 m.kr. og meira tekinn saman, þá er meðalleiðrétting hans 14,8% yfir heildarmeðaltali.

Þá höfum við það.  Þeir tekjuhæstu hefðu fengið meira í krónum talið en þeir tekjulægri.   Allir hefðu fengið sama hlutfall af verðtryggðu skuldunum, en það sem skiptir hins vegar þá tekjulægri mestu máli, er að greiðslubyrði lánanna hefðu minnkað meira sem hlutfall af tekjum.  Heimili með 2,0 m.kr. í árstekjur hefði samkvæmt þessu fengið árstekjur sínar í lækkun lánanna meðan heimilið með 9,5 m.kr. væri að fá þriðjung árstekna sinna.

Já, þeir tekjuhæstu fengju mest.  Eigum við ekki að segja sem betur fer.  Heldur væri staðan furðuleg í þjóðfélaginu, ef heimili með árstekjur upp á 2.000.000 kr. skuldaði meira í húsnæðislánum, en heimili með 8.000.000 kr.  Líklegt er að heimili með litlar tekjur sé fámennara en heimili með hærri tekjur.  Þetta er þó ekki einhlítt.  Hjón með börn hafa bæði þörf fyrir stærra húsnæði og hærri tekjur en einstaklingur sem býr einn.  Sé miðað við framfærsluviðmið velferðarráðuneytisins, þá þurfa hjón með tvö börn að vera með um 700.000 kr. á mánuði til að geta staðið undir meðalneysluútgjöldum, eins og ráðuneytið hefur reiknað þau (eða starfshópur á vegum ráðuneytisins gerði).  Raunar er það áhyggjuefni hvað tekjulægstu hóparnir þrír eru með háar húsnæðisskuldir sem hlutfall af tekjum.  Hér gæti verið sú skekkja, að verið er að nota tekjur ársins 2009 sem segir ekki til um meðalheimilistekjur yfir lengra tímabil.  Stöðu þessara hópa þarf að skoða nánar, eins og ég mælti með í sínu séráliti, og hjálpa þeim yfir erfiðasta hjallann.

Hafa skal í huga að tölurnar að ofan voru fengnar úr skattskýrslum fyrir framtalsárið 2009.  Upphæðir eru því ekki þær sömu og sérfræðingahópur núverandi ríkisstjórnar vann með.  Hlutföllin ættu að vera þau sömu.  Tölurnar að ofan eru án úrræða sem síðar komu og ættu því að sýna "hreina" leiðréttingu meðan úrræði núverandi ríkisstjórnar er ætlað að taka tillit til alls konar úrræða sem heimilin hafa fengið.  Hægt er að skrifa langa ritgerð um hugmyndaauðgina að baki þeirri hugsun, þar sem stærsti hluti þeirra úrræða voru aðgerðir bankanna til að skila til baka til viðskiptavina sinna afslætti sem þeir fengu frá gömlu kennitölunni.