Framtíð húsnæðislána - stöðugleiki og lágir vextir skipta mestu máli

Framtíð húsnæðislána getur ekki legið í neinu öðru en kerfi en því sem tryggir lága nafnvexti án vísitölubindingar.  Þetta er það kerfi sem við sjáum í nágrannalöndum Íslands.  Í Danmörku, Noregi og Svíþjóð er verðbólga um 0,5-1,5% (er ekki með nýjustu tölur við höndina) og þar treysta bankar sér til að lána til húsnæðiskaupa með 1,5-3,0% vöxtum með vaxtaþaki.  Á Íslandi er verðbólga mæld með sömu aðferð 1,1% (þ.e. án húsnæðisliðar, þó verðbólga með honum sé 2,4%).  Vextir húsnæðislána eru 6,75% og þar fyrir ofan eða margföld á við við vexti í nágrannalöndunum.  Hvers vegna vextir eru svona miklu hærri hér í sambærilegri verðbólgu hlýtur að vera rannsóknarefni fyrir samkeppnisyfirvöld.

Verkefnahópur á vegum velferðarráðuneytisins kynnti tillögur að nýju húsnæðiskerfi um daginn.  Þar er lagt til að horfið sé algjörlega frá vísitölubindingu húsnæðislána og sett á fót húsnæðislánafélög að danskri fyrirmynd.  Mér finnst ekki skipta meginmáli hvert rekstrarform þeirra félaga/fyrirtækja er sem veita húsnæðislánin, bara að vextirnir lækki þannig að fólk hafi efni á því að koma sér þaki yfir höfuðið.

Ég hef nokkrum sinnum vísað til þess, að fyrir um 20 árum, þá tóku danskir bankar af skarið og lækkuðu vexti húsnæðislána úr milli 7-10% niður fyrir 5%.  Þeir raunar gengu lengra og settu þak á vexti húsnæðislána.  Þetta þak er mismunandi eftir því á hvaða veðrétti lánin eru og hve hátt eignin er skuldsett áður en lánið bætist í veðröðina.  Þetta er það kerfi sem ég vil sjá tekið upp á Íslandi.

Danskir vextir

Félagi minn, íslenskur, keypti sér hús hér í Danmörku í febrúar.  Hann fékk húsið fullfjármagnað með nokkrum lánum, öll í gegn um sama aðilann.  Svo ég vitni bara í facebook færslu mína sem ég skrifaði 1. mars sl.:

Var á spjalli við mann í Jónshúsi í Kaupmannahöfn í kvöld [28.febrúar]. Hann var að festa sér kaup á húsi hérna og, eins og gengur og gerist, fær lán til að fjármagna það. Bankinn hans sér um fjármögnunina. Hún skiptist í þrennt: 1. 60% lán til 30 ára með breytilegum vöxtum og vaxtaþaki upp á 5%, en það er endurskoðað á 10 ára fresti. Upphafsvextir lánsins eru, haldið ykkur fast, 1,05% [voru raunar 0,85%, minnið mitt var ekki betra]! 2. 20% lán til 10 ára með breytilegum vöxtum, upphafsvextir eru innan við 1%! 3. 20% lán (verð að viðurkenna að ég man ekki til hve langs tíma), með breytilegum vöxtum. Upphafsvextir vel undir 5%.

Gefum okkur að um væri að ræða 25 milljónir ísl.kr., þá væri fyrsta lánið 15 m.kr. og hvort um sig af hinum 5 m.kr. Mánaðarleg greiðslubyrði af fyrsta láninu miðað við jafnar afborganir byrjaði í 54.792 kr. og lækkaði niður í innan við 42.000 kr. í lokin! Af láni nr. 2 væri upphafsgreiðsla 45.834 kr. og af láni nr. 3 miðað við 5% vexti og 10 ára lánstíma byrjaði greiðslan í 62.500 kr. Alls væru greiðslur því 163.126 kr. fyrsta mánuðinn.

Ef sams konar lán væru tekin hjá íslenskum banka með íslenskum óverðtryggðum vaxtakjörum væru fyrstu greiðslur 1) 126.042 kr.; 2) 72.083 kr. og 3) 78.750 kr. (miðað er við 8,9% vexti miðað við 80-100% skuldsetningu). Alls gerir þetta 276.875 kr. eða 113.749 kr. hærri upphæð eða nærri 70% munur. Svo má benda á að laun í Danmörku eru minnst 60% hærri en á Íslandi.

Væri þetta hægt á Íslandi?

Nú segja örugglega margir að þetta sé ekki hægt á Íslandi, þar sem lánveitendur gætu aldrei fjármagnað sig nægilega lágt til að bjóða þessi kjör.  Fyrir það fyrsta, þá er ég viss um að Danir sögðu það sama áður en kerfinu þeirra var breytt á sínum tíma.  En hverjir eru það sem stjórna mestu um fjármögnunarkjör lánanna?  Jú, bankarnir sjálfir og síðan þeir sem kaupa skuldabréf bankanna. 

Nú vill svo til, að bankarnir þrír hafa nánast ekkert fjármagnað sig á markaði.  Þeir voru fullfjármagnaðir haustið 2008 með annars vegar innstæðum og hins vegar eiginfjárframlagi frá eigendum sínum.  Ég hef svo sem ekki nákvæma upplýsingar um það hvernig innstæður skiptast í verðtryggðar og óverðtryggðar, en veit hins vegar að ansi stór hluti óverðtryggðra innstæðna er nánast á engum vöxtum, a.m.k. vel undir 1%.

Tveir bankastjórar hafa stigið fram og sagt ekki vera þörf á dönsku kerfi á Íslandi. Vil ég skora á þá að sanna mál sitt.  Þeir hafa nefnilega tækifærið núna.  Með því að vera á undan ríkisstjórninni að breyta kerfinu, þá geta þeir gert þvingaða kerfisbreytingu óþarfa.  Farið dönsku leiðina og lækkað vexti húsnæðislána af sjálfsdáðum.

Eru svona lánkjör raunhæf?

Geta bankarnir boðið lán með innan við 3% óverðtryggðum vöxtum?  Já, þeir geta það vegna þess að stór hluti "fjármögnunar" þeirra er á ennþá lægri vöxtum.  Ég set fjármögnun innan gæsalappa, þar sem vafamál er hvort kemur á undan lánveitingin eða fjármögnunin.  En göngum út frá því að fjármögnunin komi á undan svo ekki sé hægt að gagnrýna rökleiðsluna á þeirri forsendu.

Grunnurinn felst í því að vextir útlána bankanna endurspegli áhættu þeirra og tryggingar. Við gætum hugsað okkur að vextir lána flokkist sem hér segir frá þeim lægstu til þeirra hæstu:

1) Lán til hins opinbera, lán til fyrirtækja með traustum veðum og húsnæðislán einstaklinga (langtímalán) upp að 75% veðhlutfalli. Fyrirtækjalánin gætu líka verið í flokki 1.b), þ.e. með örlítið hærri vexti, þar sem almennt er meiri áhætta í rekstri fyrirtækja en í tengslum við verð íbúðarhúsnæðis.

2) Lán til fyrirtækja og einstaklinga með veði í fastafjármunum og veðhlutfall milli 75-90%.

3) Lán til einstaklinga og lögaðila með minna traustum veðum, s.s. með veðum í lausafjármunum (bílum, tækjum, o.s.frv.) og með veði í fastafjármunum yfir 90% af virði veðs.

4) Ótryggð lán einstaklinga fyrir lágar upphæðir, svo sem neyslulán.  Formleg lán með lánssamningi.

5) Yfirdráttarlán fyrirtækja og einstaklinga.

6) Lán vegna áhættufjárfestinga til lögaðila og einstaklinga.

Þetta er náttúrulega bara gróf skipting og fjölda lánaflokka vantar í upptalninguna.  En það skiptir ekki megin máli.

Punkturinn með þessari skiptingu er að leiða sjónum að því hvernig hver lánaflokkur er fjármagnaður.  Fyrsti flokkurinn er fjármagnaður með ódýrasta fjármagninu sem bankinn fær og síðan stig af stigi. Ekki er rétt að miða lánskjör allra lána við óhagstæðasta fjármögnunarmöguleika bankanna.  Gefi banki út skuldabréf upp á 1 milljarð króna og þarf að greiða af því 7% vexti, þá á það ekki að þýða að lægstu útlánsvextir bankans eigi að taka mið af þeim vöxtum.  Frekar að yfirdráttarvextir fyrirtækja geri það.  Þetta er svona eins og að kaupa föt á barnahóp.  Hvert barn þarf fatnað sem hæfir vexti.

En bankar geta fengið betri ávöxtun annars staðar.  Já, fyrir hluta fjármuna sinna, en ekki alla.  Auk þess er höldur á því hvort hærri vextir eru í raun að gefa fjármálafyrirtækjum betri ávöxtun, þar sem háir vextir leiða oftar en ekki til meiri vanskila.  Vissulega dettur mörgum fjármálafyrirtækjum í hug að með því að auka álögur á viðskiptavin, sem er í vanskilum, þá aukist líkurnar á því að hann geti staðið í skilum, en ég held að flestir hljóti að átta sig á því að þannig aukast vandræði viðskiptavinarins bara.

Stöðugleiki og lágir vextir gera alla ánægða

Þar sem húsnæðislánin eru almennt trygg meðan kjör þeirra eru góð og stöðug, þá þarf bankinn mjög lágt álag á fjármögnunarvextina þegar lánað er út.  Vextir húsnæðislána gætu því vel verið 1-1,5% yfir lægstu innlánsvöxtum bankanna. Í dag þýddi það innan við 2% eða svipað og í Danmörku.  Þetta væru að sjálfsögðu breytilegir vextir.

Áður en menn fara að segja, að reynsla undanfarinna ára bendi til þess að húsnæðislán séu langt frá því að vera traust lán, þá vil ég taka eitt fram.  Þetta er alveg rétt miðað við umhverfi húsnæðislána, eins og við höfum búið við undanfarin 35 ár.  Kjör þeirra hafa almennt hvorki verið góð né stöðug.  Meðan stöðugleiki varði í þjóðfélaginu á u.þ.b. tímabilinu 1995-2004, þá gekk húsnæðiseigendum almennt mjög vel að standa í skilum.  Í hvert sinn frá 1979 sem óstöðugleiki hefur verið hvort heldur í atvinnuleysi, verðbólgu, gengi eða vöxtum, þá hafa vanskil hlaðist upp.  Lykillinn að því að lántakar húsnæðislána séu í skilum er því að lánakjör þeirra haldist stöðug og séu ekki undir hæl verðbreytinga komin.

Ég þori að fullyrða, að lánveitendur muni hagnast meira á því að afnema verðtryggingu lánanna og bjóða lága vexti með vaxtaþaki, en þeir gera af núverandi kerfi.  Lítið fer á milli mála, að tjón lánveitenda jafnt sem lántaka á mikilli hækkun lána í aðdraganda, hrunsins, vegna þess og í eftirleik þess var mjög mikið.  Að halda, að óbreytt kerfi leiði til annarrar niðurstöðu í framtíðinni, er í besta falli kjánalegt. 

Kerfinu þarf að breyta til hagsbóta fyrir alla.  Fyrirmyndina er hægt að sækja til Danmerkur, en ekki í rekstrarformi lánafyrirtækjanna, heldur í vöruframboði þeirra.  Lágir vextir án tengingar við vísitölu hvaða nafni sem hún nefnist er lykillinn.  Vextirnir geta verið fastir til langs eða skamms tíma, breytilegir samkvæmt forskilgreindum forsendum eða fljótandi samkvæmt einhverju viðmiði, það er bara smekksatriði hvers og eins og val sem lánveitendur bjóða.  Eðlilegt er að þeir hafi þak til að taka burt óstöðugleikaþáttinn sem er ein helsta ástæða vanskila. 

Er ég sannfærður um að sá banki sem ríður á vaðið að bjóða upp á svona húsnæðislán, hann mun draga að sér stóran hóp viðskiptavina.  Það sem meira er, að hann mun ekki þurfa að hafa áhyggjur af samkeppni frá húsnæðislánafélagi sem þarf að fjármagna sig með útgáfu sértryggðra skuldabréfa á markaði. 

Spurningin er hvaða banki hefur kjark til að ríða á vaðið og rjúfa fylkinguna.  Gleymum því ekki, að þetta hefur verið reynt áður, þ.e. að bjóða lága vexti, en þá héldu menn inni óstöðugleikþættinum, þ.e. genginu.  Sú aðferð er fullreynd, vísitölutengingin er fullreynd.  Aðeins er eftir að taka "leap of faith" inn í eina framtíðarhúsnæðislánakerfið sem kemur til greina:  Húsnæðislán með lága nafnvexti og ekkert annað!

Vísitölutenging lána heimilanna er alltaf slæm hugmynd

Mér finnst stundum merkilegt og nánast hlægilegt, þegar menn leita um allan heim af dæmum sem sýna að verðtryggð lán eða vísitölutengd lán eru töfralausnin, en ekki nafnverðslán (það sem við köllum óverðtryggð) eins og eru algengust í heiminum.

Í pistlinum Japan og óverðtryggð lán á mbl.is hefur Már Mixa fundið dæmi um að Japanir séu í slæmu máli vegna þess að jenið sé að styrkjast samhliða því að húsnæðisverð lækkaði.  Hann nefnir ekki í pistli sínum hvort laun í Japan, og þar með húsnæðiskaupenda/lántaka, hafi lækkað.  Það er nefnilega grunnforsenda þess að lán með nafnvöxtum sé óhagstæðara núna en við töku þess.  Hafi laun ekki lækkað og frekar hækkað, þá eru lánin augljóslega hagstæðari núna en við töku þeirra.  (Már bendir á að vextir lánanna hafi lækkað.)

Forðast ber vísitölutengingu langtímalána heimilanna

Bara svo það sé á hreinu, þá er tenging langtímalána við vísitölu slæmur kostur.  Sama í hvaða mynd tengingin er.  Húsnæðisvísitala er alveg jafnafleit og vísitala neysluverðs.  Skýringin er einföld.  Staða lántaka er misjöfn meðan vísitölumæling mælir einhvers konar meðaltalsþróun eða jafnvel öfgafyllstu hækkunina. Húsnæðiseigandi sem ekki ætlar að selja húsnæðið sitt hefur ENGAN hag af hækkandi verði, sama hvaða lán hann er með á húsinu.  Eina leiðin fyrir hann til að hagnast á hækkandi verði, er að selja, en á mót þyrfti hann að kaupa á hærra verði.  Nettóáhrif fyrir viðkomandi gætu því í reynd verið neikvæð, ef húsnæðið sem hann kaupir hefur hækkað meira en það sem hann seldi, þó það sé ódýrara.  Vísitölutengingin (sama hver vísitalan er) mun hins vegar ALLTAF leiða til þess að höfuðstóllinn hækkar til langframa, þ.e. að meiri vísitölubætur leggjast ofan á höfuðstólinn á lánstímanum vegna hækkunar vísitölunnar, en dragast af honum vegna lækkunarvísitölunnar.  Vissulega er fræðilega til sú staða að lækkun verði mikil og langvarandi og hugsanlega hægt að finna eitt eða tvö lönd í heiminum, þar sem það hefur raunverulega gerst, en hvort heldur í íslenskum raunveruleika eða raunveruleika líklegast 99% landa í heiminum hefði hvaða vísitölubinding sem er leitt til þess að vísitölubætur hefðu hækkað höfuðstólinn.

Hvers vegna eru húsnæðislán í nágrannalöndum okkar ekki vísitölubundin?  Ætli það sé vegna þess að nágrannar okkar hafi ekki uppgötvað töframátt vísitölubindingarinnar?  Eða er það vegna þess að þeir átta sig á fásinnu hennar?

Vísitölubinding barn síns tíma

Vísitölubinding fjárskuldbindinga heimilanna er slæm hugmynd, sem við Íslendingar höfum þurft að líða fyrir í 35 ár.  Henni var komið á í ástandi þegar verðbólga var um og yfir 40% á ársgrunni.  Þegar við vorum með vanþroskað fjármálakerfi og stór hluti þeirra sem höndluðu með fjármuni lífeyrissjóðanna höfðu litla þekkingu á því sem þeir voru að gera.  Fiskveiðar og eitt álver sáu landinu fyrir gjaldeyrir.  Og voru viðbrögð við verðbólgu sem að miklu leiti má rekja til vaxtaverkja í þjóðfélaginu eftir að höftum eftirstríðsáranna hafði verið aflétt.  

Fátt er líkt núna með ástandinu á vordögum 1979.  4% verðbólga þykir há (!), bygging Búðarhálsvirkjunar fór nánast framhjá þjóðinni, stoðir efnahagslífsins eru orðnar margar, samfélagið er orðið tengdara alþjóðasamfélaginu, fólk með viðskipta- og/eða fjármálamenntun sér um lífeyrissjóðina, vitund fólks fyrir umhverfinu og fjármálum er margfalt meiri og svona mætti lengi telja.  Breytingin hefur líka orðið í neikvæða átt, þ.e. græðgivæðing samfélagsins er farin úr böndunum, flóknir fjármálagjörningar gera fólk erfitt að skilja margt sem er í gangi, bólur eru búnar til svo hægt sé að færa fjármagn á milli hópa í samfélaginu í nafni frjálsmarkaðar, markaðsmisnotkanun eru nánast reglan (kannski ekkert nýtt), hraði og upplýsingatækni er notaður til að breiða út röngum upplýsingum eða dæla út slíku magni upplýsinga að enginn ræður lengur við að vinna úr þeim.