Öðruvísi endurgreiðsluaðferð óverðtryggðra lána

Stóri dómur meirihluta verðtryggingarnefndarinnar er fallinn.  Ég ætla að mestu að fjalla um skýrslu nefndarinnar í annarri færslu, en hér langar mig aðeins að svara einu atriði.  Það er varðandi of háa upphaflega greiðslubyrði óverðtryggðra lán.  Nefndin virðist halda að verði verðtryggingin bönnuð, þá sé enginn annar kostur fyrir lánveitendur en að bjóða mjög óhagstæð óverðtryggð lán.  Nokkuð sem er í hrópandi andstöðu við núverandi framboð á óverðtryggðum.

Þrenns konar form vaxta

Meðan ég sat í stjórn Hagsmunasamtaka heimilanna, þá kynntum við okkur húsnæðislán í nokkrum löndum.  Danska kerfið er mjög áhugavert, en hafa verður í huga að það byggir að nokkru leiti á samspili við skattkerfið.  Ég er ekki að sjá ríkissjóð hafa efni á því kerfi í bili og læt því umfjöllun um það bíða betri tíma.

Norska kerfið er hins vegar frekar einfalt (fyrir utan tenginguna við skattkerfið).  Í Noregi er hægt að velja um þrenns konar vexti (að sjálfsögðu óverðtryggða), þ.e. fasta, breytilega og fljótandi.  Fastir vextir eru sem sagt óbreytilegir vextir í nokkur ár samkvæmt samkomulagi milli samningsaðila.  Breytilegir vextir eru vextir sem geta breyst samkvæmt fyrirfram ákveðinni reglu, en lánveitandi verður að tilkynna lántaka um slíka breytingu með góðum fyrirvara.  Og fljótandi vextir eru síðan vextir sem geta breyst daglega samkvæmt LIBOR eða öðrum slíkum vísitölum. 

Stóra málið er þó að lántakar hafa möguleika á að færa sig á milli vaxtakerfa samkvæmt sérstökum reglum. Þannig getur lántaki með fasta vexti breytt vaxtaviðmiðinu í fljótandi vexti, ef hann telur líklegt að slíkir vextir verði lægri en föstu vextir.  Á sama hátt gæti hann skipt yfir í fasta vexti, ef hann óttast að óstöðugleiki sé framundan.

Öllum aðferðunum fylgir áhætta fyrir báða aðila samningsins, en jafnframt hafa báðir aðilar leiðir til að verja sig fyrir þeirri áhættu.

Ný endurgreiðsluaðferð

Það sem ég vil samt gera að meginefni þessarar færslu er öðruvísi endurgreiðsluaðferð til að vega upp á móti hærri vaxtabyrði fyrstu ár lánstíma.  Nefndin taldi nefnilega að afnám verðtryggingarinnar yrði sumum lántökum svo þungbær þar sem þeir gætu ekki ráðið við upphafsgreiðslubyrði lánanna.

Hugmyndin sem ég vil setja hér fram er í sjálfu sér einföld.  Fyrstu X ár lánstímans greiðir lántakinn lánið einfaldlega hægar niður.  Þó yrði um fastar afborganir að ræða.  Að þessum X árum liðnum hækkaði afborgunin, þannig að hægt væri að greiða lánið upp á því sem eftirlifði lánstímans.

Til að skýra þetta út er best að taka dæmi.  Notað er 20 m.kr. lán til 20 ára með 4% vöxtum.  Skoðum fyrst hver greiðslubyrðin væri án lægri afborgunar fyrstu ári.  20 m.kr. lán til 20 ára greiðist niður um 1 m.kr. á ári.  Föst afborgun út allan lánstímann er kr. 83.333 á mánuði og fyrsta vaxtagreiðsla er 20 m.kr. x 4% /12 = 66.667 kr. Því er fyrsta greiðsla kr. 150.000. Eftir eitt ár eru greiddar 146.666 kr., eftir tvö ár 143.333 kr. og lækkar upphæðin um 3.333 kr. á ári uns hún endar í 83.601 kr. í 240. og síðustu greiðslu.  Vegna dæmisins fyrir neðan er rétt að nefna að greiðsla nr. 85 (fyrsta greiðsla á 8. ári) væri 126.669 kr.

Næst skulum við prófa aðferðina, sem ég legg til, miðað við að afborgun lækki í 7 ár um tiltekið hlutfall.  Hér verða skoðuð tvö hlutföll, þ.e. 50% og 25%, sem afborgun fyrstu 7 árin skerðist af tölunni sem greidd væri án skerðingarinnar, þ.e. af 83.333 kr.

Skerðing 50%:  Þetta þýðir að í staðinn fyrir að greiða 1 m.kr. á ári fyrstu 7 árin í afborgunarhluta, þá eru greiddar 500.000 kr. eða 41.667 kr. á mánuði.  Fyrsta greiðsla væri því 41.667 + 66.667 = 108.334 kr.  Þessi greiðsla lækkaði helmingi hægar á ári eða um 1.666,5 kr. og yrði því greiðslan 106.667,5 eftir ár og 105.001 kr. eftir tvö ár og komin niður í 96.668,5 kr. í lok 7 ára tímabilsins.  Eftirstöðvarnar stæðu í 16,5 m.kr., þegar hætt væri að skerða afborganirnar.  Fyrsta mánaðarlega greiðsla á óskertum afborgunum (greiðsla nr. 85) væri þá 160.769 kr. og síðasta afborgunin 106.122 kr.

Skerðing 25%:  Þetta þýðir að árleg afborgun verður 750.000 kr. í staðinn fyrir 1 m.kr. og mánaðarleg afborgun verður 62.500 kr.  Fyrsta greiðsla er því 62.500 + 66.667 = 129.167 kr., sú 85. væri 143.718 kr. og sú síðasta 94.866 kr.

Til samanburðar væri fyrsta afborgun á verðtryggðu jafngreiðsluláni með 2% vöxtum 101.344 kr. og sú síðasta miðað við 2% verðbólgu 150.343 kr.  Greiðsla nr. 85 væri 116.412 kr.

Loks má taka til samanburðar óverðtryggt jafngreiðslulán með 4% vöxtum án skerðinga.  Slíkt lán væri með fasta greiðslu út allan lánstímann upp á kr. 121.196 og heildargreiðslur upp á 29,1 m.kr.

Þar sem óverðtryggðir vextir eru jafnháir verðtryggðum vöxtum plús verðbólgu, þá er heildargreiðslubyrðin svipuð í þessum fjórum dæmum, munurinn er þó í kringum 2 m.kr., þar sem óverðtryggða lánið án skerðinga er með lægstu heildargreiðslurnar 28,0 m.kr., en lán með 50% skerðingu fyrstu 7 árin er með hæstu heildargreiðsluna 30,1 m.kr. eða örlítið hærra en verðtryggða jafngreiðslulánið sem var í 29,8 m.kr.

 

Yfirlit	Fyrsti mán.	85. greiðsla	Lokagreiðsla	Heildargreiðsla
Óverðtryggt lán án skerðinga	150.000	126.669	83.601	28,0 m.kr.
50% skerðing í 7 ár	108.334	160.769	106.122	30,3 m.kr.
25% skerðing í 7 ár	129.167	143.718	94.866	29,2 m.kr.
Verðtryggt jafngreiðslulán	101.344	116.412	150.343	29,8 m.kr.
Óverðtryggt jafngreiðslulán	121.196	121.196	121.196	29,1 m.kr.

 

Að sjálfsögðu væri hægt að vera með hvaða skerðingarhlutfall sem er og lengra eða styttra skerðingartímabil. Vextir og verðbólga var viljandi valið lágt, þar sem lág verðbólga lætur verðtryggð lán líta betur út.  Þegar vextir óverðtryggðra lána voru hækkaðir í 8%, verðtryggðir vextir stilltir á 4% og verðbólga á 4%, þá hækkuðu heildargreiðslur vegna lánanna sem hér segir (í töfluröð að ofan):  36,0 m.kr; 40,6 m.kr.; 38,1 m.kr.; 44,4 m.kr. og 40,3 m.kr.  Tekið skal fram að Landsbankinn býður núna 6,75% óverðtryggða breytilega vexti og 3,5% verðtryggða breytilega vexti í 4,2% verðbólgu. Sem sagt óverðtryggðir vextir ná ekki samtölu verðtryggðra vaxta og verðbólgu.

Markmiðið með þessari hugmynd er að sýna fram á að líka er hægt að laga greiðslur óverðtryggðra lána með jöfnum afborgunum að greiðslugetu lántaka.  Svo eru líka til óverðtryggð jafngreiðslulán.