Fordæmi sett fyrir afskriftir heimilanna?

Í pistli Sigrúnar Davíðsdóttur í Speglinum í kvöld kemur fram að einbýlishús við Gnitanes hafi verið selt á 75 milljónir.  Nafn kaupandans var gefið upp, en ég ætla ekki að velta mér upp úr því.  Það er gott að menn geta gert góð viðskipti við bankana og ekki við kaupanda að sakast vilji seljandinn slá af verðinu.

Ég fékk símtal í kvöld, þar sem mér var bent á nokkrar staðreyndir málsins.  Þær sannreyna að margt sem ég hef skrifað hér um og Hagsmunasamtök heimilanna hafa verið að berjast fyrir.  Hverjar eru þessar staðreyndir?

Án þess að fara djúpt ofan í smáatriði, þá leysti banki eignina til sín af fyrri eiganda vegna greiðsluerfiðleika.  Það skiptir raunar ekki máli.  Það sem skiptir máli er að eignin, sem er seld á 73 milljónir, er með fasteignamat upp á 102,7 milljónir.  Hún var því seld á um 70% af fasteignamati!  (Samkvæmt Fasteignaskrá, þá er eignin skipt í tvær íbúðir og er fasteignamat annarrar tæplega 42 m.kr. og hinnar rúmar 60 m.kr.  Svo virðist sem kaupsamningurinn nái til beggja eignanna, en nái hann bara til annarrar, þá er ekkert meira um þetta að segja.  Hér er gengið út frá því að húsið hafi verið selt í einu lagi.)

Bankinn sem á í hlut, hefur boðið viðskiptavinum sínum svo kallaða 110% leið.  Hún felst í því að lán verði færð niður í 110% af fasteignamati og núverandi fasteignaeigandi heldur áfram að greiða af láninu.  Hér er ný aðferð.  Eignin er tekin af eigandanum og hún seld öðrum, ekki á 110% af fasteignamati, heldur um 70% af fasteignamati!  Mér sýnist sem hér sé bankinn að setja fordæmi.  Verst að hann er bara að litlu leiti í eigu skattborgara. 

Fyrst það var hægt að afskrifa stökkbreyttan höfuðstól lána við sölu til þriðja aðila, þá get ég ekki annað en valt því fyrir mér hvers vegna ekki er hægt að bjóða lántökum bankans hið sama.  Höfum í huga, að ástandið í þjóðfélaginu er þannig, að nær öll lán hafa hækkað (vegna aðgerða fjármálafyrirtækja) um tugi prósenta umfram það sem spár þessara sömu fjármálafyrirtækja gerðu ráð fyrir.  Á sama tíma hefur virði eigna lækkað umtalsvert.  Fyrir suma skiptir þessi lækkun engu máli, þar sem þeir keyptu áður en fasteignabólan reið yfir og eru ekkert á leiðinni að selja.  Fyrir aðra þýðir þessi lækkun verulegt tap á útlögðu eiginfé við kaup á fasteign á árunum 2004 - 2008.  Hvernig sem við lítum á þetta þá hefur höfuðstóll lána hækkað mjög mikið, meira en stór hluti lántaka ræður við með góðu móti og fyrir alla lántaka hefur þetta í för með sér verulega skerðingu á neyslu.

Í mínum huga hefur viðkomandi banki sett fordæmi.  Hann hefur með þessum kaupsamningi lýst því yfir, að markaðsverð stórs einbýlishúss á besta stað í Reykjavík sé einungis 70% af fasteignamati.  Maður getur því ekki annað en spurt sig:  Hvers vegna býður hann ekki öllum lántökum sínum upp á sama kost, þ.e. að færa öll lán niður í 70% af fasteignamati?  Það er jú mat bankans, að 70% af fasteignamati er eðlilegt verð fyrir dýra eign.  Kæmi mér ekki á óvart, þó markaðsverð eignarinnar hafi verið eitthvað um 150 - 200 m.kr. fyrir 2 árum.

Mergur málsins er mat viðkomandi banka á verði fasteigna. Það kemur fram á Eyjunni, að bankinn tók eignina yfir í maí 2009 og seldi hana í október.  Hún var því ekki lengi á sölu og bankanum hefði verið í lófa lagið að bíða eftir betra tilboði, hafi hann á annað borð talið að hærra verð fengist.  Hann gerði það ekki.  Hvað þýðir það?  Hefur bankinn ekki meiri trú en svo á fasteignamarkaðnum, að verð sem er 30% undir fasteignamati er talið ásættanlegt?  Ég verð að draga þá ályktun.  Í mínum huga er það nokkuð alvarlegt.  Bankarnir eru, jú, að bjóða 110% leið, þ.e. að lækka lán niður í 110% af fasteignamati, en fyrir stórar eignir virðist fasteignamatið vera 50-60% yfir markaðsverði.  Mér virðist sem flestar fasteignir verði yfirveðsettar í ansi langan tíma.

Það skal tekið fram, að Hagsmunasamtök heimilanna vöruðu við því, þegar lög um sértæka skuldaaðlögun voru samþykkt, að í þeim fælist innbyggð lækkun á verði stærri eigna.  Yfirskuldsettir húsnæðiseigendur þyrftu í stórum stíl að setja stórar eignir á sölu til að lækka skuldir sínar.  Við það skapast offramboð af stórum eignum, sem óhjákvæmilega hefur í för með sér mikla verðlækkun.  Salan á húsinu í Gnitanesi átti sér stað áður en lögin voru samþykkt, þannig að ekki voru þau að hafa áhrif, en bankinn vissi af lögunum og hann vissi af verklagsreglunum.  Líklegast taldi bankinn sig ekki geta fengið hærra verð í bráð!

Niðurstaðan af þessu máli er líklegast að fasteignamat allt of hátt.  Hugsanlega 30 - 40%.  Vandinn er að sveitarfélög tengja hluta tekjustofna sinna við fasteignamat.  Veruleg lækkun fasteignamats veldur því tekjuskerðingu fyrir sveitarfélögin.  Þá er það Fasteignaskránin.  Hvað eru margir sem vissu að Fasteignaskráin (áður Fasteignamat ríkisins) er með fasteignamatið sem tekjustofn?  30 - 40% lækkun fasteignamats skerðir því tekjur Fasteignaskrár!  Þetta er klaufalegt, svo ekki sé meira sagt.  Mér dettur ekki í hug að væna starfsmenn Fasteignaskrár um óheilindi, en þeir eru settir í ólíðandi stöðu. Tekjur stofnunarinnar velta á því hvernig þeir meta fasteignir í landinu.  Lækki þeir matið á stórum svæðum, þá gætu þeir stefnt fjárhagslegri afkomu stofnunarinnar í voða og þar með starfsöryggi sínu.  Þessu þarf að breyta, enda líklega mun nærtækara og eðlilegra, að tekjur stofnunarinnar byggi á fjölda eigna, en ekki fasteignamati þeirra.  (Ég tek það skýrt fram, að ég hef talað við fjölmargar starfsmenn Fasteignaskrár (Fasteignamats ríkisins) í gegn um árin og ekki fundið fyrir neinu öðru en faglegum vinnubrögðum.)

Allt leiðir þetta að "lausnum" bankanna.  Ég hef haldið því fram frá því í byrjun október 2008, að eina skynsamlega í stöðunni sé að skipta öllum lánum upp í tvö lán:  Annað er "gott lán" sem t.d. gæti verið í samræmi við stöðu lánanna 1. janúar 2008.  Það væri sá hluti sem lántaki greiddi af og tæki breytingum í samræmi við ákvæði lánssamningsins með hugsanlega þaki á árlegar verðbætur.  Hitt væri "slæmt lán", sem væri munurinn á upphæða "góða lánsins" og stöðu höfuðstóls eins og hann er við skiptingu lánsins í tvo hluta.  "Slæma lánið" væri sett á ís, en verði breyting til hins betra í hagkerfinu, t.d. kaupmáttaraukning, styrking krónunnar, verðbólga helst lág í langan tíma eða aðrir jákvæðir þættir, þá tekur lántaki að sér að greiða hluta af "slæma láninu".  Samhliða þessu væri fjármálafyrirtækjunum skylt að safna í afskriftasjóð, t.d. hluta af hagnaði eða helming þess sem annars færi í arðgreiðslur, og nota þann pening jafnóðum til að afskrifa "slæmu lánin" (hlutfallslega jafn mikið hjá öllum).  Ég held ennþá, að þetta gæti verið sú lausn sem sátt gæti náðst um.  Hún þarfnast nánari útfærslu sem ætti ekki að taka langan tíma sé á annað borð vilji hjá fjármálafyrirtækjum fyrir því að fara þessa leið.

Fengu húseignir á góðum kjörum

Athugasemdir

[NN (IP-tala skráð) 22.1.2010 kl. 02:00]

Þetta er ótrúlegur gjörningur og minnir á kúlulánsaðferðirnar. Innvígður áhrifamaður sem nánast sigldi skútunni/bankanum í strand ásamt félögum sínum kaupir fasteign á hálfvirði byggingarkostnaðar. Líklega af fjármálafyrirtæki sem fékk hundruðir milljarða í boði Samfylkingarinnar. Þeir sem eru heppnir geta fengið um 20% afslátt í þessum bönkum en hinir sem tóku lán annarsstaðar fá enga niðurfærslu.

Á sama tíma segist Samfylkingin, studd af sínu ASÍ fólki, vera búin að slá skjaldborg um heimilin og nú sé best fyrir alla að þúsundir fjölskyldna fari í gjaldþrot. Það er innkaupa veisla framundan hjá innvígðum.

[Einar Guðjónsson, 22.1.2010 kl. 09:53]

Sennilega verður fyrri eigandi ofsóttur til greiðslu á mismun.

[Flosi Kristjánsson, 22.1.2010 kl. 11:05]

Ætla að neita mér um kaldhæðnislegar athugasemdir um skjaldborg, en gaman væri að vita um allar þær eignir sem bankarnir hafa verið að selja á undirverði.

Er ástæða til að draga strax ályktanir af þremur sölum í þá veru að innvígðir í íslenska valdastétt sitji einir að þessum sérkjörum?

Meðan enginn þessara stjórnmálamanna afsakar sig með því að "eins dauði sé annars brauð", þá ætla ég ekki að snappa út af þessu.  Þarna er á ferðinni kunnuglegt ferli, sem Íslendingar hafa ástundað árum saman og þeim sárnar svo innilega þegar fundið er að því, að við látum kyrrt liggja.

[Gísli (IP-tala skráð) 22.1.2010 kl. 16:37]

Þetta er ótrúlega misheppnuð færsla hjá þér.  Fasteignmat þessarrar eignar skv. yfirlýsingu kaupenda (vitnað í kaupsamning) er 82,19 MISK. Ekki 102,7 MISK.  Segir það þér eitthvað?

Og eðlilega eiga fasteignir eftir að lækka þar sem offramboð er mikið á líklega eftir að aukast frekar en hitt.  En telurðu virkilega að það þýði þá að skuldir minnki? Hvernig færðu þá lógík út? T.d. ef bílar seljast á minna verði, eiga þá bílalán að minnka að sama skapi. Ég hef aldrei heyrt svona frumlegan málflutning fyrr. En þetta er í samræmi við ykkar málflutning með skuldaniðurfellingu. Er því miður gjörsamlega útí hött.

[Magnús Helgi Björgvinsson, 22.1.2010 kl. 16:52]

Bara ef þú hefur ekki tekið eftir því þá er Skúli búinn að birta eftirfarandi yfirlýsingu:

Ég óska hér með eftir því að eftirfarandi rangfærslur um mig og mína fjölskyldu verði leiðrétt á Eyjunni. Í frétt í gærkvöldi undir yfirskriftinni: „Útvaldir fengu fasteignir í eigu bankanna á vildarkjörum. Söluferlið ógegnsætt“ er vitnað í umfjöllun Spegilsins á RÚV og því haldið fram að „minnst þrjú þekkt dæmi…(séu)…um að íslensku bankarnir hafi selt eignir í sinni eigu á vildarkjörum til útvalinna…“ eins og það er orðað. Í sömu frétt er því haldið fram að brunabótamat eignarinnar nemi 80 milljónum en fasteignamat 102 milljónum króna. „Munar þar 29 milljónum króna sem fasteignasalar telja óeðlilegt verð…“

Vegna þess vil ég taka fram eftirfarandi.

1. Við hjónin keyptum Gnitanes 6 eftir að hún hafði verið auglýst opinberlega í fasteignaauglýsingum Morgunblaðsins og á Netinu. Ásett verð var kr. 70 milljónir en eignin seldist á 73 milljónir þar sem fleiri en eitt tilboð bárust í hana. Hér var því um að ræða hefðbundið gegnsætt söluferli á opnum markaði. Allar fullyrðingar um vildarkjör til útvalinna eru því fráleitar og óskum við vinsamlega leiðréttingar á þeim hið fyrsta.

2. Fasteignamat eignarinnar skv. kaupsamningi er 82.190.000 en ekki 102 milljónir eins og segir í frétt Eyjunnar. Þetta óskast sömuleiðis leiðrétt hið fyrsta. Brunabótamat er 79.670.000.

Rétt skal vera rétt.

Með kveðju
Skúli Helgason og Anna-Lind Pétursdóttir

[Arnór Valdimarsson (IP-tala skráð) 22.1.2010 kl. 17:04]

 Hér neðan er fasteigna og brunabótamat frá Fasteignaskrá.

Ég skil ekki að samkvæmt kaupsamningi sé eitthvað annað en er þar?

http://www.fasteignaskra.is/?pageid=938&heitinr=1006405&landnr=106759&streetname=Gnitanes+6&sveitarfelag=Reykjav%C3%ADk

[Arnór Valdimarsson (IP-tala skráð) 22.1.2010 kl. 17:18]

Þetta er góð grein hjá þér.

Sem bendir á þá óþolandi mismunun milli þegna hér á landi. Sem yfirvöld samþykkja með aðgerðarleysi sýnu á fjármálavanda heimilanna og spillingunni sem enn grasserar í bankakerfinu og infrastúktúr ríkissins.

[Kolbrún Stefánsdóttir, 22.1.2010 kl. 19:03]

Sæll. Það þarf ekkert að vera athugavert við kaupin en ástandið er ógnandi og það var fyrirséð. Birti hér grein sem ég skrifaði í blað um forleigurétt fyrir kosningar sem hefði líklega tryggt að ekki hefði verið fórnarlamb verðfalls fasteignar í þessu dæmi. Sjá hér kveðja Kolla.

[Benedikt Helgason (IP-tala skráð) 22.1.2010 kl. 19:09]

Já, ég heftaði mig við það að í yfirlýsingu þingmannsins þá kemur fram að "fasteignamat samkvæmt kaupsamningi" væri annað en fram hefði komið í fréttum.  Getur þingmaðurinn skýrt út fyrir okkur af hverju fasteignamat samkvæmt Fasteignaskrá er rúmar 102 milljónir? Er þetta einhver húsnúmeraruglingur?

Pantaði hann nýtt fasteignamat til þess að endurspegla raunhæfara markaðsverð?  Þann möguleika ætti fólk að skoða ef það ætlar 110% leiðina.

[Eggert Sigurbergsson, 22.1.2010 kl. 20:11]

"2. Fasteignamat eignarinnar skv. kaupsamningi er 82.190.000 en ekki 102 milljónir eins og segir í frétt Eyjunnar. Þetta óskast sömuleiðis leiðrétt hið fyrsta."

Húsmat= 82.840.000Kr

Lóðamat=19.860.000Kr

Fasteignamat = Húsmat+Lóðamat = 102.700.000Kr

Rétt er rétt

Opinberar fígúrur eru tilbúnar að beita almenning blekkingum eins og í þessu tilfelli, nema hann hafi fengið lóðina gefins.

[Marinó G. Njálsson, 22.1.2010 kl. 20:41]

Gísli, samkvæmt upplýsingum á vef Fasteignaskrár Íslands er fasteignamatið kr. 102 m.kr.  sbr. athugasemd Eggerts.

Ég er ekki að gagnrýna Skúla, enda segi ég að hann skipti ekki máli.  Það er bankinn sem  ég er beina sjónum mínum að og trú hans á fasteignamarkaðinn.

[Rakel Sigurgeirsdóttir, 22.1.2010 kl. 20:42]

Takk, fyrir þessa góðu grein Marinó! Þú ert reyndar greinilega þegar kominn með bestu viðurkenningarnar Einstaklingar sem leggja sig fram um að draga úr trúverðuleika orða þinna og vægi þeirra í leiðinni. Þetta sýnir auðvitað best að þú hefur hárrétt fyrir þér!

[Rafn Haraldur Sigurðsson (IP-tala skráð) 22.1.2010 kl. 21:36]

Flott grein hjá þér, takk fyrir þetta.

[Offari, 22.1.2010 kl. 23:41]

Það fylgir ekki söguni í þesso máli hvort bankin hafi náð upp í kröfur eður ei.  Bankinn sættir sig við að sleppa á sléttu því fari söluverð upp fyrir kröfuna fá næstu kröfuhafar rest.

[Ólafur (IP-tala skráð) 23.1.2010 kl. 00:19]

Fasteignamat hækkar úr 77 milljónum í 102 frá í júní 2009 og til áramóta 2009/2010, getur verið að Skúli þessi hafi innréttað húsið fyrir 25 milljónir frá því að hann keypti og húsið sé því svona mikið verðmætara í dag en fyrir 2  mánuðum?  Skúli þessi er auðvitað í góðu jobbi og konan hans sjálfsagt líka og svo er þetta auðvitað jafnaðarmaður og samkvæmt stefnu þeirra (eins og hún er sett fram af ríkisstjórninni)  eiga allir að vera jafnir en sumir jafnari en aðrir.

[Þráinn Kristinsson (IP-tala skráð) 23.1.2010 kl. 11:32]

Ég skil að það sem þú ert að benda á er að fasteignamat er rangt skráð. En varðandi þetta tiltekna dæmi:

Þótt söluverð hússins sé lægra en fasteignamatið getur verið að bankinn sé með aðrar tryggingar fyrir mismuninum og í öllu falli hangir fyrri eigandi á svörtum lista næstu árin.

[Haukur Nikulásson, 23.1.2010 kl. 11:37]

Góð úttekt hjá þér Marinó.

[Marinó G. Njálsson, 23.1.2010 kl. 12:40]

Ólafur, samkvæmt leiðréttingu Skúla var fasteignamatið kr. 82,2 m á kaupsamningi.  110% af þeirri tölu er því 90,2 m.kr. eða 17 m.kr. yfir söluverði.

Aftur vil ég taka fram, að ég er ekki að gagnrýna Skúla á einn eða neinn hátt.  Hann er bara að nýta sér gott tilboð.  Það er misræmið í orðum og aðgerðum Arion banka sem ég er að benda á.  Höfum í huga að 110% reglan varð virk hjá bankanum sl. sumar, löngu áður en húsið við Gnitanes var selt.

[Árni (IP-tala skráð) 23.1.2010 kl. 15:17]

Að sama skapi má benda á farsann um söluna á gamla Sjóklæðagerðarhúsinu, þar er talið að bankarnir eigi yfir milljarð útistandandi í lánum en eignin er kynnt seld á um 575 milljónir.

Restina átti að fella niður.

Maður veltir vöngum yfir því, hvort maður eigi að búa til svona leik til að ná aftur stökkbreytta höfuðstólnum?

Ég vil meina að ég sé borgunarmaður fyrir því sem ég skrifaði undir !

[Svanur Guðmundsson, 23.1.2010 kl. 15:43]

Þakka þér fyrir þessa grein Marinó.

Það þarf ekki lengur verðmat fasteignasala þegar ríkisbanki selur til þingmanns á 30% undir fasteignamati. Samkvæmt þessari sölu hefur Landsbankinn búið til reglu sem ekki er hægt að líta framhjá. Einnig hlýtur Þingmaðurinn að berjast fyrir því að aðrir fái sömu tækifæri og hann.

[Hellcat (IP-tala skráð) 23.1.2010 kl. 16:42]

Kærar þakkir fyrir greinina og gott starf fyrir heimilin.

Það er furðulegt að bankinn geti selt nýjum eigendum eignir á verði sem þeir eru ekki tilbúnir að "selja" fyrri eigendum.

Ég er húsbyggjandi sem hef lent í því að myntkörfulánin tvöfölduðust á meðan markaðsvirði eignarinnar hrundi. Fasteignamat er langt fyrir ofan markaðsvirði sem þýðir að "aðlagað" lán frá Arion er 25 milljónum hærra en markaðsvirðið.

Engu að síður er bankinn ekki til viðræðu um annað en að við tökum á okkur gengistapið, ellegar leysir bankinn húsið til sín. Greiði nýr kaupandi markaðsvirði fær hann húsið amk 25 milljónum ódýrar en okkur býðst að borga fyrir sama hús eftir gengishrun og "aðlögun".

[Hellcat (IP-tala skráð) 23.1.2010 kl. 16:47]

Árni, þetta er alveg rétt með krossveð og aukin veð. Kjósi mín fjölskylda að láta bankann leysa húsið til sín standa eftir 27 milljónir sem við verðum að greiða, þrátt fyrir að vera búin að tapa svipaðri upphæð nú þegar (því sem við lögðum upphaflega inn í húsbygginguna).

Þetta þýðir að nýr eigandi fær húsið niðurgreitt af mér, og ég verð næstu 15 árin að borga mismuninn.

Er þetta réttlæti?