Er innbyggð villa í útreikningi verðtryggðra lána?

Hagsmunasamtök heimilanna sendu í sumar kvörtun til umboðsmanns Alþingis, þar sem gerð var athugasemd við að reikniaðferð verðtryggðra lána ætti ekki lagastoð.  Þá er vísað til þess, að í lögum nr. 38/2001 er eingöngu talað um að verðbæta megi greiðslur, en ekkert talað um verðbætur á höfuðstól. 

Margir hafa stigið fram á ritvöllinn og komið í fjölmiðla til að fjalla um þetta mál, flestir því miður af minni kunnáttu og þekkingu en æskilegt hefði verið.  Settar hafa verið fram alls konar fullyrðingar og verið vinsælast að segja að ekki skipti máli hvaða leið er farin.  Ýmist er sagt að greiðslan verði sú sama, hvaða leið sem er farin, eða að núvirt greiðsla verði sú sama.

Hagsmunasamtök heimilanna báðu mig um að skoða þessar fullyrðingar frekar og hef ég því legið yfir nokkrum raunverulegum dæmum og sýnidæmum.  Fyrsta verkefnið var að fá raunverulega útreikninga til að ganga upp, þ.e. fá reiknivél mína til að komast að sömu niðurstöðu og ýmist reiknivélar fjármálafyrirtækjanna eða raunverulegar tölur á greiðsluseðlum.  Fékk ég gögn frá nokkrum fjármálafyrirtækjum og hef skoðað þau.  Þessi fjármálafyrirtæki eru Landsbankinn, Arion banki, Íslandsbanki, SPRON og LSR, en útreikningar frá Lífeyrissjóði starfsmanna sveitafélaga bíða frekari skoðunar.  Aðferðir fyrirtækjanna eru ekki allar eins, en það breytir ekki niðurstöðunni í stórum dráttum. 

Byrjað var að setja upp reiknivélar sem fengu nánast sömu niðurstöðu og raunveruleg dæmi og síðan voru þær notaðar til að reikna sýnidæmi.  Stillt var upp dæmi um 10 m.kr. lán og það skoðað út frá mismunandi lengd lánstíma, þó hér verði tekið dæmi um 40 ára lán.  Útgáfudagur lánsins var settur 10 ár aftur í tímann, þannig að notast er við 10 ára raunverulega verðbólguþróun, en eftir það er gert ráð fyrir 2,5% fastri verðbólgu út lánstímann.  Einhver bitamunur er á vélum fyrirtækjanna, en enginn stærðarmunur.  Má því með nokkurri vissu segja að útreikningar þeirra eru nánast eins.

Núverandi fyrirkomulag

Stóra spurningin er hvort aðferðin sé rétt.  Hún byggir á því að fundin er svo kölluð annuitetsgreiðsla (jafnar greiðslur miðað við fast verðlag) fyrir fyrstu afborgun út frá nafnvöxtum lánsins og fjölda afborgana.  Beri lánið 5,1% vexti, þá er sú tala sett inn í reikniformúlu þar sem deilt er í mánaðarlega vextina (5,1%/12=0,425%) með tölu sem fengin er með því að draga (1/(1 + mánaðarlegir vextir)) fært í veldi af fjölda afborgana frá 1.  Þar sem þessi síðari tala er minni en einn, þá fæst tala sem er örlítið hærri en mánaðarlegir vextir.  Þessi tala er síðan margfölduð með upprunalegum höfuðstóli lánsins.  Miðað við höfuðstól upp á 10 m.kr., 5,1% ársvexti og 478 gjalddaga, þá lítur excel formúla svona út:

=10000000*(0,425/(1-POWER((1/(1+0,425));478)))

og útkoman er 48.946 kr.  Aðferðin gengur síðan út á að fyrst eru fundir vextir af höfuðstólnum, þá verðbæturnar ofan á vextina og sé eitthvað rými eftir þá greiðist inn á höfuðstólinn, þó eru verðbætur vegna afborgunarinnar fyrst teknar af.  Næsta greiðsla er síðan 48.946 kr. verðbættar sem nemur hækkun vísitölu neysluverðs, en allt annað er eins.  Breytingin á höfuðstólnum er hins vegar reiknuð þannig, að afborgunin er dregin af honum og eftirstöðvarnar verðbættar.

Dæmi:

Höfuðstóll miðaður við 15/10/1999	10.000.000 kr.
Annuitetsgreiðsla	48.946 kr.
Vextir (5,1%/12)	42.500 kr.
Verðbætur (rauntala)	1.682 kr.
Afborgun	4.583 kr.
Verðbætur afborgunar	181 kr.
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	9.995.417 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	10.079.500 kr.
Áfallnar verðbætur - mismunurinn á síðustu tveimur tölum	84.083 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV	51.281 kr.

Í rúmlega 8 árum síðar leit þetta svona út:

Eftirstöðvar nafnverðs - 15/01/2008	9.211.430 kr.
Annuitetsgreiðsla	74.759 kr.
Vextir (5,1%/12)	39.190 kr.
Verðbætur (rauntala)	20.264 kr.
Afborgun	9.798 kr.
Verðbætur afborgunar	5.167 kr.
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	9.201.632 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	14.054.309 kr.
Áfallnar verðbætur - mismunurinn á síðustu tveimur tölum	4.842.879 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV	74.892 kr.

Áfallnar verðbætur eru orðnar meira en helmingurinn af eftirstöðvum nafnverðs enda verðbólga frá lántökudegi rétt tæplega 49%.  Heildargreiðslur fram til þessa hafa verið 6.158.845 kr.

Við þessa aðferð er þrennt að athuga:

1.  Í Ólafslögum nr. 13/1979 var gert ráð fyrir að verðbætur virkuðu sem vextir og greiddust jafnóðum.  Vegna þeirra "óvanalegu" aðstæðna  sem þá voru (þ.e. mikillar verðbólgu) var sett inn bráðabirgðaákvæði sem gilda skyldi fyrir 1979 og 1980, að heimilt væri að bæta verðbótum hvers mánaðar við höfuðstól lána, en eftir það átti grunnreglan að taka við, að verðbætur reiknuðust og greiddust eins og vextir.

2.  Verðbætur leggjast á fullum þunga á höfuðstól lánanna og eru því íþyngjandi hvað varðar vexti og verðbætur vegna síðari greiðslna.

3.  Ekki er tekið tillit til væntanlegrar verðbólgu við ákvörðun fyrstu annuitetsgreiðslu, þrátt fyrir vilja löggjafans að líta skuli á verðbætur sem hluta vaxta.

Verðbætur greiddar út á hverjum gjalddaga

Nú ætla ég ekki að halda því fram, að lántakar vilji almennt greiða út fullar verðbætur á höfuðstólinn á hverjum gjalddaga.  Slíkt gæti orðið gríðarlega íþyngjandi og mjög líklegt að stórhluti lántaka hefði ekki bolmagn til slíks, þegar verðbólga milli mánaða er mikil.  Skoðum hvernig slíkt fyrirkomulag væri.  Birtar eru upplýsingar fyrir sömu gjalddaga og áður.

Höfuðstóll miðaður við 15/10/1999	10.000.000 kr.
Fyrsta annuitetsgreiðsla	126.932 kr.
Vextir (5,1%/12)	42.500 kr.
Afborgun	310 kr.
Verðbætur (rauntala)	84.122 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	190,2/191,8
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	9.999.690 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	Á ekki við
Áfallnar og greiddar verðbætur - Eru greiddar jafnóðum	84.122 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. endurreiknuð greiðsla út frá vöxtum og verðbólgu	121.099 kr.

Og: 

Eftirstöðvar nafnverðs fyrir greiðslu - 15/01/2008	9.496.089 kr.
Annuitetsgreiðsla	106.480 kr.
Vextir (5,1%/12)	40.358 kr.
Afborgun	1.661 kr.
Verðbætur (rauntala)	64.461 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	279,9/281,8
Eftirstöðvar nafnverðs eftir greiðslu – upprunalegur höfuðstóll mínus afborganir	9.494.428 kr.
Verðbættar eftirstöðvar – eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	Á ekki við
Áfallnar og greiddar verðbætur – Eru greiddar jafnóðum	3.849.928 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. endurreiknuð greiðsla út frá vöxtum og verðbólgu	63.785 kr.

Heildargreiðslan til þessa hefði því verið 8.502.963 kr. samanborið við 6.158.845 kr. eða 2.344.118 kr. hærri tala, en munurinn á eftirstöðvunum er hins vegar 4.559.881 kr.  (Tekið skal fram að á öðrum gjalddögum þá fór afborgunargreiðsla upp í allt að 30.000 kr.)

Þessa aðferð er einnig hægt að útfæra með jöfnum afborgunum og er heildargreiðslan á tímabilinu þá um 9,4 m.kr. og eftirstöðvarnar hefðu staðið í um 7,9 m.kr. í lok janúar 2008.  Gallinn við báðar aðferði í þessum kafla er að einstakar gjalddagagreiðslur geta orðið ískyggilega háar.

Hluti verðbólgu tekinn inn í vexti

Hugmyndin með verðtryggingunni á sínum tíma var að jafna verðbólguskotum út yfir lánstímann.  Af lestri fylgi skjala með frumvarpi að lögum nr. 13/1979 má samt ráða að ekki var ætlunin að jafna allri verðbólgu út lánstímann, eins og framkvæmdin hefur verið.  Verðtryggingin átti að virka eins og vextir og greiðast út, upp að vissu marki, sem slíkir.  Í bráðabirgðaákvæði  sem sett var inn í lög nr. 10/1961 um Seðlabanka Íslands (sem var illa unnið, svo ekki sé meira sagt), er gefin heimild til að bæta verðbótum vegna áranna 1979 og 1980 ofan á höfuðstól.  Í 34. gr. er talað um að greiðslur, þar með talið vextir, skuli breytast í hlutfalli við verðvísitölu og síðan vísað nánar í 39. gr.  Þrátt fyrir þetta er bætt við í 40. gr. frekari ákvæði um að verðbætur megi bæta við höfuðstól.

Ef gengið er út frá því að vilji löggjafans hafi verið að meðhöndla verðbólgu sem vexti, þá er líklegast að taka eigi verðbólguvæntingar inn í vaxtagreiðsluna eða að minnsta kosti þá útreikninga sem notaðir eru til að finna út fyrstu annuitetsgreiðslu lánsins.  Hér fyrir neðan er stillt upp dæmi, þar sem annuitetsgreiðslan er fundin út miðað við 2,5% fasta verðbólgu, þ.e. í staðinn fyrir að miða við 5,1% vexti inn í útreikning á greiðslunni, þá eru notaðir 7,6% vextir og verðbætur.  Breyting annuitetsgreiðslu milli mánaða lækkar sem nemur þeim hluta verðbólgunnar sem færð var inn í vextina.

Fyrsta greiðsla:

Höfuðstóll miðaður við 15/10/1999	10.000.000 kr.
Fyrsta annuitetsgreiðsla	66.590 kr.
Vextir (5,1%/12)	42.500 kr.
Afborgun	0 kr.
Verðbætur (rauntala)	84.122 kr.
Greiddar verðbætur (rauntala)	24.090 kr.
Verðbætur færðar á höfuðstól	60.032 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	190,2/191,8
Eftirstöðvar nafnverðs - upprunalegur höfuðstóll mínus afborgun	10.000.000 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum ógreiddum verðbótum	10.060.032 kr.
Áfallnar verðbætur - Greiddar og ógreiddar	84.122 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV að frádregnu 2,5%/12	69.086 kr.

Greiðsla í janúar 2008:

Eftirstöðvar nafnverðs fyrir greiðslu - 15/01/2008	8.892.206 kr.
Annuitetsgreiðsla	82.248 kr.
Vextir (5,1%/12)	47.233 kr.
Afborgun	0 kr.
Verðbætur (rauntala)	35.016 kr.
Viðmiðunar vísitala neysluverðs	279,9/281,8
Eftirstöðvar nafnverðs eftir greiðslu - upprunalegur höfuðstóll mínus afborganir	8.892.206 kr.
Verðbættar eftirstöðvar - eftirstöðvar að viðbættum verðbótum	11.154.034 kr.
Áfallnar verðbætur - Greiddar og ógreiddar	4.163.617 kr.
Næsta annuitetsgreiðsla - þ.e. sú síðasta verðbætt sem nemur hækkun VNV að frádregnu 2,5%/12	82.635 kr.

Heildargreiðslur eru orðnar: kr. 7.498.339 eða  1.339.494 kr. meira en eftir hefðbundinni aðferð.  Á móti kemur að verðbættar eftirstöðvar eru 2.900.275 kr. lægri.

Niðurstöður

Við yfirferð mína á núgildandi reikniaðferðum verðtryggðra lána, þá get ég ekki séð að villur séu í útreikningum fjármálafyrirtækjanna (þ.e. þeirra sem ég hef skoðað).  Einhver mismunur er á framsetningu gagna og á það einnig við um reiknivélar fyrirtækjanna.  Ekki er þó gegnsæinu fyrir að fara hjá fyrirtækjunum við að skýra frá aðferðunum sem notaðar eru.

Sú aðferð að taka nær allar verðbætur að láni að nýju, er einstaklega óhagstæð fyrir lántakann.  Dæmi að ofan sýna það.  Ekki verður heldur séð, að það hafi verið ætlun löggjafans að verðtryggingin yrði útfærð á þann hátt.  Vissulega má deila um orðalag í frumvarpi og einstaka lagatexta, en ég fæ ekki betur séð, en að ætlunin hafi verið að taka tillit til verðbólgu í ígildi vaxta sem greiddir væru jafnóðum.  Slíkt hefði áhrif til hækkunar á hverjum gjalddaga, en á móti væru eingöngu "umframverðbætur" teknar að láni, þ.e. verðbætur sem orsökuðust af meiri verðbólgu en gert er ráð fyrir í forsendum lánsins.  Ekki þýðir fyrir fjármálafyrirtækin að skýla sér bak við, að gert sé ráð fyrir 0% verðbólgu, þar sem slíkt ástand er ekki til a.m.k. yfir 40 ára tímabil.

Meðan ógreiddum verðbótum er bætt á höfuðstól láns, má segja að lántakinn sé að greiða af tveimur lánum.  Annars vegar upprunalega láninu og hins vegar verðbótaláni. Gallinn er, að samkvæmt lögum nr. 38/2001, þá er ekki heimilt að bæta síðara láninu við fyrra lánið.  Vissulega er það ekki bannað, en þá kemur að sömu lögskýringu og notuð var um gengistrygginguna:  Greinar 13 og 14 í lögunum eru ófrávíkjanlegar og því er það eitt heimilt sem er heimilað í þeim.  Það þýðir að ekki má verðbæta höfuðstól lánanna eða þeirra annarra skuldbindinga sem um ræðir, þó svo að greiðsluna megi verðbæta.  Spurningin er því hvort verðtryggð veðbönd séu ekki haldslaus, þar sem ekki má bæta verðtryggingunni ofan á nafnverð lána eða skuldbindinga.  Og framhaldinu af því, mætti enn frekar álykta að verðbótahluti lána sé því í reynd óveðtryggt.

Um vexti verðtryggðra lána

Við athugun mína á verðtryggðum lánum, þá sá ég fjölmörg dæmi um hreint og klárt vaxtaokur.  Dæmi voru um að fjármálafyrirtæki hafi krafist hátt í 12% vexti ofan á verðtrygginguna.  Þegar verðbólga fór síðan í tveggja stafa tölur, þá báru verðtryggð lán hærri ávöxtun en nam dráttarvöxtum.   Eitthvað er stórlega bogið við fjármálakerfi, sem kúgar viðskiptavini sína með slíkum vöxtum.  Öll þau lán sem ég skoðaði voru fasteignaveðlán, þannig að ekki var því fyrir að fara að tryggingar væru slæmar eða áhætta fjármálafyrirtækisins mikil.  Mikið hefur verið talað um samkeppni á fjármálamarkaði, en svona dæmi sýna að því fer víðs fjarri.  Ef hér væri raunveruleg samkeppni, þá byðist lántökum verðtryggð lán með innan við 3% vöxtum í staðinn fyrir þau 4,3 til 7% sem húsnæðiskaupendum býðst í dag. Tilgangur verðtryggingarinnar var ekki að tryggja lánveitendum háa raunávöxtun, þó að það sé framkvæmdin.  Nei, tilgangurinn var að koma í veg fyrir að lánsfé og sparifé brynni upp í verðbólgubálinu.  Ég skil vel að Íbúðalánasjóður þurfi að halda sínum vöxtum í kringum 4,5 - 5%, þar sem hann fjármagnar sig á markaði, en að innlánsstofnun sem fjármagnar sig á mjög lágum vöxtum skuli þurfa að krefjast 4,3 - 7% verðtryggðra vaxta ber bara vott um tvennt:  Annað hvort er fyrirtækið einfaldlega illa rekið eða ávöxtunarkrafa eigendanna er allt of há.

Ég get vel skilið að útlán með ekkert veð eða ótraust veð að baki sér feli í sér áhættu sem kallar á háa vexti.  Besta mál.  Þannig er það um allan heim.  En að lán sem eru tryggð með veði í fasteign, beri jafnháa eða jafnvel hærri vexti en lán til bifreiðakaupa (þar sem bifreiðin lækkar um 15% í verði við það að setja hana í gang og aka henni af stað) er gjörsamlega út í hött.  Háir vextir fasteignalána eru ekki síðra vandamál fyrir lántaka en verðtryggingin.  Þetta tvennt saman er síðan það sem kemur í veg fyrir að heimilin losni undan skuldaklafanum.

Verðbólgan nú 5%

Athugasemdir

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 18:13]

14. gr. Heimilt er að verðtryggja sparifé og lánsfé skv. 13. gr. sé grundvöllur verðtryggingarinnar vísitala neysluverðs sem Hagstofa Íslands reiknar samkvæmt lögum sem um vísitöluna gilda og birtir mánaðarlega í Lögbirtingablaði.

Hvað lest þú út úr þessu? 

[Maelstrom, 25.8.2011 kl. 18:50]

Nú er ég endanlega týndur í þessu.  Hver er eiginlega niðurstaðan hjá þér í málinu?

Ef lántakendur hefðu átt að greiða meira en þeir gerðu, eiga bankarnir þá kröfu á lántakendur um "vangreiddar" verðbætur?  Hver ber ábyrgðina ef bankinn hefur ekki innheimt verðbæturnar jafnóðum eins og þú leggur til?

Ef áfallnar verðbætur eru gjaldkræfar á hverjum gjalddaga, þá hafa lántakendur fengið vaxtalaust lán í öll þessi ár.  Geta bankarnir krafið lántakendur um vexti á þessi vaxtalausu lán?

Þetta er orðið svo mikið rugla að ég á ekki orð.  Núna virðist þetta líta þannig út að bankarnir séu að gera allt rétt miðað við eina túlkun á lögunum og ef þetta er túlkað á annan veg þá er það verra fyrir lántakandann.  Æðislegt.

[Marinó G. Njálsson, 25.8.2011 kl. 19:30]

Maelstrom, þú ert nú betur læs á tölur en að fá þá niðurstöðu að það sé lántökum í óhag að vera betur settir sem nemur 1,6 - 2,8 m.kr. á þeim greiðslum sem ég vísa til. 

Ef lánið hefði verið 6,1 m.kr. lægra en það er skráð hjá bankanum og miðað við 3,3 m.kr. hærri inngreiðslu, þá er ég viss um að hægt er að finna út, samkvæmt þessari aðferð hve mikið þessar 6,1 m.kr. sem voru þó greiddar dugðu til, en niðurstaðan er örugglega hagstæðari en samkvæmt aðferð bankanna.

[Marinó G. Njálsson, 25.8.2011 kl. 19:41]

Stefán, bara það að eina löglega form verðtryggingar sé verðmæling sem Hagstofan stendur fyrir.  Þessa verðmælingu verður hún síðan að birta í Lögbirtingarblaði.  Þegar þú síðan skoðar lög nr. 12/1995 um vísitölu neysluverðs, þá er talað um að hún skuli ná yfir einkaneyslu.  Velta má því fyrir sér húsnæðisverð falli undir einkaneyslu eða hvort frekar eigi að nota reiknaðan húsnæðiskostnað.  T.d. skiptir mjög lítill hluti húsnæðis um eigendur, en samt hefur hækkun á húsnæðisverði áhrif á alla húsnæðiseigendur, þó svo að húsnæðiskostnaður þeirra hafi ekkert breyst.  Aftur á móti skiptir það alla húsnæðiseigendur sem skulda verðtryggð lán, máli ef lánin þeirra hækka, hvort heldur sem er því fylgir hækkun á húsnæðisverði eða lækkun.

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 19:49]

Marinó,  vísitölur eru ekki heilagar.  Þær eiga að reikna meðalhækkun útgjalda "meðaljóns".  Hagfræði eru félagsfræði en ekki vísindi.  Þess vegna finnst mér verðtrygging miðað við vísitölu alltaf vera frekar fáránleg.

Ég er ekki hlynntur verðtryggingu, en ég sé ekki betur en að lögin dekki þetta alls saman.

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 20:01]

Vildi nú aðeins bæta við.  Ég er með tvö útistandandi lán.  Annað er lán frá LÍN og hitt er hjá Deutsche Bank.  Fyrra er verðtryggt og seinna ekki.  Það er alveg ótrúlega gott að vita það að ég borga alltaf sömu upphæð af láninu hjá Deutsche Bank, 400 evrur og ber einnig fasta vexti.

Það er alveg ótrúlega gott að geta skipulagt útgjöld fram í tímann.  Við vitum hvaða tekjur við höfum og það á að vera eins með útgjöldin, en á meðan að verðtrygging er á lánum, þá er erfitt að skipuleggja nokkrun skapaðan hlut. 

[Siggi T. (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 21:39]

Innbyggða villan í útreiningi verðtryggra lána,

er sú að smkvæmt lögum er bannað að leggja verðbætur við Höfuðstól lánsins, held að það sé nokkuð ljóst.

Lána útreikningur Guðbjörs hefur verið gagnríndur, og gaman væri að sjá hvar má sjá villur í útreikningi hans.

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 21:51]

Siggi T.  Lestu fyrstu færsluna mína.  Þar stendur að bæta megi verðbætur við höfuðstól.

[Lúðvík Júlíusson, 25.8.2011 kl. 22:00]

Siggi T, það er nú búið að sýna fram á það nokkrum sinnum.  t.d. í athugasemdum við þetta blogg athugasemd #59

En það er gott að vita að bankarnir reikni rétt.

Marínó, snýst deilan og kvörtun HH þá ekki um það hvort verðtryggð lán megi vera jafngreiðslulán eða ekki?

[Marinó G. Njálsson, 25.8.2011 kl. 22:28]

Lúðvík, ég er ekki aðili að kvörtun HH og veit því ekki nákvæmlega um hvað hún snýst annað en að ekki sé lagastoð fyrir því að verðbæta megi höfuðstól lána, sama hvað Stefán Júlíusson segir.  Hann nefnilega sleppir því úr 13. gr. sem ekki hentar honum, þ.e.

..þar sem umsamið eða áskilið er að greiðslurnar skuli verðtryggðar

Samkvæmt þessu er ekki heimilt að semja um að höfuðstóllinn sé verðbættur, því eins og ég bendi á að ofan eru greinar 13 og 14 ófrávíkjanlegar.

Hugsanlega er niðurstaðan sú, að ekki megi nota jafngreiðsluaðferðina, en önnur leið er að nota "jafngreiðslur" sem taka mið af verðbólgu á hverjum tíma, ársverðbólgu eða yfir eitthvert annað skilgreint tímabil.

[Almenningur (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 22:33]

Kjarni málsins týnist í umræðunni. Þegar verðtrygging var sett á, þá voru laun líka verðtryggð. Það réttlætti verðtryggingu lána. Síðan var verðtrygging launa afnumin með einu pennastriki. Þá hófst núverandi verðrán gegn almúganum! Engin leið er út úr þessum ógöngum nema setja þak á verðtryggingu og síðan afnema hana hið fyrsta. Þá munu vextir hækka e-ð, en það er mun skárra en núverandi skipulögð glæpastarfsemi. Síðan þarf að taka upp samsetta mynt sem fyrst. Þetta er vel gerlegt í örhagkerfi. Vaxandi ólga er í samfélaginu og einsýnt að upp úr sýður fyrir áramót ef svonefnd ríkisstjórn skellir skollaeyrum við borgurunum.

Til upplýsingar og höfuðlausnar:

http://www.pressan.is/pressupennar/Lesa_Olaf_MArgeirsson/verdtrygging-eilifdarvelin-sem-brast?page=2&offset=-5

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 22:36]

Marinó:  Ég er að benda á lagastafi og því væri auðvitað frábært ef SÍ myndi rökstyðja sitt mál.

Við lentum áður í smá samskiptum á eyjunni þar sem þú leiðréttir mig.

Lögin segja eitthvað og svo koma alltaf einhverjar aðrar greinar sem segja annað.  Það vantar betri löggjöf og umsögn.  Ef það væri, þá væru HH ekki að standa í þessu í dag.

Hvað stendur í samningum?  Það væri gott að vita hvort að samið er samkvæmt 14. grein laganna um verðbætur.

Lúlli, veist þú það?  Gaman að sjá þig hérna.

kv.  frá Sviss.  Við verðum að spjalla oftar saman.  Bið að heilsa. 

[Andrea J. Ólafsdóttir, 25.8.2011 kl. 22:38]

Sælinú ... takk fyrir þetta Marinó - ótrúlegt að niðurstaðan úr þessu sé frétt á eyjunni sem segir http://eyjan.is/2011/08/25/marino-finnur-engar-villur-i-utreikningum-a-verdtryggdum-lanum/

deilan snýst reyndar ekki um hvort að bankarnir reikni vitlaust .. þeir gefa sér ákveðnar forsendur til útreikninga og það eru forsendurnar sem HH telja rangar og skorta lagastoð. Okkur virðist sem lánin séu þríverðbætt og það sem var tilætlun með skoðun Marinós var auðvitað að sýna fram á mismuninn á útreikniaðferðum bankanna miðað við útfærslu sem við teljum að sé ætlun löggjafans , þeas að reikna lánin svipað og óverðtryggt lán ( sem er í reynd verðtryggt, bara ekki þríverðbætt)

[Marinó G. Njálsson, 25.8.2011 kl. 22:57]

Ég tel mig sýna með mínum útreikningum, að fjármálafyrirtækin völdu þá aðferð sem var þeim hagstæðust.  Aðferð sem veitir nýtt lán í hverjum mánuði fyrir öllum verðbótum á eftirstöðvar lánsins.  Sú aðferðafræði er alveg ótrúlega bíræfin.  Löggjafinn ætlaði sér að láta verðbætur virka sem vexti og því hefði átt að taka a.m.k. verðbólguspá inn í ákvörðun um upphæð fyrstu annuitetsgreiðslu.  Það hefði vissulega hækkað greiðsluna, en lækkað heildargreiðslubyrðina um tugi prósenta og hraðar hefði gengið fyrir lántakann að byrja að greiða niður höfuðstól lánsins, þ.e. 1/4 af lánstímanum í staðinn fyrir ekk fyrr en eftir 3/5 af lánstímanum.

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 23:01]

Marinó:  Við fáum úr þessu skorið.  Það var aðeins leiðinlegt að reikniaðferðin var ekki alveg rétt sem vitnað var í.

Verðtryggingin þarf að fara.  Það eru flestir skuldarar sammála um það. 

[Siggi T. (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 23:04]

Stefán 18:13

Hárrétt hjá þér að 14gr. segir að heimilt er að verðtryggja sparifé og lánsfé en svo kemur samkvæmt 13gr. og í 13gr. segir að leyfilegt er að verðtryggja lánsfé (taktu nú eftir)á þann veg að greiðslurnar eru verðbættar.

Og þegar lánveitandinn er búinn að fá allar greiðslurnar er lánveitandinn búinn að fá lánið full verðbætt+vexti til baka. Síðan má benda á að verðtyggt lán flokkast til afleiðuviðskipta og er neytendum í ESB bannað að taka slík lán.

Nú verður Marinó að leggjast yfir myndbandið hans Guðbjörs, og athuga hvort hann fynnur einhverjar villur þar.

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 23:17]

Ég fæ ekki að taka svona lán í Þýskalandi.

Hér fæ ég aðeins að taka lán með föstum afborgunum.  Ég borga 400 evrur á mánuði og ekkert breytir því nema ég.

Þetta er raunveruleikinn hjá mér.  Ég borga 400 evrur og hef gert það frá því fyrir hrun. 

[Marinó G. Njálsson, 25.8.2011 kl. 23:29]

Siggi T., Guðbjörn gerir ráð fyrir í sínu myndbandi að verðbætur séu staðgreiddar eins og um vexti sé að ræða.  Út frá þeirri aðferð er ekkert rangt í meðhöndlun Guðbjörns á tölum frekar en að fjármálafyrirtækin reikni rétt út samkvæmt sinni aðferðafræði.  Í mínum huga snýst málið um að fjármálafyrirtækin nota aðferð, sem er þeim sérlega hagstæð og óhagstæð fyrir lántakann.  Aðferð Guðbjörns getur hins vegar verið mjög dýr fyrir lántakann á einstökum gjalddaga, þ.e. þegar verðbólguskot kemur.

Stærsta vandamálið er ekki verðtryggingin heldur vaxtaokrið.  Fjármálafyrirtæki sem er með innlán á 1 - 2% vöxtum (óverðtryggðum) er að lána út á 4,3 - 7% vöxtum verðtryggt til húsnæðiskaupa.  Í 5% verðbólgu telst þetta 9,3 - 12% óverðtryggðir vextir.  Í nágrannalöndum okkar eru húsnæðiseigendur að fá sömu lán með 3 - 6% óverðtryggðum vöxtum.  Íslenskur lántaki er því að greiða allt að fjórfalda vexti á við lántaka í nágrannalöndum okkar.

Ég skil ekki af hverju fjármálafyrirtæki finnst nauðsynlegt að krefjast svona hárra vaxta vegna húsnæðislána.  Látum vera að slíkra vaxta sé krafist vegna bílalána, rekstrarlána fyrirtækis eða almenns neysluláns, en að lán með traustasta veðinu sé með að lágmarki 4,3% verðtryggða vexti er ekkert annað en bíræfni og frekja.

[Almenningur (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 23:32]

Einmitt Stefán! Okur er víðast hvar bannað! Lika á Íslandi! Kani nokkur orðaði þetta verðtrygginguna svona við mig. "This is almost criminal!" Segir það ekki allt sem segja þarf?

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 23:38]

"almost" það er lausnarorðið.

Við kjósum.  Hvernig væri að vera ákveðnari þegar við kjósum og innan flokksstarfs flokkanna?

Hingað og ekki lengra!!! 

[Almenningur (IP-tala skráð) 25.8.2011 kl. 23:54]

Heyr, heyr! Það gengur sjálfsagt smurðar í Sviss.  En klakanum virðist þurfa að brýna pólitískar fallaxir. Sitjandi óstjórn skellir skollaeyrum við lýðræði. Það heyrnarleysi mun verða henni að falli innan tíðar.

[Stefán Júlíusson (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 00:25]

Almenningur:  Hvernig væri að ræða þetta innan flokkanna á Íslandi og fá þá til að samþykkja eitthvað sem ríkisstjórnin sættir sig ekki við;)

Það verður að álykta og álykta.

Ég þekki þetta frá mínu flokksstarfi í Þýskalandi. 

[Guðbjörn Jónsson, 26.8.2011 kl. 02:06]

Þetta eru athyglisverðar umræður. Ég get sagt þér Marinó, að skuldabréfakerfið er með formúlur í jafngreiðslulánunum sem eru svolítið sérstakar. Auk þess ganga þær ekki upp, því þegar gjalddagafjöldinn er allur kominn, er (eða var þegar ég var þarna) u.þ.b. 20% eftir af láninu. Á sínum tíma sendi ég þessa athugun til Félagsmálaráðuneytis, vegna þess að lánið var frá Húsnæðislánastofnun. Þeir gáfust upp á að reyna að finna út úr þessu og hættu að svara. Ég frétti hins vegar af að þetta var eitthvað skoðað, en ég hef ekki keyrt annað lán til enda svo ég veit ekki um breytingar.

En aðeins vegna athugasemda Stefáns.  Það form að verðtryggja peninga með kostnaðarvísitölu gengur gegn alþjóða reiknireglu. Peningar eru eign og því eignfærðir í efnahagsreikningi.  Vísitala Neysluverðs er hins vegar mælistika á kostnaðarhækkanir, sem allar eiga heima í rekstrarreikningi. Samkvæmt reiknireglunni þá hefur hækkandi kostnaður rekstrarreiknings þau áhrif, ef tekjur hækka ekki, að kostnaðarhækkunin rýrir eignina í efnahagsreikningi, en eykur eignina ekki.

Allt efnahagskerfi þjóðarinnar er gert upp eftir hinni alþjóðlegu reiknireglu. Meðan verðtryggingin er við lýði, þarf reglulega að brjóta þessa grundvallarreglu við uppgjör, eins og ársuppgjör, þar sem búið er til eignaaukning úr þeim kostnaðarhækkunum sem urðu á áriu og áttu, við eðlileegar aðstæðir að rýra eignina.  Áður en þessi verðtryggingarvitleysa hófst, var verðmætisgrunnur krónunnar okkar miðaður við gengisvog sölugjaldmiðla. Síða var því breytt í SDR, sem var einskonar viðskiptavog, þar sem innflutningsgjaldmiðlar voru líka með.

 Það verður óhjákvæmilegt, samhliða því að afnema eða breyta veruelga verðtryggingarforsendum, verður að gera meiriháttar breytignar á lögum um fjármálafyrirtæki og viðskiptalífið almennt, svo fólk geti átt von um heilbrigðara og heiðarlegra samfélag.  

[Héðinn Björnsson (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 07:57]

"Beri lánið 5,1% vexti, þá er sú tala sett inn í reikniformúlu þar sem deilt er í mánaðarlega vextina (5,1%/12=0,425%) með tölu sem fengin er með því að draga (1/(1 + mánaðarlegir vextir)) fært í veldi af fjölda afborgana frá 1. "

Réttar væri að taka tólftu rótina af 1,051 og fá þannig út 0,41538% í mánaðarvexti.

[Hólmstein Jónasson (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 09:28]

Marinó hvernig eru CPI-linked lán (mandate) reiknuð í Ísrael....hefur þú vitneskju um það ?

[Marinó G. Njálsson, 26.8.2011 kl. 10:14]

Héðinn, þar sem vextirnir bætast ekki á lánið, þá eru þeir 5,1/12 á mánuði, aftur á móti er verðbólga upp á 4% á ári fundin fyrir hvern mánuð með því að taka tólfturót af (1,04).

Guðbjörn, ég hef bara skoðað lánaskjöl aftur til ársins 2002 vegna lána sem tekin voru 1999.  Mér tókst að stilla líkanið mitt af þannig að eftirstöðvar á fyrsta gjalddaga sem ég hafði undir höndum reyndist eins í líkaninu og á greiðsluseðlinum.  Formúlur líkansins voru einnig eins og ég hefði viljað hafa hlutina miðað við forsendur fjármálafyrirtækjanna.  En enn og aftur, það er mín skoðun að forsendur fjármálafyrirtækjanna séu ekki í samræmi við þau lög sem gilda um vexti og verðtryggingu eða hafa gilt allt frá árslokum 1980.

Hólmsteinn, nei, ég veit ekki hvernig þetta er reiknað í Ísrael.

Ég hef sagt það áður og er alveg til á endurtaka það, að það er mín skoðun að verðtryggð lán séu afleiður og sem slíkar má ekki bjóða almenningi þau.  Ólafur Arnarson setur fram þessa skoðun sína í nýjasta Pressupistli sínum.  Ég hef líka bent á að verðtryggð lán uppfylla ekki reglur ESB um gegnsæi í neytendaviðskiptum. 

[Lúðvík Júlíusson, 26.8.2011 kl. 11:38]

Guðbjörn og Marínó, varðandi verðbótaútreikninga Guðbjörns þá þætti mér vænt um að fá að vita hvers vegna verðbæturnar eru lagðar saman í stað þess að margfalda með mánaðarlegri verðbólgu.

Ég sé ekki betur en að verðbólgan lækki stöðugt í dæminu þínu Guðbjörn vegna þess að þú bætir alltaf 333 krónum við hverja afborgun í stað þess að nota aðferðina (ný vísitala)/(grunnvísitala)*afborgun.

Ef þú leggur saman 1% í hverjum mánuði í 300 mánuði þá færðu 300% verðbólgu en 12% verðbólga í 25 ár er 1.600%.  Meðalverðbólga á ári verður því í dæminu þínu 5,7% en ekki 12% eins og þú heldur fram í forsendunum þínum.

Guðbjörn(eða Marínó) getið þið útskýrt hvers vegna þið notið ekki þessa venjulegu aðferð til að reikna verðbreytingar?

[Almenningur (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 11:46]

Já Stefán, bjartsýni bætir, búsáhaldabylting nauðvörn. Gott innlegg í rökfærsluna gegn verðráninu, Guðbjörn.

[Jón Sig. (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 15:33]

Ég vil meina að fyrsta greiðslan hjá Guðbirni ætti að vera 75.332kr. en ekki 75.666kr. því mér fynnst órökrétt

að bæta verðbótum kr.333 við vextina sem eru 41.666kr og fá heildargriðslu á vöxtum upp á 42.000kr,þessar Reglugerðir Seðlabankans meiga ekki fara út fyrir allt velsæmi. Því mér fynnst þó það sé Seðlabankinn þá verði hann að geta rökstutt ákvarðanir sínar um útreikninga, eins og hver annar í þjóðfélaginu verður að rökstyðja gjörðir sínar.Verðbætur eiga að leggjast við afborgun en ekki líka á vexti.

[Guðbjörn Jónsson, 26.8.2011 kl. 15:47]

Sæll Lúðvík og fyrirgefðu hvað ég er seint á ferð.  Þú vilt vita af hverju ég legg verðbæturnar saman í stað þess að reikna verðbætur ofan á verðbætur. Ástæðan fyrir því er einföld.

Í skilmálum lánasamninga er alltaf tiltekið hve margir dagar séu milli afborgana. Nefnist þetta tímabil -"vaxtatímabil" - Hvert vaxtatímabil í venjulegum lánasamningum, er einnig verðbótatimabil. Í venjulegum lánasamning, eins og ég er að bera saman útfærslur á, er alltaf gert ráð fyrir að vextir vaxtatímabilsins greiðist við gjalddaga afborgunar, en það er fyrst við gjalddaga afborgunar sem vextir fyrir það vaxtatímabil sem er að ljúka við afborgnardag, verða gjaldkræfir og eru þá greiddir til lánveitandans.

 Nákvæmlega sama regla gildir um útreikning verðbóta. Verðbætur hvers tímabils eru fyrst gjaldkræfar við afborgunardag lánsins. Í þeim samanburði sem ég geri, fær lánveitandinn verðbætur tímabilsins greiddar um leið og þær eru gjaldkræfar. Verðbæturnar eru því ekki einn einasta dag sem skuld hjá lántakanum. Þess vegna ber honum hvorki að greiða af þeim vexti né verðbætur.

Í þeirri útfærslu sem ég lagði fram, er hvergi um neinn veltuþátt að ræða varðandi verðtryggingu, vexti eða afborganir. Hver 300. partur af láninu er greiddur á gjalddaga og verðbætur þess parts reiknaðar frá lántökudegi til greiðsludags og að fullu greiddar til lántaka  sama dag og þær eru gjaldkræfar. Lánveitandinn á það því við sjálfan sig hvort hann fær frekari verðbætur á fé sitt, eftir að það er aftur komið í hans hendur.

Það reiknilíkan sem ég setti þarna saman, var prófað á  móti: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12% verðbógu og kom ævinlega með nákvæmlega rétta verðbótasöfnun i lok hvers lánstíma, miðað við þær forsendur sem gefnar voru. Slíkt gerist ekki í skudabréfakerfi bankanna, eins og sýnishorn er gefið af í lok 3. hluta myndbandsins, þar sem heildargreiðsla vaxta og verðbóta eftir mismunandi verðbólgustigum. 

Í lögum um verðtryggingu, er hvergi að finna aðra ætlan löggjafans en að verðbætur séu greiddar lánveitanda við gjalddaga láns. Annað lánafyrirkomulag en tilgreint er í lögum, er því að fullu á ábyrgð lánveitanda. Ég hef því ekki séð ástæðu til að haga útreikningum mínum öðruvísi en lög segja fyrir um.

Ef þetta dugar þér ekki, ættir þú bara að hringja til mín. Þú finnur mig í símaskránni. 

[Maelstrom, 26.8.2011 kl. 16:00]

Marinó, auðvitað hefði lántakinn verið betur settur EF hann hefði greitt verðbættur jafn óðum.  Ég væri líka betur settur ef ég hefði greitt inn á lánið mitt mánaðarlega í stað þess setja peninginn í neyslu.  Ég væri betur settur ef ég hefði valið jafnar afborganir en ekki jafnar greiðslur.  Ef, ef, ef.

Staðreyndin er bara sú að lántakendur hafa ekki verið að greiða áfallnar verðbætur strax öll þessi ár.  Ef þessi túlkun þín verður ofaná, þá eru allar áfallnar verðbætur orðnar gjaldkræfar og bankarnir geta krafið lántakendur um greiðslu.  Ég myndi flokka það sem verri stöðu fyrir lántakendur.  Ég er s.s. ekki að tala um hvernig staða lántakenda er fræðilega m.v. mismunandi framkvæmd laganna heldur bara hvað þetta þýðir fyrir mig, núna, í dag, ef þessi túlkun á lögunum verður ofaná.

[Maelstrom, 26.8.2011 kl. 16:10]

Marinó, er möguleiki að nálgast þessi reiknilíkön sem þú fékkst eða þurftirðu að lofa einhverjum trúnaði áður en þú fékkst þetta í hendur?

[Marinó G. Njálsson, 26.8.2011 kl. 16:13]

Maelstrom, ég reikna með því að þetta yrði leyst á sama hátt og með áður gengistryggð lán.  Vangreiðslur og ofgreiðslur færu til breytingar á eftirstöðvum.  Það þýddi í öllum tilfellum, að lántakinn væri betur settur eftir það samkvæmt þeim aðferðum sem ég tek dæmi um en eftir þeirri aðferð sem fjármálafyrirtækin hafa notað.  Mér þætti ekki slæmt að 10 - 15% lækkun eftirstöðvanna, sérstaklega þar sem greiðslubyrðin samkvæmt aðferðum bankanna hækkar hraðar, en eftir hinum aðferðunum.  (Hér er ég að tala um jafnaðarhækkun greiðslubyrðinnar, því þegar allar verðbætur eru greiddar út strax, þá koma sveiflur í greiðslubyrðina.)

[Marinó G. Njálsson, 26.8.2011 kl. 16:22]

Maelstrom, hvað áttu við að ég hafi fengið reiknilíkön?  Þau eru heimasmíðuð og byggja á þekktum aðferðum sem hægt er að nálgast á netinu.  Í grunninn hef ég þó notað excel-skjal sem ég fann á netinu fyrir nokkrum árum, en höfundur þess er Már Örlygsson.  Kann ég engin frekari deili á honum.  Ég nota aðferð hans þó ekki óbreytta, þar sem hann reiknar t.d. verðbólgu hvers mánaðar sem ársverðbólgu deilt með 12, en á að vera tólftarót af ársverðbólgunni.  Þá reiknar Már hvorki verðbætur á vextina né afborganir, en reiknar í staðinn vextina og afborgunina á verðbættan höfuðstól.  Þetta síðasta kemur á sama stað niður, þar sem samtala vaxta á óverðbættar eftirstöðvar + verðbóta á vexti er sú sama og að reikna vexti á verðbættar eftirstöðvar.  Sama á við um afborgunina.

[Maelstrom, 26.8.2011 kl. 16:39]

Ég gerði ráð fyrir að gögnin sem þú fékkst frá bönkunum hefðu verið í formi Excel reiknilíkana.  Mín mistök.

[Marinó G. Njálsson, 26.8.2011 kl. 17:04]

Nei, markmiðið var að nota raungögn, þannig að breytingar í líkönum í gegn um tíðina (ef slíkar breytingar hefðu átt sér stað) birtust í samanburði rauntalna og reiknaðra talna.

[Baldvin Baldvinsson (IP-tala skráð) 26.8.2011 kl. 18:44]

Góðan dag.
 
Gagnrýni þeirra sem eiga einhverja hagsmuna að gæta eins Vilhjálms Bjarnasonar gengur út á að allt þetta sé rétt og alveg sama hvað reikniaðferð væri notuð, niðurstaðan yrði sú sama. Hann klikkir síðan út með að verðtrygging þekkist víða erlendis. 

Ekki ætla ég að deila um það  heldur hvernig hlutirnir eru matreiddir í okkur. Afhverju hefur fjölmiðlum ekki dottið í hug að nálgast svona útreikninga frá erlendum bönkum og sjá hvernig hlutirnir gerast þar á eyrinni.
Því eins og Stefán Júlísson bendir á má hann ekki taka verðtryggt lán í Þýskalandi.

"Ég fæ ekki að taka svona lán í Þýskalandi.

Hér fæ ég aðeins að taka lán með föstum afborgunum.  Ég borga 400 evrur á mánuði og ekkert breytir því nema ég."

Mér finnst einhvern veginn  við "almenningur þessa lands" eiga það skilið af fjölmiðlum að þeir rannsaki málið, í stað þess að kasta í okkur smádúsu um svona sé þetta. Við eigum að gera umræðuna opinskárri og gagnsærri.
Með bestu kveðju fyrir flottri grein þó ég fái allt aðra útkomu útúr þessari Excel formúlu sem nefnd er í henni :)

[Lúðvík Júlíusson, 26.8.2011 kl. 22:38]

Guðbjörn, takk fyrir þetta ítarlega svar.

Er þetta þá reglan um verðbætur eins og þú telur hana vera samkvæmt lögum?:  "Afborgun hvers mánaðar breytist í samræmi við vísitölu mánaðarins m.v. fyrstu afborgun"

Ef afborgunin er 10.000 krónur af láni með jöfnum afborgunum og verðbólga mánaðarins er 1% að þá hækkar afborgunin og verður 10.100 krónur.

Ef verðbólga næsta mánaðar er 3% að þá hækkar afborgunin um 300 krónur og verði 10.400 krónur?

Sé verðbólga næstu 10 mánuði ársins 1% að þá hækki afborgunin á mánuði um 100 krónur á mánuði og síðasta greiðsla verði 11.400?

Þessa reglu sé ég í útreikningum þínum.

Ársverðbólgan er 14,9% en afborgunarhluti lánsins hækkar aðeins um 14%.  Þetta er því ekki full verðtrygging heldur aðeins að hluta.

Ef verðbólga hvers mánaðar á öðru ári er 2% á mánuði þá hækkar greiðslan, skv. þinni reglu, um 200 krónur á mánuði og endar hver afborgun því í 13.800 krónum.

2400/11400=21,05%.  Þetta þýðir að afborgunin hækkar ekki um 24% og ekki heldur um ársverðbólguna sem er 26,8%.

Á tveimur árum hefur afborgunin hækkað um 3.800 krónur, 38% á sama tíma og verðbólgan er 45,7%.

Á þetta að vera svona og hvar er þetta útskýrt nákvæmlega í lögunum?

[Guðbjörn Jónsson, 26.8.2011 kl. 23:57]

Í heimi tækninnar er auðvelt að tína áttum og jarðsambandi við það hugarefni sem fólk vill gjarnan finna hinn eina rétta sannleika. Ef fólk er í skógi, þar sem margir stígar liggja í ýmsar áttir og það þekkir ekki stíginn sem leiðir það heim, fer það margar leiðir sem leiða það jafnvel út úr skóginum, en það er ekki heima; ekki á réttum stað. Niðurstaðan er ekki rétt því það þekkti ekki leiðina sem lág að hinni réttu niðurstöðu.

Álíka myndir er stöðugt verið að draga fram í dagsljósið í umræðunni um verðtrygginguna. Margir kunna að nota tæknina til að finna leiðir, en svo virðist sem fæstir rati slóðann sem skilar heiðarlegri og raunréttri niðurstöðu. Sú niðurstaða fæst ekki nema gefa sér tíma til að læra þær leikreglur sem raunveruleikinn hvílir á, og geta svo tengt saman þann raunveruleika og tæknina sem fólk hefur yfir að ráða til verksins. 

Eftir því sem tæknin er flóknari, sem fólk kann svolítið að nota. Og hún bíður upp á fjölbreyttari leiðir til að finna útkomu, sem fólk telur í hugskoti sínu rétta. Í slíkum tilvikum kemur oftast í ljós hvort fólk er nánast sem fangar tækninnar, eða það kann að nýta tæknina til að auðvelda framsetningu á hinum einfalda raunveruleika, sem oftast er hin rétta sýn á algengustu viðfangsefni. 

Í verðtryggingarumræðunni virðist mér ansi margir vera tíndir í hinum fjölmörgu leiðum reikningsfræðinnar, í leit að einhverri leið til raunveruleikans. Svo virðist sem margir þekki ekki vegvísana sem vísa leiðina til raunveruleikans. Hugsanlega vegna ánægjunnar af að fá tækifæri til að rifja upp formúlur sem áður höfðu verið lærðar. Svo virðist sem fyrir mörgum sé það aukaatriði hvort formúlurnar eigi við verkefnið. Mikilvægara er að búa til sína leið, en að finna raunveruleikann sem liggur til hinnar réttu lausnar.

Mér sýnist framvindan stefna þessari verðtryggingarumræðu að svo mörgum niðurstöðum að ekkert afl verði í málsstaðnum til að knýja fram breytingar. OG, hvaða breytingar? Leiðirnar eru margar, niðurstöðurnar að mörgu ólíkar og orka hópsins sem vill breytingar, fer að mestu í innbirgðis kappræður um hver leiðin sé hin rétta. Nánast engin orka er eftir til að berjast við hinn raunverulega andstæðing, um breytingar til hagsbóta fyrir alla.

Getur það verið að þjóðin sé ENN EINA ferðina að fara í þennan farveg, og sitja eftir í sömu súpunni og fyrir, vegna þess að allir vildu sjálfir finna hina réttu lausn, en ekki taka undir eitthvað sem einhver annar sagði. Hvaða vissa er fyrir því að sá sé að reikna rétt? 

[Friðrik Björgvinsson (IP-tala skráð) 27.8.2011 kl. 00:47]

Ég les ekki athugasemdirnar en fannst greinin áhugaverð þar sem ég pældi mikið í þessu í kringum 1980 og var nokkuð viss um að verið væri að fara í kringum hluta laganna. Vakti nokkrar hugsanir og þá kom upp sú hugsun hvað vextir eiga að standa undir? Byggingar-rekstarkostnaði og ávöxtun fjárhæðarinnar, ekki satt? Hver segir að eðlilegur eða Afskriftir af fjárfestingu séu 40 ár? Það er ekki líftími eignarinnar, hann getur verið 100 ár, hvers vegna er þá ekki miðað við þann líftíama? Kaupandinn greiðir upp eignina á mun styttri tíma en ástæða er til að gera sem verður kvati til endursölu eignarinar sem segir í raun og veru að fasteignarmarkaðurinn er ekki jafn verðmætur og tölur segja til um, eða velta hans er mun hraðari en raunverulegt verðmæti hans en veðhæfnin er aftur á móti mun meiri sem ætti að leiða til lægri vaxta, þar sem veðhæfnin er svo mikil eins og ég vona að sýna fram á með þessum línum.

Ég vona að þú náir í að meðtaka hugsunina sem felst í þessu.

Annars góð grein og sjáðu til að með því að lengja lánstímann verður greiðslubyrgðin minni og viðráðanlegri en þessir vaxtavaxtareikningur verður ætíð svolítið lokaður nema að maður nái að sjá hvað er að gerast án þess að fara of langt í þessum fræðum. Við undirskrift myndast ákveðin skylda gagnvart lántöku og framreikningurinn verður nánast aldrei sá sem kemur fram á lánadegi, vegna einmitt þessara ástæðna sem koma fram í greininni hjá þér þar sem verðbætur hækka eftirstöðvar meira en afborganir gera.

Er ég komin langt frá þessu, en góð grein.

[Lúðvík Júlíusson, 27.8.2011 kl. 01:56]

Guðbjörn, það væri mjög gott að fá svar við spurningunni um útreikningana á verðtryggingunni.

Þetta getur ekki verið svona flókið.

[Guðmundur Jónsson, 27.8.2011 kl. 13:26]

@Lúðvík J

Í svari Guðbjörns kl 23:57 segir:

 Margir kunna að nota tæknina til að finna leiðir, en svo virðist sem fæstir rati slóðann sem skilar heiðarlegri og raunréttri niðurstöðu.

Þú virðist  hafa mikar áhggjur af því hvað má eða má ekki samkvæmt lögum en lítur alveg  framhjá því sem rökrétt og heiðarlegt í því að framfylgja þessum sömu lögum.

Lög um verðtryggingu er rammi sem við þurfum að fara eftir. Hvernig við notum síðan tæknina (stærðfræði) til þess að framfylgja lögunum er er síðan spurning um hvað er  rökrétt samgjarnt og heiðarlegt .

[Lúðvík Júlíusson, 27.8.2011 kl. 13:54]

Guðmundur, þetta er alveg rétt.  En það væri ótrúlega gaman að vita hvaða aðferðafræði Guðbjörn notar og það væri enn betra að fá formúluna fyrir verðbótaútreikningunum.

Að fá leiðbeiningar um það hvernig á að rata slóðann?

Sammála?

[Marinó G. Njálsson, 27.8.2011 kl. 14:12]

Lúðvík, ég veit ekki hver tilgangurinn er með athugasemdum þínum.  Þú kemur aldrei með nein haldbær rök fyrir því sem þú segir, en skorar sífellt á aðra að leggja fram upplýsingar.  Síðan þegar þeir gera það, þá annað hvort sérð þú þær ekki eða skilur þær ekki. 

Hver er þinn punktur varðandi þessa umræðu?  Að verðtryggingin sé rétt framkvæmd, sanngjörn, réttlát eða eitthvað annað?  Ertu til í að greina frá þessu og þá er hægt að skilja hvers vegna þú ert yfirhöfuð að rita athugasemdir.  Eða ertu bara að taka þátt í umræðunni til að vera fúll á móti án þess að hafa eitt eða neitt að leggja til málefnalegrar umræðu um verðtrygginguna?

Þessi spurning þín til Guðbjörns um að hann leggi fram formúluna bendir t.d. til þess að þú hafir ekki hugmynd um hvernig verðtryggingin er reiknuð, en samt gagnrýnir þú allt sem þér dettur í hug.  Ég verð að viðurkenna, að þegar ég sá spurninguna, þá leit ég fyrri athugasemdir þínar öðrum augum.  Þær voru meira og minna settar fram án skilnings á viðfangsefninu.  Hvernig er hægt að taka slíkar athugasemdir alvarlega, þegar þú biður síðan um á þriðja degi "leiðbeiningar um það hvernig á að rata slóðann".  Hefði ekki verið nær að koma með þá beiðni á fyrsta degi og geta síðan tekið þátt í umræðunni með þekkingu á slóðanum.  Málið er að formúlurnar sem við Guðbjörn notum er alveg eins, þó greiðsluflæðið sé mismunandi.  Greiðsluflæðið byggir á plús og mínus sem er ákaflega einfaldur reikningur, en formúlurnar á margföldun, deilingu og veldisreikningi og birti ég hluta af honum í færslunni.

Segðu mér síðan eitt:  Finnst þér verðtryggð húsnæðislán með 4,3 til 7% raunvöxtum vera sanngjarn og réttlátur kostur fyrir húsnæðiskaupendur?

[Lúðvík Júlíusson, 27.8.2011 kl. 14:56]

Marínó, vegna þess að það er alltaf verið að vísa í útreikninga Guðbjörns máli HH til stuðnings þá vil ég bara vita hvers vegna afborganirnar eru ekki verðtryggðar skv. venju, (ný vísitala)/(grunn vísitala)*afborgun.

Ég útskýri þetta vel í fyrstu athugasemdinni og spyr út frá útreikningunum hans.

Hvers vegna er hver afborgun hækkuð um 333 krónur í stað þess að notast við venjulega verðtryggingaútreikninga?

T.d. greiðsla 300 í útreikningum Guðbjörns.  Afborgunin er verðbætt um 100.299 krónur.  Hvernig er sú tala fundin?

Miðað við 12% verðbólgu í 25 ár þá ætti afborgunin í reiknilíkaninu að vera 583663 krónur.  afborgunin á nafnverði+verðbætur => 33433+(33433*(1,12^((1/12)*300)-1)

Mv. reikniformúluna (ný vísitala/grunnvísitala*afborgun= verðbætt afborgun), þá er verðbætt afborgun (1,12*25*100)/100*33433=583663

Hvernig útskýrirðu þennan mismun?

Þú kemur með fullyrðingar um að ég kunni ekki að reikna verðbætur, þú kemur með fullyrðingar um að ég skilji ekki viðfangsefnið og þú fullyrðir að ég sé að spurja á þriðja degi um slóðann.

En þú sýnir ekki fram á þetta með neinum hætti.  Nú skora ég á þig að svara með skýrum hætti og með þeim formúlum sem liggja til grundvallar.

Ég hugsa kannski merð "gamla hættinum" en mig langar til að skilja þetta betur.

Auðvitað finnast mér raunvextir vera of háir.  Besta leiðin til að lækka raunvexti væri að efla sparnað í landinu(bæði til að draga úr eftirspurn eftir lánum en líka til að auka framboð fjármagns), en það er óvinsælt enda eru eyðslan skattlögð meira en sparnaðu.

[Marinó G. Njálsson, 27.8.2011 kl. 15:36]

Takk fyrir svarið, Lúðvík.  Ég er ekki að svara fyrir skrif Guðbjörns.  Hann sér um það sjálfur.  Ég setti fram niðurstöður útreikninga og benti á að aðferð bankanna væri ekki í samræmi við núverandi lög og ekki í samræmi við vilja löggjafans árið 1979.  Ég bendi á hvernig aðferð bankanna er lántökum óhagstæð svo munar milljónum.  Þetta er efnið sem færslan er um.  Viljir þú taka þátt í henni, er það hið besta mál, en viljir þú eiga í samskiptum við Guðbjörn, þá vil ég benda þér á bloggið hans.

Spurningar þínar voru einfaldlega þannig orðaðar, að það var eins og engin þekking byggi að baki.  Þú sýnir í svari þínu að svo er ekki, en hvers vegna að fela þekkinguna og láta líta út eins og hún sé ekki til staðar?  Af hverju ekki að leggja spilin á borðið og taka þátt í rökræðunni á þeim nótum.

Varðandi efni færslunnar, þá hefur þú ekki lagt neitt fram sem véfengir eða á annan hátt sýnir fram á að það sé rangt.  Þýðir það, að þú sért sammála mínum málflutningi?

[Lúðvík Júlíusson, 27.8.2011 kl. 15:52]

Ég er sammála því að það er ávinningur af því að greiða hraðar niður lánin með því að greiða verðbæturnar mánaðarlega.  Fórnarkostnaðurinn eru hærri greiðsluir í upphafi og minna fé til annarrar neyslu eða sparnaðar í öðru en eigin húsnæði.

En ég er líka á þeirri skoðun að verðbætt lán sé ekki verri kostur fyrir þá sem ráða ekki við greiðslurnar.  Þar sem launavísitala og neysluvísitala fylgjast nokkurn veginn að þá ætti þetta ekki að vera íþyngjandi fyrir lántakendur.  Fórnarkostnaðurinn eru hærri greiðslur yfir lánstímann, en aftur á móti meira fé til ráðstöfunar og sparnaðar í öðru en eigin húsnæði.

Mér finnst að fólk ætti sjálft að geta valið í hvoru tilfellinu fórnarkostnaður þess persónulega sé meiri.

Besti kosturinn væri auðvitað lán með föstum vöxtum og ábyrg og virk hagstjórn.

[Hólmsteinn Jónasson (IP-tala skráð) 30.8.2011 kl. 15:20]

Greiðslur af CPI tengdum lánum í Ísrael hækka og lækka mánaðarlega eftir CPI stuðli !

http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/9906_Isr.pdf

[Marinó G. Njálsson, 30.8.2011 kl. 15:34]

Hólmsteinn, það er áhugavert að sjá, að höfundur greinarinnar talar um að verðtryggð lán séu í raun og veru lán annarri mynt, "huglægri" mynt, sem breytist með vísitölu neysluverðs.

Varðandi ýmislegt annað í þessari grein, þá skal hafa í huga að hún var birt árið 1999 og margt hefur örugglega breyst frá þeim tíma.