Greiðslujöfnun: Mikil misskilningur í fyrirsögn fréttaskýringar

Önundur Páll Ragnarsson, blaðamaður á Morgunblaðinu, ritar fréttaskýringu um greiðslujöfnunina.  Hún er merkileg að því leita, að leitað er til Ráðgjafastofu um fjármál heimilanna, sem fjármálafyrirtæki fjármagna, og síðan til fjármálafyrirtækja.  Svörin sem blaðamaður birtir eru því eftir því.

Samkvæmt upplýsingum frá Svanhildi Guðmundsdóttur, sviðsstjóra þjónustusviðs ÍLS, mun fólk fá greiðsludreifingu á þeirri upphæð, sem safnast hefur á biðreikningi greiðslujafnaðra lána, kjósi það að hætta í greiðslujöfnuninni.  Tekið skal fram að þetta er ekki í samræmi við bókstaf laganna.  Þannig að þó ÍLS bjóði þennan möguleika, þá er ekki víst að aðrar lánastofnanir geri það.

Ásta Sigrún Helgadóttir, forstöðumaður Ráðgjafarstofu um fjármál heimilanna, segir að ekki sé hægt að kvarta yfir upplýsingagjöf bankanna. "Hún sé yfirleitt góð."  Ég vil leiðrétta þetta.  Upplýsingagjöf bankanna er mikil, en hún er einhliða.  Hún er alls ekki góð.  Ég er búinn að fá bréf frá ÍLS, Íslandsbanka, Landsbanka og Kaupþingi.  Ekkert bréfa þeirra gefur tölulegar upplýsingar út frá gefnum forsendum um heildargreiðslubyrði, greiðsluþróun, mismun á vaxtagreiðslu leiðanna tveggja, þróun höfuðstóls leiðanna tveggja, hvort lenging sé líkleg og hvort afskrift sé líklega í lok lánstímans.  Sett er ein setning í flest bréf, þar sem segir:  "Til lengri tíma litið getur greiðslujöfnun þó leitt til aukins kostnaðar í formi vaxta og verðbóta."

Skoðum þessa dæmalausu setningu:

Til lengri tíma litið getur greiðslujöfnun þó leitt til aukins kostnaðar í formi vaxta og verðbóta.

Staðreynd málsins er að greiðslujöfnun leiðir nær alltaf til aukins kostnaðar í formi vaxta og verðbóta.   Ekki kannski eða hugsanlega.  Það gerist NÆR ALLTAF.  Ástæðan er einföld.  Greiði lántaki höfuðstól lánsins hægar niður, þá eru vextir hærri (reiknast af hærri upphæð) og verðbætur meiri (leggjast einnig á upphæð sem fer á biðreikning).  Undantekning er, ef efnahagsástandið verður afleitt, þannig að það verði ENGIN kaupmáttaraukning og atvinnustig helst lágt allan lánstímann, þá dugir greiðslan ekki fyrir öllum vöxtunum/verðbótum og þeir afskrifast í lokin.  Þessi möguleiki er ákaflega ólíklegur og vaxtagreiðslan verður líklegast alltaf hærri.

Ég hef reiknað út nokkur dæmi sem ég vil birta hér:

1.  20 ára verðtryggt lán upphaflega að upphæð 10. m.kr. er greiðslujafnað 5 ár inn í lánstímann, þ.e. 15 ár eru eftir.  Gert er ráð fyrir 4% verðbólgu að jafnaði og að greiðslujöfnunarvísitala hækki að jafnaði um 4,5% á ári. Þ.e. hófleg kaupmáttaraukning.

 

	Verðtryggt lán	Greiðslujafnað lán
Afborgun m/verðbótum	16.3m.kr.	16,5 m.kr.
Vextir	8,0 m.kr.	10,2 m.kr.
Heildargreiðsla	24,3 m.kr.	26,7 m.kr.
Afskrift		1,7 m.kr.
Lenging lánstíma		3 ár

Takið eftir að heildargreiðslan er 10% hærri þó það sé afskrift og afborgun höfuðstóls er hærri líka.

2.  Allt það sama og í dæmi 1 nema að greiðslujöfnunarvísitalan hækkar um 6% á ári, þ.e. góð kaupmáttaraukning.

	Verðtryggt lán	Greiðslujafnað lán
Afborgun m/verðbótum	16.3m.kr.	17,2 m.kr.
Vextir	8,0 m.kr.	9,0 m.kr.
Heildargreiðsla	24,3 m.kr.	26,1 m.kr.
Afskrift		0 m.kr.
Lenging lánstíma		13 mánuðir

Örlítið lægri heildargreiðsla, en samt 7,4% hærri.

3.  40 ára verðtryggt lán upphaflega að upphæð 10. m.kr. er greiðslujafnað 5 ár inn í lánstímann, þ.e. 35 ár eru eftir.  Gert er ráð fyrir 4% verðbólgu að jafnaði og að greiðslujöfnunarvísitala hækki að jafnaði um 4,5% á ári. Þ.e. hófleg kaupmáttaraukning.

 

	Verðtryggt lán	Greiðslujafnað lán
Afborgun m/verðbótum	31,0m.kr.	15,8 m.kr.
Vextir	26,4 m.kr.	46,4 m.kr.
Heildargreiðsla	57,4 m.kr.	62,5 m.kr.
Afskrift		31,2 m.kr.
Lenging lánstíma		3 ár

Takið eftir að heildargreiðslan er 8,9% hærri þó afskrift munar þar mest um 20 m.kr. mun á vöxtum.

4.  Allt það sama og í dæmi 3 nema að greiðslujöfnunarvísitalan hækkar um 6% á ári, þ.e. góð kaupmáttaraukning.

	Verðtryggt lán	Greiðslujafnað lán
Afborgun m/verðbótum	31,0m.kr.	31,8 m.kr.
Vextir	26,4 m.kr.	27,5 m.kr.
Heildargreiðsla	57,4 m.kr.	59,3 m.kr.
Afskrift		0 m.kr.
Lenging lánstíma		Engin

Hér er biðreikningurinn greiddur upp á lánstímanum og því svissað aftur yfir í að greiða í samræmi við upphaflegan lánssamning.  Heildargreiðsla er um þremur milljónum lægri en í fyrra dæmi, en samt 3,3% hærri.  Ath. að lögin um greiðslujöfnun gera ráð fyrir að greiðslujöfnun hætti um leið og biðreikningur hefur verið greiddur upp.

5.  20 ára gengistryggt lán upphaflega að upphæð 10. m.kr., stendur núna í 20,7 m.kr. Er greiðslujafnað 2 ár inn í lánstímann, þ.e. 18 ár eru eftir.  Gert er ráð fyrir að gengið standi í stað, þ.e. haldist að jafnaði óbreytt allan lánstímann, og að greiðslujöfnunarvísitala hækki að jafnaði um 4,5% á ári. Þ.e. hófleg kaupmáttaraukning.  Þá er gert ráð fyrir að meðalvextir með vaxtaálagi lánveitanda verði 5,7% samanborið við að 2. maí 2008 (sem er viðmiðunardagsetning) voru þeir 4,7%.

 

	Verðtryggt lán	Greiðslujafnað lán
Afborgun m/verðbótum	20,7 m.kr.	11,2 m.kr.
Vextir	10,5 m.kr.	28,4 m.kr.
Heildargreiðsla	31,2 m.kr.	39,6 m.kr.
Afskrift		21,2 m.kr.
Lenging lánstíma		3 ár

Takið eftir að heildargreiðslan er um 27% hærri þó það sé afskrift upp á 21,2 m.kr.

6.  Allt það sama og í dæmi 5 nema að gengið veikist um 1,5% á ári.

	Verðtryggt lán	Greiðslujafnað lán
Afborgun m/verðbótum	23,7 m.kr.	3,5 m.kr.
Vextir	11,5 m.kr.	36,2 m.kr.
Heildargreiðsla	35,3 m.kr.	39,6 m.kr.
Afskrift		38,3 m.kr.
Lenging lánstíma		3 ár

Hér breytist heildargreiðslan ekkert, afborgunin er mjög lítil hluti greiðslunnar, en vextirnir eru hærri en heildargreiðslan án greiðslujöfnunar.

Öll þess dæmi sýna, að vextirnir hækka verulega, ef lán eru sett í greiðslujöfnun.  Það er skiljanlegt.  Spurningarnar sem þarf að svara eru:

1)  Er einhver munur á því fyrir lántakann að borga bankanum háa vexti og lága afborgun eða að greiða lága vexti og háa afborgun?

2)  Skiptir það máli fyrir lánveitanda hvort hann fær í 39 m.kr. greiðslu 2/3 sem vexti og 1/3 sem afborgun eða 1/3 sem vexti og 2/3 sem afborgun?

Svo ég svari spurningu 1) fyrst.  Já, það skiptir öllu máli.  Sé upphæð afborgunarinnar lág samanborið við heildargreiðsluna, þá gengur hægar á höfuðstól lánsins.  Þar með verður eignamyndun hægari og þar með myndast nýtt veðrými hægar.  Lántakinn verður bundinn lengur á skuldaklafann og því óvirkari í fjárfestingum og viðskiptum, en sá sem greiðir hraðar niður af láninu sínu.  Það er þjóðhagslega hagkvæmt að lántakar geti greitt hraðar niður lánin sín.

Svar við spurningu 2):  Þessi spurning er erfiðari.  Upphæð vaxta birtist á rekstrarreikningi lánveitenda.  Mikil innkoma vaxta eykur því tekjur og líkurnar á góðri afkomu.  Staða höfuðstóls birtist aftur á efnahagsreikningi bankans, en hér skýtur skökku við.  Þess hærri sem höfuðstóll greiðslujafnaðs láns verður aukast líkurnar á afskrift og því verður að færa varúðarniðurfærslu allan lánstímann.  Sú varúðarniðurfærsla kemur fram í rekstrarreikningnum og lækkar því hagnað.  Svo má velta fyrir sér hvort þróun fasteignaverðs hafi afgerandi áhrif og þá hver þau áhrif eru.

Niðurstaðan í þessu öll er þó, að mestar líkur eru á því að allir lántakar borgi upp í topp hvort sem þeir greiða upp lánið eða ekki.  Bankinn mun fá sitt, það er sko alveg öruggt.

Þúsundir lántakenda vilja borga upp í topp

Athugasemdir

[Anna Einarsdóttir, 18.11.2009 kl. 15:55]

Það sem angrar mig mest í þessu eru villandi auglýsingar bankanna þar sem þeir segja að Þér standi til boða höfuðstólslækkun. 

Þeir ættu að mínu mati að auglýsa lækkun greiðslubyrði.

[Birnuson, 18.11.2009 kl. 16:00]

Kærar þakkir Marínó; þetta eru nauðsynlegar upplýsingar.

[Sigurjón, 18.11.2009 kl. 16:42]

Takk fyrir þessa færzlu Marinó.

[Kristinn Sigurjónsson, 18.11.2009 kl. 19:29]

Þetta er ósköp einfalt, maður borgar ALLTAF vexti (og verðbætur) af eftirstöðvum.   Því hærri sem þær eru og lengur sem þær vara, því hærri verða þessar greiðslur